Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété
Proposée par Bastien Marchive (EPR)
L'essentiel
Cette proposition de loi entend clarifier l'application des obligations de décence énergétique issues de la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021, qui interdit progressivement la location des logements les plus énergivores. Selon l'exposé des motifs, le texte vise à préciser le moment de la relation locative auquel ces obligations s'appliquent, en réservant l'interdiction aux contrats nouvellement conclus et, pour les baux en cours, à leur reconduction ou renouvellement. Il traite aussi le cas des logements en copropriété, où la mise aux normes dépend de travaux dans les parties communes : l'obligation serait suspendue le temps de la réalisation des travaux votés. Il prévoit par ailleurs de permettre au juge de minorer le loyer jusqu'à l'exécution des travaux, et de sécuriser le bailleur dont le locataire ferait obstacle au chantier. L'article 2 renforce la prise en compte de ces obligations dans le plan pluriannuel de travaux des copropriétés de plus de quinze ans.
En première lecture à l'Assemblée nationale, l'examen du 28 janvier 2025 a donné lieu à de nombreux scrutins sur l'article 1er, aux résultats très serrés : l'amendement n° 24 a été mis aux voix à égalité (47 pour, 47 contre), tandis que d'autres amendements étaient adoptés, comme celui de Mme Laernoes (83 pour, 47 contre). L'article 1er lui-même a finalement été rejeté par 72 voix contre 65, avec 15 abstentions.
Qui a voté pour ou contre « Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété » ?
L'Assemblée nationale a adopté le texte le 28 janvier 2025 par 74 voix pour, 48 contre et 9 abstentions.
Ont majoritairement voté pour : SOC, LFI-NFP, ECOS, EPR, DEM, NI, GDR.
Ont majoritairement voté contre : RN, DR, UDDPLR.
Le détail du scrutin et les positions individuelles ↗Les rapports parlementaires sur ce texte
- Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leur application en copropriété Rapport législatif · 27/11/2024 texte disponible
Répartition des amendements
Par statutAmendements (4)
Exposé des motifs
Dans sa rédaction actuelle, l'alinéa 5 fait difficulté. Si le refus opposé par les autorités d’urbanisme repose sur un critère objectif, la notion de « raisons techniques » reste quant à elle particulièrement floue : qui établira et contrôlera la réalité des « raisons techniques » invoquées par le propriétaire pour justifier l’absence de travaux ? L’avis d’un professionnel ne saurait suffire : certains propriétaires pourront chercher en effet à obtenir de professionnels de leur connaissance ou de professionnels intervenant régulièrement dans la copropriété des « certificats de complaisance » les exonérant de leurs obligations. Si la rénovation énergétique d’un certain nombre de logements et l’amélioration significative de leur consommation énergétique peut se heurter à des difficultés techniques difficilement surmontables, il convient néanmoins de les objectiver. Le présent amendement propose en conséquence que les raisons techniques faisant obstacle aux travaux soit établies ou contrôlées par un homme de l'art, à l'instar des membres de l'ordre des architectes.
Dispositif
À l’alinéa 5, après le mot :
« techniques »
insérer les mots :
« , établies ou contrôlées par un homme de l’art, ».
Exposé des motifs
La loi ne fixe aujourd'hui aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en Assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le vote de travaux ne saurait suffire à garantir leur exécution dans des délais raisonnables. Le présent amendement propose en conséquence de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution qui ne peut être supérieur à deux ans, délai que nous jugeons suffisant pour que tous les fonds de travaux aient été payés par les copropriétaires et perçus par le syndic.
Dispositif
Compléter l’alinéa 6 par les mots :
« , sous réserve que la délibération de l’Assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable de réalisation, qui ne peut être supérieur à deux ans. »
Exposé des motifs
Les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent, notamment les travaux de rénovation énergétique du logement (isolation, chaudière…), font partie des travaux autorisés en cours de bail et la loi prévoit déjà une procédure judiciaire de référé à l’encontre des locataires qui refuseraient ces travaux, avec pour sanctions possibles une condamnation sous astreinte à obtempérer, le versements de dommages et intérêts et éventuellement la résiliation judiciaire du bail.
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit ainsi expressément, conformément à l'article 1724 du code civil, que le locataire est obligé "de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6."
Dès lors qu'un locataire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux de rénovation énergétique, l'hypothèse soulevée par l'alinéa 7 n'est pas pertinente. Nous proposons en conséquence la suppression de cet alinéa.
Dispositif
Supprimer l'alinéa 7.
Exposé des motifs
La loi ne fixe aujourd'hui aucun délai maximum de réalisation des travaux décidés en Assemblée générale des copropriétaires, de sorte que le vote de travaux ne saurait suffire à garantir leur exécution dans des délais raisonnables. Le présent amendement de repli propose en conséquence de préciser que, pour que l'obligation de décence énergétique soit réputée satisfaite, la délibération de l'Assemblée générale des copropriétaires devra fixer un délai raisonnable d'exécution des travaux.
Dispositif
Compléter l’alinéa 6 par les mots :
« , sous réserve que la délibération de l’Assemblée générale des copropriétaires ait fixé un délai raisonnable de réalisation. »