Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Il est nécessaire de renforcer la portée et l’intérêt de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l’article 14‑2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti.

Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d’obliger les copropriétés à garantir, par l’intermédiaire du PPPT, l’atteinte d’un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d’obligations qui ne sont relatives qu’à des parties privatives, d’autant que le syndicat des copropriétaires est un tiers à la relation contractuelle qui lie le bailleur au locataire. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l’état du droit.

Étant donné l’ampleur de la réforme qu’impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.

Supprimer cet article.

L’alinéa 5 définit précisément l’obligation de décence énergétique qui incombe au propriétaire.

Ainsi, le propriétaire d’un logement indécent doit réaliser « tous les travaux d’amélioration énergétique possibles » pour atteindre le seuil de décence, c’est-à-dire qu’il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté.

En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l’assemblée générale d’effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l’isolation par l’extérieur ou de la création d’une ouverture dans la façade pour permettre le passage d’une gaine de ventilation.

L’amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l’hypothèse d’un refus administratif.

Cet amendement est parfaitement conforme à l’exposé des motifs de la PPL, qui dit : « Ces difficultés concernent tout particulièrement les logements situés en copropriété, où le respect des niveaux de performance énergétique peut se retrouver subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes » et ou un copropriétaire peut se voir « dans l’impossibilité de mettre aux normes son logement en raison d’un refus de l’assemblée générale des copropriétaires ».

Il ne remet pas en cause le coeur de l’alinéa 5, c’est-à-dire l’obligation pour le bailleur d’effectuer tous les travaux énergétiques possibles dans les parties privatives. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir d’un refus de la copropriété que s’il a réalisé l’ensemble des travaux qui pouvaient l’être dans son logement sans cet accord.

I. – À l’alinéa 5, après la troisième occurrence du mot : 

« par », 

insérer le mot : 

« une » ;

II. – Au même alinéa, après le mot : 

« administrative », 

insérer les mots : 

« ou une décision du syndicat des copropriétaires ».

Cet amendement vise à préciser la formule « a voté les travaux ».

Pour éviter des votes de principe qui ne seraient pas suivis d’effets, la copropriété devra avoir voté au moins un contrat de maîtrise d’oeuvre (architecte) s’appuyant sur les conclusions d’un audit énergétique préalable (type DTG).

Le vote de la maîtrise d’oeuvre, à défaut d’un vote de devis de travaux - étape qui arrive à la fin, après les demandes d’urbanisme, le montage des dossiers d’aides et de financement - constitue déjà un engagement financier concret qui manifeste la réalité de la volonté de la copropriété.

À l’alinéa 6, substituer aux mots : 

« l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux », 

les mots : 

« le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre reposant sur un audit énergétique et portant sur un projet de rénovation  ».

Cet amendement précise le régime spécifique à la réduction de loyer pour cause d'indécence énergétique, créé par la proposition de loi.

Dans un objectif d'équilibre entre les droits du locataire et les droits du bailleur diligent, il précise que la réduction de loyer pour motif d'indécence énergétique tiendra compte des efforts du bailleur et du préjudice subi par le locataire. La réduction de loyer sera donc plafonnée au coût de chauffage théorique supporté par le locataire. Il n'y a pas lieu, en effet, de réduire le loyer au-delà du préjudice lié au statut de passoire thermique du logement.

En contrepartie, la réduction de loyer prendra effet au jour où le locataire a demandé des travaux au propriétaire, et non au jour où le juge ordonne les travaux. Cela évite la situation injuste où le locataire, qui doit déjà avancer les frais de justice, n'a aucune compensation pour le loyer excessif payé pendant plusieurs années de procédure. Cela incitera aussi le propriétaire à ne pas faire traîner jusqu'à la réalisation des travaux, puisqu'à la fin il devra rembourser le trop perçu de loyer depuis le jour où le locataire a demandé ces travaux à bon droit.

Rédiger ainsi l’alinéa 9 :

« Quand le juge prononce, en application du troisième alinéa du présent article, une réduction de loyer jusqu’à l’exécution de travaux nécessaires à la mise en conformité énergétique du logement, la réduction de loyer tient compte de la diligence du bailleur et n’excède pas le préjudice subi par le locataire du fait de la moindre performance de son logement. Cette réduction de loyer prend effet à compter de la date où les travaux ordonnés par le juge ont été demandés au propriétaire par le locataire. »

Amendement rédactionnel.

Les mots "reconduit" et "renouvelé" doivent être inversés pour correspondre à la terminologie exacte (un bail est tacitement reconduit, mais il n'est pas tacitement renouvelé).

I. – À l’alinéa 4, substituer au mot :

« reconduit », 

le mot :

« renouvelé » ;

II. – Au même alinéa, substituer au mot :

« renouvelé », 

le mot :

« reconduit ».

Amendement rédactionnel.

L'adjectif "énergétique" porte sur l'amélioration, et non sur les travaux d'amélioration.

En l'état, il y a en effet un risque de confusion avec le concept de "travaux d'amélioration" (= travaux de confort), qui sont hors du champ de l'article 6 de la loi de 1989 (= travaux de décence).

