Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Cet amendement vise à prévoir une mesure spécifique pour les logements dits « G+ », qui sont considérés comme énergétiquement indécents depuis le 1^er janvier 2023.

La gravité de l’indécence énergétique de ces logements justifie que le juge puisse prononcer, en ce qui les concerne, une baisse de loyer permanente, qui reste proportionnée au préjudice subi par le locataire, mais ne s’arrête pas à la fin des travaux que le juge a ordonnés, quand ces travaux ne permettent pas de sortir du statut de G+.

Le loyer sera donc diminué du montant du surcoût énergétique infligé au locataire jusqu’à ce que le bailleur prouve, avec un DPE, que la consommation conventionnelle a diminué en dessous du seuil de 450 kWh / m²/an. 

Cette nouvelle disposition rend inutile la mention des G+ au début de l’alinéa 5, qui est en conséquence supprimée.

I. – Compléter cet article par les deux alinéas suivants :

« Le quatrième alinéa de l’article 20‑1 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Elle prend fin à l’issue des travaux de rénovation énergétique, à moins que la consommation énergétique du logement, estimée par le document mentionné à l’article L. 126‑26 du code de la construction et de l’habitation, demeure supérieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface de référence et par an ».

II. – En conséquence, au début de l’alinéa 5, supprimer les mots : 

« Le logement a une consommation énergétique finale conventionnelle inférieure à 450 kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an et, ».

Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.

Ainsi, les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l’art (architecte, BET...). Ce n’est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié.

L'expression "attestées" est plus satisfaisante que l'expression "établies ou contrôlées", parce que le contrôle se fait forcément après travaux et non avant travaux. "attestées" permet de faire référence à une attestation écrite, alors que "établies" est plus vague.

À l’alinéa 5, après les mots : 

« techniques », 

insérer les mots : 

« attestées par un homme de l’art, ». 

Cet amendement vise à rattacher la disposition de l’alinéa 7 au droit existant, dans un double objectif :

- Clarifier le droit, en rappelant que si le locataire s’oppose aux travaux de mise en conformité sans motif, cela constitue une violation de son obligation prévue au e) de l’article 7.

- Protéger le locataire et éviter les abus. La référence au cadre du e) de l’article 7 signifie que le locataire ne sera réputé s’être opposé aux travaux, que si le propriétaire a lui-même respecté la procédure prévue à cet article. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir du refus de son locataire, que s’il a informé son locataire, par lettre recommandée, de la « nature » et des « modalités d’exécution » des travaux. Le bailleur ne pourra donc pas considérer que le locataire a refusé les travaux, s’il ne lui a pas soumis au préalable un devis. En outre, le locataire pourra refuser les travaux s’ils « présentent un caractère abusif ou vexatoire ».

Cet amendement permet donc d’atteindre un équilibre entre les droits respectifs du bailleur (droit à réaliser des travaux légitimes) et ceux du locataire (droit d’être informé et consulté), et d’éviter les ententes tacites entre bailleur et locataire pour repousser la réalisation des travaux.

Compléter l’alinéa 7 par les mots : 

« , en violation de sa propre obligation prévue au e) de l’article 7 ».

Nous sommes tout à fait d'accord avec l'objectif et la démarche de l'amendement du groupe GDR.

Il nous semble toutefois que le mot "attestées" est préférable à l'expression "établies ou contrôlées".

- D'une part, la disjonction introduite par "ou" peut causer des difficultés d'interprétation. Y a-t-il des cas où les raisons devront être établies, et d'autres cas où elles devront être contrôlées ?

- D'autre part, le "contrôle" ne peut que se faire après travaux, et non par définition avant travaux. Or, il s'agit ici précisément d'attester que des travaux sont impossibles. On ne contrôle pas des travaux impossibles.

- Enfin, le mot "attestées" se réfère à une attestation écrite, cela est donc plus sécurisant pour le locataire qui pourra réclamer cette attestation.

Au quatrième alinéa, substituer aux mots :

« établies ou contrôlées »

le mot :

« attestées ».

A la suite de l'amendement précédent, cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.

Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu’il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l’attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l’AG ou de refus d’urbanisme (contraintes juridiques).

À l’alinéa 5, après le mot : 

« propriétaire »,

insérer les mots : 

« peut démontrer qu’il ».

Amendement rédactionnel.

L'obligation de décence énergétique est définie à l'alinéa 1 de l'article 6, et non à l'alinéa 3, qui précise seulement le calendrier du niveau de performance.

À l’alinéa 3, substituer au mot : 

« troisième » 

le mot :

« premier ».