Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Le sous-amendement supprime la mention « constantes », qui est imprécise, ainsi que celle des parties communes, qui pourraient exclure certains travaux que nous souhaiterions justement voir visés par le présent article.

- le mot "constantes" implique une sorte d'obligation pour le copropriétaire de relancer le syndic toutes les semaines et de demander la tenue d'une AG extraordinaire tous les mois, ce qui peut perturber le fonctionnement de la copropriété ; dans tous les cas, on se place dans l'hypothèse où la copropriété a déjà examiné le point en AG et refusé les travaux ;

- les mots "dans les parties communes" semblent exclure les travaux privatifs d'intérêt collectif (exemple : changement de fenêtres), ce qui est contre-productif.

I. – À l’alinéa 4, supprimer le mot :
« constantes ».
II. – En conséquence, à la fin du même alinéa 4, supprimer les mots :
« dans les parties communes ».

Le sous-amendement améliore la rédaction de l'amendement et évite les effets de bord suivants :

- le mot "constantes" implique une sorte d'obligation pour le copropriétaire de relancer le syndic toutes les semaines et de demander la tenue d'une AG extraordinaire tous les mois, ce qui peut perturber le fonctionnement de la copropriété ; dans tous les cas, on se place dans l'hypothèse où la copropriété a déjà examiné le point en AG et refusé les travaux ;

- les mots "dans les parties communes" semblent exclure les travaux privatifs d'intérêt collectif (exemple : changement de fenêtres), ce qui est contre-productif.

I. – À l’alinéa 4, supprimer le mot : 

« constantes ».

II. – En conséquence, à la fin du même alinéa 4, supprimer les mots :

« dans les parties communes ».

Ce sous-amendement a pour objet d'exclure du champ de la rétroactivité les alinéas 8 et 9 de l'article 1er, pour des raisons constitutionnelles (principe de non-rétroactivité de la loi en matière pénale : l'article 20-1 de la loi de 1989, modifié par ces deux alinéas, comprend des dispositifs de sanctions).

Au début de l’alinéa 2, après la mention : 

« II. – »

insérer les mots :

« À l’exception du 2° , ».

Cet amendement vise à suspendre l'application des niveaux de performance requis pour les logements d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, à partir de la décision de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité ou du l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, et ce, jusqu'à leur réalisation.
 
Cette suspension serait limitée à une durée de cinq ans à compter de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux et d’une mission de maîtrise d’œuvre par l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les cas où l'assemblée générale décide de réaliser les travaux sans adopter de plan pluriannuel de travaux, la durée de suspension est réduite à quatre ans.
 
Il s’agit d’apporter une réponse pragmatique à la question des travaux de mise en conformité des logements situés dans des immeubles en copropriété, tout en tenant compte des contraintes propres à ce type de gestion collective.
 
En effet, la réalisation de travaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut parfois prendre du temps en raison du particularisme du processus décisionnel dans les copropriétés.
 
Par conséquent, cet amendement propose de suspendre l'application des niveaux de performance exigés pour les logements faisant partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété entre la décision, prise en assemblée générale, d’effectuer ces travaux, et leur réalisation.

I. – Supprimer l’alinéa 6.

II. – En conséquence, après l’alinéa 7, insérer l’alinéa suivant :

« Lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de procéder à des travaux de nature à permettre la mise en conformité des parties privatives avec les niveaux de performance d’un logement décent prévus au présent article, l’application des niveaux de performance est suspendue jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans à compter de l’adoption par l’assemblée générale des copropriétaires d’un plan pluriannuel de travaux et d’une mission de maîtrise d’ouvrage. Dans les cas où l’assemblée générale des copropriétaires décide de procéder aux travaux sans avoir préalablement adopté un plan pluriannuel de travaux, ce délai est de quatre ans. À défaut de réalisation des travaux dans les délais impartis, aucune prorogation ne peut être accordée. »

 
Cet amendement vise à suspendre l'application des niveaux de performance requis pour les logements d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, à partir de la décision de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité ou du l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, et ce, jusqu'à leur réalisation.
 
Cette suspension serait limitée à une durée de cinq ans à compter de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux et d’une mission de maîtrise d’œuvre par l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les cas où l'assemblée générale décide de réaliser les travaux sans adopter de plan pluriannuel de travaux, la durée de suspension est réduite à trois ans.
 
Il s’agit d’apporter une réponse pragmatique à la question des travaux de mise en conformité des logements situés dans des immeubles en copropriété, tout en tenant compte des contraintes propres à ce type de gestion collective.
 
En effet, la réalisation de travaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut parfois prendre du temps en raison du particularisme du processus décisionnel dans les copropriétés.
 
Par conséquent, cet amendement propose de suspendre l'application des niveaux de performance exigés pour les logements faisant partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété entre la décision, prise en assemblée générale, d’effectuer ces travaux, et leur réalisation.
 

