Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Aux termes de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un logement loué ne respecte pas les dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 (décence du logement, notamment énergétique), le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut d’ores et déjà :

• Déterminer la nature des travaux à réaliser ;
• Déterminer le délai de leur exécution ;
• Réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Il ne semble donc pas nécessaire d'introduire une nouvelle possibilité de réduire le loyer.

Supprimer les alinéas 9 à 11.

L'amendement vise à clarifier les modalités d'application de la loi aux baux dans le temps en prévoyant expressément que les niveaux de performance d’un logement décent, prévus à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés à compter des dates d’entrée en vigueur de ces obligations, et donc à l’exclusion des baux en cours et des reconductions tacites de baux.

Vouloir appliquer les règles d’indécences énergétiques aux baux en cours ou aux baux faisant l’objet d’une tacite reconduction fait peser une insécurité à la fois sur les propriétaires et les locataires.

Les propriétaires risquent d’être mis devant le juge sur la base de critères d’indécence, alors même que la relation entre propriétaire et locataire est paisible.

Les locataires risquent d’être évincés de leur logement, car la mesure conduit à inciter fortement les propriétaires à donner congé pour vente à leur locataire à l’approche de la date de reconduction tacite du bail.

Cette mesure fait peser un risque massif de sortie du parc locatif et doit donc être restreinte dans son application aux nouveaux baux.

À la fin de l’alinéa 5, subsituer aux mots :

« , renouvelé ou tacitement reconduit »

les mots :

« ou renouvelé ». 

L’article 1er prévoit que le juge prononce une réduction du loyer dès lors que le logement est indécent pour des raisons énergétiques et jusqu’à ce que les travaux soient réalisés. Par exception, si les travaux ne permettent pas d’obtenir une meilleure classe que G+, la réduction de loyer perdure.

Il n’est pas souhaitable de sanctionner par une réduction de loyer pérenne les propriétaires de bonne foi, qui ont fait tout leur possible pour réaliser des travaux, mais n’ont pas réussi à améliorer significativement l’étiquette énergétique de leur logement. En effet, cette impossibilité peut venir de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales dont ils ne sont en rien responsables.

Cet amendement de repli vise à supprimer cette disposition.

À la fin de l’alinéa 11, supprimer les mots :

« , à moins que la consommation énergétique du logement, estimée par le document mentionné à l’article L. 126‑26 du code de la construction et de l’habitation, demeure supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface de référence et par an. »

Cet amendement vise à intégrer les monopropriétés, elles aussi divisées en plusieurs logements, à voir leur décence énergétique levée le temps de la durée des travaux, si le propriétaire a conclu un contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation. 

Après l’alinéa 7, insérer l’alinéa suivant :

« Par exception, si le logement est situé dans un immeuble relevant du statut du la monopropriété, et si le propriétaire a signé un contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation permettant d’atteindre le niveau de performance de logement décent, au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation, il est considéré comme décent pendant toute la durée d’exécution des travaux. »

Le présent amendement vise à répondre aux exigences de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui a prévu que les logements classés E, F et G seront progressivement considérés comme indécents à partir du 1er janvier 2025.

En effet, dans ce contexte, de lourds et coûteux travaux devront être réalisés dans un calendrier contraint. Or, nombre de ces logements sont situés en copropriété, et donc tributaires de travaux collectifs. On estime ainsi que près de 40 % des passoires du parc locatif privé sont situées dans des immeubles régis par la copropriété.

 En l’état actuel du droit, les copropriétés ont la possibilité d’adopter un « plan pluriannuel de travaux » (PPT), actualisé tous les dix ans, qui prévoit notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé, de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de GES.

Si l’adoption d’un PPT n’est pas obligatoire, il n’en demeure pas moins un instrument utile de programmation des travaux permettant aux copropriétés de provisionner les coûts de ces travaux. C’est ainsi un moyen d’étaler le coût des travaux pour les copropriétaires et d’éviter une surcharge de commandes concomitantes pour les entreprises de la filière.

L’objet de cet amendement est de prévoir que l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux permettant des économies d’énergie d’une performance suffisante, entraine la suspension de l’indécence énergétique d’un logement individuel situé dans l’immeuble pendant la durée du PPT (10 ans). Ainsi serait suspendue l’interdiction de location à l’échelle du logement individuel, tout en garantissant le lancement d’un plan de travaux ambitieux, aisément contrôlable via le DPE collectif de l’immeuble.

Les copropriétaires seraient donc incités à enclencher un vaste plan de rénovation de leur immeuble. Une telle mesure permettrait de faciliter la solidarité au sein des immeubles et le vote de travaux collectifs. Au reste, il faut rappeler que dans les immeubles, les travaux collectifs sont à la fois plus efficaces sur le plan énergétique et moins coûteux sur le plan financier que la somme de travaux qui pourraient être effectués au niveau individuel.

Substituer aux alinéas 3 à 8 l’alinéa suivant :

« 1° Le dixième alinéa de l’article 6 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Par exception, si le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété qui a adopté un plan pluriannuel de travaux prévu à l’article 14‑2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permettant d’atteindre le niveau de performance de logement décent au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation, il est considéré comme décent, pendant toute la durée d’exécution du plan pluriannuel de travaux. »

Cet amendement, déposé en commission par Henri Alfandari, plaide en faveur d'un assouplissement de la Loi Climat et Résilience. Il est impératif de revoir le calendrier : face à la hausse des taux d’intérêt, aux pénuries de matériaux et de main-d’œuvre, les difficultés financières liées à la rénovation énergétique se renforcent. 