À l’alinéa 5, substituer au mot : 

« énergétiques »

le mot : 

« énergétique ».

Coordination juridique.

La loi « Énergie climat » a d’abord renvoyé à un décret en Conseil d’État pour la fixation du calendrier d’indécence énergétique. La loi « Climat résilience » a ensuite fixé ce calendrier directement dans la loi (alinéas 4 et suivants de la loi de 1989), mais a négligé de supprimer le renvoi au décret. Il convient de supprimer le renvoi au décret en CE pour mettre fin à cette confusion juridique.

Après l’alinéa 1, insérer l’alinéa suivant :

« 1°A  La dernière phrase de l’article 1 est supprimée. »

Cet amendement vise à apporter une précision juridique à l’article premier. En effet, il est proposé d’ajouter le terme « mise en conformité » derrière le mot « travaux », afin de clarifier la nature des travaux envisagés. Il s’agit de souligner que ces travaux visent à mettre le logement en conformité avec les exigences de performance énergétique.

I. – À l’alinéa 5, après les mots :

« les travaux »,

insérer les mots :

« de mise en conformité ».

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. 

L’introduction de la notion de confort d’été dans le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une réponse nécessaire à l’évolution climatique que nous connaissons. Face à la multiplication des vagues de chaleur et à l’élévation des températures, il devient indispensable d’adapter nos outils de mesure de la performance énergétique aux réalités actuelles. Le DPE, qui évalue aujourd’hui principalement les performances hivernales d’un bâtiment, doit désormais prendre en compte le confort thermique en période estivale.

En intégrant cette nouvelle dimension, le rapport demandé permettra de mieux appréhender l’impact de la conception des bâtiments sur leur capacité à maintenir un confort thermique en été, limitant ainsi le recours à la climatisation, dont l’usage croissant accentue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Il s’agit également de donner aux propriétaires et aux locataires une information plus complète sur la qualité de l’habitat tout au long de l’année, renforçant ainsi les objectifs de sobriété énergétique.

Ce rapport permettra au Gouvernement de proposer les ajustements techniques nécessaires pour améliorer la précision du DPE, tout en répondant aux enjeux environnementaux et de santé publique liés au réchauffement climatique.

I. – Dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur l’opportunité de proposer une révision du calcul du diagnostic de performance énergétique pour y inclure la notion de confort d’été.

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement vise à instaurer la majorité simple pour les votes de mise en oeuvre des travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Si la passerelle de vote, prévue à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, permet déjà de voter lesdits travaux en deuxième lecture, cet amendement propose d’élever au rang de priorité la rénovation énergétique des immeubles au sein du processus de décision de l'ensemble des copropriétés.

En effet, toute intervention ou travaux sur les murs, la toiture, les couloirs ou encore la chaudière nécessitent une concertation entre les copropriétaires, afin d'identifier les besoins de rénovation, sous les conseils du syndic de copropriété. Et encore aujourd’hui, près de 7 millions de logements sont mal isolés et 14% des Français rencontrent des problèmes pour se chauffer. De plus, en 2019, le secteur du bâtiment est responsable de 17% des émissions de gaz à effet de serre en France.

Par conséquent, il est nécessaire de faciliter toute prise de décision dans la mise en œuvre des travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, afin d’accélérer la rénovation des immeubles.

I. – La loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° L’article 24 est ainsi modifié :

Après le dernier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« m) Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’État précise les conditions du présent m »

2° L’article 25 est ainsi modifié :

Le f) est abrogé. 

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement vise à suspendre l'application des niveaux de performance requis pour les logements d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, à partir de la décision de l'assemblée générale de procéder aux travaux de mise en conformité ou du l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux, et ce, jusqu'à leur réalisation.

Cette suspension serait limitée à une durée de cinq ans à compter de l'adoption d'un plan pluriannuel de travaux et d’une mission de maîtrise d’œuvre par l'assemblée générale des copropriétaires. Dans les cas où l'assemblée générale décide de réaliser les travaux sans adopter de plan pluriannuel de travaux, la durée de suspension est réduite à trois ans.

Il s’agit d’apporter une réponse pragmatique à la question des travaux de mise en conformité des logements situés dans des immeubles en copropriété, tout en tenant compte des contraintes propres à ce type de gestion collective.

En effet, la réalisation de travaux dans les immeubles soumis au statut de la copropriété nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui peut parfois prendre du temps en raison du particularisme du processus décisionnel dans les copropriétés.

I. – Substituer à l’alinéa 6 l’alinéa suivant :

« Lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de procéder à des travaux de nature à permettre la mise en conformité des parties privatives avec les niveaux de performance d’un logement décent prévus au présent article, l’application des niveaux de performance est suspendue jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans à compter de l’adoption par l’assemblée générale des copropriétaires d’un plan pluriannuel de travaux et d’une mission de maîtrise d’œuvre. Dans les cas où l’assemblée générale des copropriétaires décide de procéder aux travaux sans avoir préalablement adopté un plan pluriannuel de travaux, ce délai est de 3 ans.À défaut de réalisation des travaux dans les délais impartis, aucune prorogation ne peut être accordée. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.