I. – Supprimer l’alinéa 6.

II. – En conséquence, après l’alinéa 7, insérer l’alinéa suivant : 

« Lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de procéder à des travaux de nature à permettre la mise en conformité des parties privatives avec les niveaux de performance d’un logement décent prévus au présent article, l’application des niveaux de performance est suspendue jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, dans la limite de cinq ans à compter de l’adoption par l’assemblée générale des copropriétaires d’un plan pluriannuel de travaux et d’une mission de maîtrise d’ouvrage. Dans les cas où l’assemblée générale des copropriétaires décide de procéder aux travaux de mise en conformité sans avoir préalablement adopté un plan pluriannuel de travaux, ce délai est de trois ans. À défaut de réalisation des travaux dans les délais impartis, aucune prorogation ne peut être accordée. »

Il s’agit d’éviter une forme d’insécurité juridique entre la période transitoire allant du 1er janvier 2025 (entrée en vigueur des dispositions de la loi Climat résilience) et la promulgation de la nouvelle loi. Toutefois, la rétroactivité ne pourra s’appliquer, pour des raisons constitutionnelles, aux alinéas 9, 10 et 11 qui portent sur les pouvoirs de sanction du juge.

Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« II. – À l’exception du 2°, le présent article s’applique aux baux en cours conclus à compter du 1^er janvier 2025 »

Cet amendement vise à répondre aux enjeux croissants liés au réchauffement climatique, en intégrant la notion de confort d'été dans le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE, outil clé pour évaluer la performance énergétique des bâtiments, se concentre aujourd'hui principalement sur la consommation d'énergie en hiver, négligeant les effets des vagues de chaleur estivales, de plus en plus fréquentes et intenses.

Les épisodes de canicule et de chaleur extrême ont un impact significatif sur la qualité de vie des habitants, notamment en termes de confort thermique, de santé publique et de consommation d'énergie liée à la climatisation. Toutefois, le DPE actuel ne reflète pas adéquatement les performances thermiques des bâtiments en période estivale.

Le rapport demandé permettra de dresser un état des lieux de l'application du confort d'été dans le calcul du DPE et d'évaluer les adaptations nécessaires pour intégrer pleinement cette dimension dans le diagnostic. Il proposera des évolutions concrètes afin de mieux informer les propriétaires et les locataires sur la capacité des bâtiments à offrir un confort thermique optimal durant l'été, et d'encourager ainsi une conception plus résiliente des bâtiments face aux changements climatiques.

Cette révision du DPE contribuera à promouvoir des solutions de rénovation plus adaptées, à améliorer la qualité du bâti et à protéger les habitants des effets néfastes des périodes de chaleur, tout en soutenant les objectifs de transition énergétique et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Rédiger ainsi cet article :

« Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport visant à évaluer l’application du confort d’été dans le calcul du diagnostic de performance énergétique.  Ce rapport propose des évolutions permettant d’améliorer la prise en compte du confort d’été dans le calcul du diagnostic de performance énergétique, afin de mieux refléter les performances des bâtiments pendant les périodes de chaleur estivale. » 

L’alinéa 5 prévoit que les bailleurs d’un logement doté d’une consommation énergétique finale inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable puissent se soustraire – pour des raisons techniques ou administratives – aux exigences de décence énergétique et à la réalisation des travaux afférents. Cet amendement vise à introduire une procédure de justification des exemptions accordées pour ces motifs techniques et administratifs.

La mise en place de ces aménagements ouvre une voie de contournement systématique à l’obligation de rénovation énergétique des logements concernés et laisse la possibilité au bailleur d’invoquer ces aménagements de manière abusive et de mauvaise foi.

Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, on estime, au 1er janvier 2023, à 18,5% le taux de passoires énergétiques dans le parc locatif privé et à 15,7% dans l’ensemble des résidences principales. En parallèle, 26% des Français déclarent avoir souffert du froid au cours de l’hiver 2022 – 2023 et 55% des Français déclarent avoir souffert d’un excès de chaleur en été. 

Il est nécessaire de caractériser et d’encadrer les conditions d’application de ces contraintes techniques et administratives. La sortie de certaines copropriétés du dispositif de décence énergétique doit se fonder sur des critères précis et adaptés.
Il est proposé que la procédure de justification des contraintes invoquées par le propriétaire soit fixée par décret. Il précisera la liste des pièces à fournir par le bailleur pour justifier des contraintes techniques et juridique (ex : décision de refus de l’AG, refus d’une autorisation d’urbanisme, Diagnostic Technique Global, avis contraire des Architectes des bâtiments de France, …) ainsi que l’autorité chargée du contrôle de ces pièces d’une part, et de la bonne exécution de la procédure d’autre part. 

La mise en œuvre de cette procédure justificative vise à éviter la sortie soudaine et massive d’un certain nombre de logements de ce dispositif, les dispensant, de fait, de réaliser les travaux de rénovation nécessaires à l’amélioration de la qualité thermique du bâti. Elle permettra également d’assurer un contrôle adapté de ce mécanisme d’exemption définitive du dispositif de décence énergétique de certains logements

I. – Compléter l’alinéa 5 par la phrase suivante :

« Un décret définit les modalités et les conditions d’application des exemptions techniques et administratives. Il précise notamment l’autorité chargée d’en assurer le contrôle et la liste des pièces justificatives à fournir. »

II.&nbsp;–&nbsp;En conséquence, compléter ainsi cet article&nbsp;:&nbsp;«&nbsp;II.&nbsp;–&nbsp;La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre&nbsp;IV du titre&nbsp;I< sup>er< /sup> du livre&nbsp;III du code des impositions sur les biens et services.&nbsp;»