Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.

Ainsi :

- Les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l’art (architecte, BET...). Ce n’est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié.

- Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu’il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l’attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l’AG ou de refus d’urbanisme (contraintes juridiques).

À l’alinéa 5, après le mot : 

« propriétaire », 

insérer les mots : 

« peut démontrer qu’il ».

Cet amendement vise à encadrer les aménagements prévus à l’alinéa 5 (contraintes techniques et juridiques) pour éviter qu’ils puissent être invoqués de manière abusive et de mauvaise foi par le bailleur.

Ainsi :

- Les « raisons techniques », formule nécessairement large - le législateur ne peut pas tout prévoir ni disposer pour chaque cas particulier -, devront être attestées par un homme de l’art (architecte, BET...). Ce n’est donc pas le propriétaire qui décidera lui-même si des contraintes techniques le dispensent de réaliser certains travaux, mais un professionnel qualifié.

- Le propriétaire devra être en capacité, à tout moment, de « démontrer » qu’il a bien réalisé tous les travaux possibles. Cela signifie que sans attendre la saisine du juge, le locataire pourra demander au bailleur de justifier des contraintes techniques ou juridiques invoquées par le bailleur. Le bailleur fournira au locataire l’attestation du professionnel (contraintes techniques), la décision de refus de l’AG ou de refus d’urbanisme (contraintes juridiques).

À l’alinéa 5, après les mots : 

« pour des raisons techniques », 

insérer les mots : 

« attestées par un homme de l’art, ».

Cet amendement vise à préciser la formule « a voté les travaux ».

Pour éviter des votes de principe qui ne seraient pas suivis d’effets, la copropriété devra avoir voté au moins un contrat de maîtrise d’oeuvre (architecte) s’appuyant sur les conclusions d’un audit énergétique préalable (type DTG).

Le vote de la maîtrise d’oeuvre, à défaut d’un vote de devis de travaux - étape qui arrive à la fin, après les demandes d’urbanisme, le montage des dossiers d’aides et de financement - constitue déjà un engagement financier concret qui manifeste la réalité de la volonté de la copropriété.

À l’alinéa 6, substituer aux mots : 

« l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux », 

les mots : 

« le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre reposant sur un audit énergétique et portant sur un projet de rénovation énergétique ».

L'alinéa 5 définit précisément l'obligation de décence énergétique qui incombe au propriétaire bailleur.

En effet, le propriétaire d'un logement indécent doit réaliser "tous les travaux d'amélioration énergétique possibles" pour atteindre le seuil de décence, c'est-à-dire qu'il doit faire tout ce qui est en son pouvoir pour atteindre le seuil en question. Toutefois, il arrive que certains travaux soient impossibles, pour des raisons techniques ou juridiques indépendantes de sa volonté.

En ce qui concerne les raisons juridiques qui peuvent empêcher la réalisation de certains travaux, la PPL mentionne le refus administratif (typiquement un refus des ABF), mais néglige de mentionner le refus du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire, en ce qui concerne les logements situés en copropriété, le refus de l'assemblée générale d'effectuer certains travaux qui ne peuvent être réalisés sans son accord. Tel est le cas de l'isolation par l'extérieur ou de la création d'une ouverture dans la façade pour permettre le passage d'une gaine de ventilation.

L'amendement ajoute cette hypothèse, située sur le même plan que l'hypothèse d'un refus administratif.

Cet amendement est parfaitement conforme à l'exposé des motifs de la PPL, qui dit : "Ces difficultés concernent tout particulièrement les logements situés en copropriété, où le respect des niveaux de performance énergétique peut se retrouver subordonné à la réalisation de travaux dans les parties communes" et ou un copropriétaire peut se voir "dans l'impossibilité de mettre aux normes son logement en raison d'un refus de l'assemblée générale des copropriétaires".

