Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Cet amendement du groupe Écologiste et Social propose de remplacer la mention d'un "délai raisonnable", sans aucune valeur juridique et créatrice de confusion quant aux obligations de rénovation des bailleurs en copropriété, par la mention d'un délai de 2 ans maximum. 

En effet, nous partageons l’objectif de cette proposition de loi d’ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu’elles rencontrent pour l’engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Toutefois, ces ajustements ne devraient pas ouvrir la boîte de Pandore des stratégies de contournement des obligations légales des bailleurs.

À l’alinéa 7, substituer au mot : 

« raisonnable »

les mots : 

« maximal de deux ans ».

Cet amendement du groupe Écologiste et Social précise que le niveau de performance retenu pour l’obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard 3 ans après la conclusion du bail. Ceci pour éviter qu’en cas de bail long (la loi impose un minimum de 6 ans pour les locations non-meublées par personnes morales), le bailleur soit dispensé pendant 6 ans de toute obligation de rénovation énergétique.

Compléter l’alinéa 5 par les mots : 

« , et au plus tard trois ans après la date à laquelle il a été conclu ».

Cet amendement du groupe Écologiste et Social précise que le niveau de performance retenu pour l’obligation de mise en conformité énergétique est celui qui est exigible au plus tard un an après la conclusion du bail pour les bailleurs personnes physiques, et au plus tard trois ans après la conclusion du bail pour les bailleurs personnes morales. Ceci pour éviter que les bailleurs soit dispensés ad vitam æternam de toute obligation de rénovation énergétique.

Compléter l’alinéa 5 par les mots : 

« , et au plus tard un an après la date à laquelle il a été conclu pour un bailleur personne physique ainsi que pour un bailleur défini à l’article 13 de la présente loi, et au plus tard trois ans après la date à laquelle il a été conclu pour un bailleur personne morale ».

Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à rendre applicable les niveaux de performances A à G, au plus tard un an après les échéances d'applicabilité prévus par cette proposition de loi. En effet, la précision apportée par cette dernière concernant la conclusion de nouveaux contrats de location, ou le renouvellement et la reconduction des baux de location entraîne le report des échéances de rénovation énergétique bien au-delà des échéances prévues par la loi. S'il convient d'apporter de la souplesse aux propriétaires bailleurs envisageant des travaux au moment d'une fin de bail, et donc de la potentielle libération du logement, ces travaux ne peuvent en revanche pas être repoussés ad vitam eternam. Pour rappel, s’agissant de la location d’un logement non meublé, la durée du bail est de minimum trois ans. Cela conduirait donc à laisser sur le marché de la location, des passoires énergétiques classées G jusqu’en 2028 au minimum

Ainsi, par cet amendement, nous proposons de n'octroyer qu’un délai de flexibilité raisonnable d’une année - ce qui correspond à la durée d’un bail en location meublé - permettant de donner de la visibilité claire aux propriétaires bailleurs qui doivent mettre leur logement en conformité. Nous rappelons que la date du 1er janvier 2025 est connue depuis le vote de la loi climat résilience. Charge aux pouvoirs publics d'accompagner cette obligation de rénovation. 

Compléter l’alinéa 5 par les mots :

« , au plus tard un an à compter des dates d’entrée en vigueur des obligations de décence énergétique ».

Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à faire reconnaître juridiquement le fait d'obstacle à la réalisation des travaux par le juge, pour assurer que cette appréciation ne soit pas uniquement faite par le propriétaire et, de ce fait, sécuriser le locataire contre des formes d'abus. En effet, cette exception pourrait pousser les propriétaires à faire signer des décharges à leurs locataires pour éviter de réaliser les travaux nécessaires.

Compléter l’alinéa 8 par la phrase suivante : 

« En cas de litige entre le locataire et le bailleur, la caractérisation et la qualification d’un obstacle à l’exécution de travaux sont déterminées par le juge compétent. »

Cet amendement du groupe Écologiste et Social demande la suppression de la mention de la "diligence du bailleur" dans le calcul de la baisse de loyer consécutive au non-respect des obligations de rénovation thermique de ce dernier. En effet, bien qu'il soit légitime de plafonner le montant de cette baisse au coût de chauffage supplémentaire assumé par le locataire, la mention de la diligence du propriétaire manque de clarté. On pourrait imaginer qu'un propriétaire refuse alors d'assurer la baisse de loyer demandée par le locataire sous prétexte qu'il peut justifier d'avoir commencé à mener certaines démarches, et, in fine, qu'il contourne cette sanction. Rappelons que la baisse de loyer dans les passoires thermiques répond à un double objectif d'incitation financière des propriétaires à rénover leur bien d'une part, et d'autre part à un objectif compensatoire du préjudice subi par le locataire qui, en réalité, ne se limite pas aux frais de chauffage supplémentaires. 

En effet, les passoires thermiques sont des logements insalubres difficiles à chauffer pouvant engendrer une dégradation de la santé de leurs occupants, avec les coûts qui leur sont associés (maladies chroniques, bronchites, asthme, dépression, anxiété...), et ces logements sont occupés principalement par les ménages les plus précaires, qui cumulent les difficultés. Selon la dernière étude du SDES (service des données et études statistiques) du gouvernement, les ménages dont le niveau de vie moyen s'inscrit dans les 3 derniers déciles de revenus sont propriétaires de 54,6% des passoires énergétiques en location. Ainsi l'éradication des passoires thermiques permettrait de faire économiser 700 millions d'euros cette année sur le système de soin. 

À la première phrase de l’alinéa 10, supprimer les mots : 

« tient compte de la diligence du bailleur et ».

Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à supprimer la mention d'une décision négative du syndicat de copropriétaires comme un motif valable de non-réalisation des travaux de rénovation thermique prévus par le calendrier de la loi Climat et Résilience. 

En effet, cette exception serait la porte ouverte à toutes les dérives en matière de contournement du calendrier légal pour les syndicats de copropriétés réfractaires, et pourrait même encourager des propriétaires bailleurs à voter contre les travaux de rénovation en dépit de leurs obligations légales.

À l’alinéa 6, supprimer les mots :

« ou par une décision du syndicat des copropriétaires ».

Cet amendement de repli du groupe Écologiste et Social propose de remplacer la mention d'un "délai raisonnable", sans aucune valeur juridique et créatrice de confusion quant aux obligations de rénovation des bailleurs, par la mention d'un délai supplémentaire de 5 ans maximum. 

En effet, nous partageons l’objectif de cette proposition de loi d’ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu’elles rencontrent pour l’engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Toutefois, ces ajustements ne devraient pas ouvrir la boîte de Pandore des stratégies de contournement des obligations légales des bailleurs.

À l’alinéa 7, substituer au mot : 

« raisonnable »

les mots : 

« maximal de cinq ans ».

Cet amendement du groupe Écologiste et Social propose de remplacer la mention d'un "délai raisonnable", sans aucune valeur juridique et créatrice de confusion quant aux obligations de rénovation des bailleurs, par la mention d'un délai supplémentaire de 3 ans maximum. 

En effet, nous partageons l’objectif de cette proposition de loi d’ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu’elles rencontrent pour l’engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. Toutefois, ces ajustements ne devraient pas ouvrir la boîte de Pandore des stratégies de contournement des obligations légales des bailleurs.

À l’alinéa 7, substituer au mot : 

« raisonnable »

les mots : 

« maximal de trois ans ».