Il devient donc d’autant plus crucial d'adopter des mesures adaptées, car les objectifs de « rénovations globales » fixés par la LFI 2024 n'ont pas permis de rénover l'ensemble des passoires thermiques. Selon les prévisions budgétaires pour 2025, plusieurs années seront nécessaires pour traiter uniquement les logements classés G, comme le souligne le rapport d'information transpartisan du Sénat sur la crise du logement, présenté en avril 2023, qui indique que « le calendrier ne peut pas être tenu, et qu'un risque important de sortie du marché pèse sur environ 18 % des logements locatifs ».

Après l’alinéa 2, insérer les dix alinéas suivants :

« 1° B Les troisième à neuvième alinéas du même article 6 sont remplacés par neuf alinéas ainsi rédigés : 

« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation : 

« 1° À compter du 1^er janvier 2029, entre la classe A et la classe F ; 

« 2° À compter du 1^er janvier 2032, entre la classe A et la classe E ; 

« 3° À compter du 1^er janvier 2038, entre la classe A et la classe D. 

« En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173‑1‑1 : 

« a) À compter du 1^er janvier 2032, entre la classe A et la classe F ; 

« b) À compter du 1^er janvier 2035, entre la classe A et la classe E. 
 
« Les niveaux de performance mentionnés au présent article sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter des dates d’entrée en vigueur de ces obligations.
 
« À compter du 1^er janvier 2029, le locataire occupant un logement dont le niveau de performance ne satisfait pas au critère de décence tel que compris au troisième alinéa peut demander une révision de son loyer au propriétaire à due proportion du surcoût induit par la précarité énergétique dudit logement. Le propriétaire se doit d’accepter cette demande. Le fait que le logement ne satisfasse pas au critère de décence tel que compris au troisième alinéa précité n’emporte pas d’autre conséquence. »

Le présent amendement vise à reporter l'interdiction de la mise en location des logements qualifiés de « passoires thermiques », initialement prévue à partir de 2025, au 1er janvier 2028.

Face à la hausse des taux d’intérêt ainsi qu'aux pénuries de matériaux et de main d’œuvre, les difficultés financières liées à la rénovation se renforcent. Il devient d’autant plus crucial de prendre des mesures, car les objectifs de "rénovations globales" fixés par la LFI 2024 n’ont pas permis de rénover toutes les passoires thermiques. En se basant sur les prévisions budgétaires pour 2025, il faudra plusieurs années pour traiter uniquement les logements classés G. Cet amendement vise donc à décaler de trois ans le calendrier de rénovation énergétique des logements.

À la fin de l’alinéa 2, substituer au mot :

« supprimée »

le mot :

« complétée par les mots : « débutant le 1^er janvier 2028 » ; ».

Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait.

En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ?

En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif. Il convient donc de trouver une solution.

Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« II. – Les dispositions du présent article s’appliquent, de manière rétroactive, aux baux conclus entre le 1^er janvier 2025 et la date de promulgation de la présente loi ».

La proposition de loi prévoit que l’obligation de décence énergétique d’un logement situé dans un immeuble en copropriété est réputée satisfaite lorsque le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre (MOE) portant sur un projet de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique conforme aux normes de décence, et devant être réalisé dans un délai raisonnable.

Néanmoins, la conclusion d’un tel contrat de MOE n’est pas une obligation et n’est donc pas systématique. Par ailleurs, sa conclusion n’emporte pas la réalisation des travaux en tant que tels, qui sont à nouveau soumis au vote des copropriétaires une fois la mission d’avant-projet de MOE remplie.

Enfin, le projet de rénovation ne repose pas systématiquement sur un audit énergétique et peut, par exemple, se fonder sur un diagnostic de performance énergétique collectif.

L’amendement propose donc de remplacer cette notion de contrat de MOE par celle de contrat ayant pour objet la réalisation de travaux de rénovation, qui officialise la mission de travaux, et supprime l’exigence de réalisation d’un audit énergétique.

À l’alinéa 7, substituer aux mots : 

« de maîtrise d’œuvre reposant sur un audit énergétique et portant sur un projet »

les mots : 

« ayant pour objet la réalisation de travaux ».

La notion de "délai raisonnable" étant floue, il convient d'éviter qu'un litige ou un contentieux puisse découler de cette rédaction. 

Cet amendement vise donc à supprimer cette formulation.

À la fin de l’alinéa 7, supprimer les mots :

« , sous réserve que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable pour leur réalisation ».

Cet alinéa supprime l'exigence qu'un décret en Conseil d'État définisse le niveau de performance énergétique minimale, ainsi que le calendrier de mise en œuvre échelonnée. Cependant, étant donné que les objectifs de la loi Énergie-Climat ne sont pas pleinement respectés, il est crucial que le Gouvernement puisse avoir la possibilité de réviser par décret le calendrier de mise en œuvre de la décence énergétique.

Tel est le sens de cet amendement. 

Supprimer l’alinéa 2.

Le calendrier prévu par la loi climat et résilience (2021) apparait inadapté.

En effet, il ne tient pas compte des difficultés financières et techniques que peuvent rencontrer les propriétaires dans la réalisation de travaux de rénovation.

En l'état, il risque d'aggraver la crise du logement en conduisant, dès 2025, à la sortie d'un nombre important de logements du marché locatif (logements classés G).

L'objet de cet amendement est donc d'indiquer que l'objet de la présente loi est, en priorité, d'éviter d'aggraver la crise du logement par une sortie massive de logements du parc locatif.

Rédiger ainsi le titre de la proposition de loi :

« visant à éviter d’aggraver la crise du logement par une sortie massive de logements du parc locatif ».