Il ne remet pas en cause le coeur de l'alinéa 5, c'est-à-dire l'obligation pour le bailleur d'effectuer tous les travaux énergétiques possibles dans les parties privatives. Ainsi, le propriétaire ne pourra se prévaloir d'un refus de la copropriété que s’il a réalisé l’ensemble des travaux qui pouvaient l’être dans son logement sans cet accord.

I. – À l’alinéa 5, après la troisième occurrence du mot : 

« par », 

insérer le mot : 

« une ».

II. – Au même alinéa, après le mot :

« administrative », 

insérer les mots : 

« ou une décision du syndicat des copropriétaires ».

Il est nécessaire de renforcer la portée et l’intérêt de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), prévue à l’article 14‑2 de la loi sur les copropriétés de 1965. Cet outil est, en effet, insuffisamment utilisé, et il ne permet pas toujours de réaliser des rénovations ambitieuses dans des délais conformes aux objectifs nationaux de rénovation énergétique du bâti.

Toutefois, il apparaît juridiquement difficile d’obliger les copropriétés à garantir, par l’intermédiaire du PPPT, l’atteinte d’un niveau de décence énergétique dans chaque appartement, car la copropriété ne peut pas répondre à la place des bailleurs d’obligations qui ne sont relatives qu’à des parties privatives. La législation sur la copropriété (loi de 1965) et la législation sur les rapports locatifs (loi de 1989) sont deux ordres juridiques cloisonnés qui ne peuvent pas communiquer en l’état du droit.

Étant donné l’ampleur de la réforme qu’impliquerait une coordination juridique de ces deux législations, il apparaît que cette PPL, compte-tenu de son objet, ne permettra pas de parvenir à cet objectif.

Supprimer cet article.

Le présent amendement ne souhaite pas remettre en cause la mesure juste de réduction du loyer proposée dans l'article 1er de la proposition de loi, le temps de la réalisation de travaux permettant de mettre en conformité le logement avec l'obligation de décence énergétique. 

Il est cependant demandé que dans cette décision, le juge puisse également prendre en compte la capacité du bailleur de financer les travaux demandé sans les revenus locatifs issus des travaux. 

En effet, de nombreux petits propriétaires empruntent pour financer leurs investissement immobilier avec bien souvent, un loyer servant à payer les mensualités de l'emprunt. Ne pas prendre en compte ce critère dans la décision de réduction du loyer entrainerait un enlisement du dossier voire une obligation pour le bailleur de vendre son bien faute de pouvoir financer les travaux avec un loyer réduit. 

À l’alinéa 9, après la seconde occurrence du mot : 

« du », 

insérer les mots : 

« et de la situation financière ». 

En parallèle de la modification apportée à l'article 2 concernant le plan pluriannuel de travaux, le présent amendement souhaite que le fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 puisse financer des travaux permettant la mise en conformité avec les obligations de décence énergétique prévues dans la loi du 6 juillet 1989, notamment lorsque le plan pluriannuel de travaux n'a pas été mis à jour pour prévoir ces travaux. 

Au 4° du I de l’article 14‑2‑1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, après les mots : « à la réalisation d’économies d’énergie » sont insérés les mots : « , notamment afin de permettre le respect de l’obligation de décence énergétique définie au troisième alinéa de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 ».

Le présent amendement entend établir une limite concernant la possibilité offerte aux bailleurs de continuer à louer un logement ne respectant pas les critères de décence énergétique lorsque l'assemblée générale de copropriété a voté des travaux de rénovation thermique. 

Si nous soutenons pleinement cette mesure, il nous apparait nécessaire de la borner dans le temps. Toutefois, nous souhaitons également faire apparaitre la notion de délai raisonnable afin de laisser au locataire un moyen de recours avant la période de 5 ans si l'avancée de travaux pourtant courts se voyait entravée. 

Compléter l’alinéa 6 par la phrase suivante : 

« Ces travaux doivent être réalisés dans un délai raisonnable ne pouvant excéder 5 ans. »