Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Cet amendement vise à améliorer la transparence et la lisibilité des avis d’appel de fonds transmis aux copropriétaires. 

En effet, c’est actuellement le seul document détaillant les montants dus au syndicat des copropriétaires. Or, la présentation de ces avis varie en fonction des pratiques des syndics et des logiciels utilisés, ce qui complique souvent la compréhension des calculs et des montants portés au crédit ou au débit, en particulier pour les travaux de rénovation énergétique.

Pour remédier à cette situation, il est essentiel de définir, par voie réglementaire, un modèle standardisé d’avis d’appel de fonds. Ce modèle préciserait les rubriques minimales à inclure, permettant notamment d’identifier clairement les sommes disponibles, telles que les cotisations au fonds de travaux ou les avances versées. Une présentation normalisée offrirait aux copropriétaires une meilleure visibilité sur les ressources disponibles pour financer les travaux, y compris ceux liés à la rénovation énergétique.

En outre, il est crucial de garantir aux copropriétaires un suivi régulier et clair de l’avancement des projets exceptionnels et des travaux de rénovation énergétique déjà votés et financés. Il existe aujourd’hui un flou trop important qu’en à la visibilité de ces opérations dans de nombreuses copropriétés, créant une confusion et des inquiétudes quant à la gestion des fonds et à la réalisation des travaux. 

Tel est l'objectif de cet amendement.

Le premier alinéa de l’article 14‑1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par quatre phrases ainsi rédigées : « Les avis d’appels de fonds sont établis par le syndic et adressés aux copropriétaires avant la date d’exigibilité. Les provisions de charges liées aux travaux et opérations exceptionnelles qui concernent la rénovation énergétique devront apparaître distinctement sur les appels de fonds. Un appel de fonds type est fixé par décret. Devra être jointe à cet appel de fonds une fiche présentant l’avancement des travaux et opérations exceptionnelles votés ». 

Cet amendement vise à prévenir les conflits d’intérêts et à renforcer la transparence dans la gestion des copropriétés. Il propose d’interdire formellement au syndic de soumettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des sociétés avec lesquelles il entretient des liens capitalistiques ou juridiques. En outre, il interdit au syndic de conclure avec le syndicat des copropriétaires des conventions portant sur des prestations de services qui sortiraient du cadre de ses attributions légales. 

Cette mesure a pour objectif de restaurer la confiance des copropriétaires en garantissant une gestion équitable et impartiale.

Le II de l’article 18‑1 A de loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi rédigé : 

« Le syndic ne peut pas conclure de convention au nom du syndicat avec une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique. » ;

2° Le deuxième alinéa est supprimé.

Cet amendement vise à garantir une transparence accrue et une gestion rigoureuse des rémunérations du syndic dans le cadre de projets soumis à l’assemblée générale. 

En précisant que la rémunération doit être exprimée en toutes taxes comprises (TTC), il s'agit d'assurer une information claire et complète pour les copropriétaires, évitant ainsi toute ambiguïté sur les montants réellement dus.

Par ailleurs, cet amendement entend remédier aux insuffisances de l’actuel article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui autorise le syndic à percevoir des honoraires supplémentaires pour le suivi de travaux, calculés en pourcentage du montant total des travaux. Cette disposition, en l’état, suscite des conflits d’intérêts, car elle peut inciter le syndic à favoriser la réalisation de travaux coûteux, ce qui alimente la méfiance des copropriétaires envers leur gestionnaire. De plus, le texte actuel ne précise ni les tâches spécifiques que le syndic doit accomplir en contrepartie de ces honoraires supplémentaires, ni les modalités selon lesquelles ces honoraires doivent être prélevés.

Pour répondre à ces problématiques, cet amendement propose de mieux encadrer ces pratiques en établissant que les honoraires de suivi de travaux doivent être directement liés à l’avancement effectif des opérations. Cette mesure garantirait une plus grande transparence, une rémunération proportionnelle aux efforts réellement fournis, et un regain de confiance des copropriétaires dans la gestion des travaux décidés en assemblée générale.

Le deuxième alinéa du II de l’article 18‑1 A de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rédigé :

« La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en toutes taxes comprises.

« La résolution devra détailler les actes de gestion correspondant à cette rémunération spécifique.

« La rémunération du syndic devra être prélevée en fonction de l’avancement des travaux jusqu’à réception et levée des éventuelles réserves ».

Cet amendement propose de renforcer les responsabilités du conseil syndical en l’obligeant à examiner l’ensemble des formulaires de vote reçus par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale. 

Cette mesure vise à garantir la transparence et l’intégrité des processus de vote, en évitant toute manipulation ou erreur pouvant affecter la validité des votes ou leur comptabilisation. 

Cette exigence revêt une importance particulière pour les résolutions relatives aux travaux de rénovation énergétique, qui nécessitent une majorité absolue des voix des copropriétaires pour être adoptées, en raison de leur impact significatif sur la gestion collective et les enjeux environnementaux.

Après la première phrase du deuxième alinéa de l’article 17‑1 A de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont insérées deux phrases ainsi rédigées : « Avant la tenue de l’assemblée générale et pendant toute la durée de celle-ci, le syndic devra mettre à la disposition du conseil syndical les formulaires de vote réceptionnés pour lui permettre de contrôler leur conformité. Le syndic devra se présenter à l’assemblée générale avec les originaux des formulaires de vote réceptionnés. »