Relancer le secteur du logement

Face à la pénurie de logement dans les zones tendues, il est impératif de faciliter l’accès à des logements abordables pour le plus grand nombre, sur l’ensemble du territoire. Il convient également de rationaliser les dépenses publiques consacrées au secteur du logement, qui représentaient en 2021 plus de 38 milliards d’euros, soit environ 1,5 % du PIB.

La réforme de la fiscalité sur les plus-values de cession de foncier constitue un levier à la fois structurel et incitatif pour favoriser la remise sur le marché de logements actuellement, tout en préservant les équilibres budgétaires.

Actuellement, un abattement pour durée de détention d’une résidence secondaire est appliqué lors du calcul de la plus-value. L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans et l’exonération des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Un dispositif qui alimente considérablement la rétention immobilière, notamment dans les zones tendues et réduit sensiblement les recettes fiscales du secteur.

Afin de redynamiser le marché immobilier et d’encourager la libération des biens détenus de longue date, l'article 1er de la présente proposition de loi vise à ramener la durée de détention nécessaire à 10 ans pour bénéficier d’une exonération de prélèvement fiscal sur les plus-values. Toutefois, une telle mesure présente plusieurs écueils.

D’une part, elle pourrait engendrer un effet d’aubaine massif, au bénéfice d’investisseurs souvent situés en dehors des zones les plus en tension, sans véritable ciblage social ou territorial. D’autre part, elle pourrait entrainer un manque à gagner significatif pour les finances publiques, à rebours des efforts de maîtrise budgétaire en cours. Une exonération aussi rapide risquerait également d’accroître les comportements spéculatifs, sans garantie que les biens remis sur le marché contribuent à l’accès au logement des ménages locaux. 

Enfin, la mesure n'intègre aucun garde-fou. Il serait pertinent qu'en cas de revente du bien, le nouvel acquéreur s’engage à ce que le logement acquis demeure à destination de l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale. A défaut, l’acquéreur serait redevable d'une amende d'un montant égal à 5 % du prix de cession mentionné dans l'acte.

Le présent amendement propose ainsi une approche équilibrée, en demandant un rapport d’évaluation, préalable à toute modification définitive du dispositif fiscal.

Dans un délai de six mois, à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport évaluant les effets de l'abaissement à dix ans de la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération de prélèvement fiscal sur les plus‑values.

L’article 3 de la présente proposition de loi supprime la prise en compte du niveau de performance énergétique d’un logement comme prérequis à sa décence. 

En maintenant ad vitam aeternam les passoires énergétiques sur le marché locatif, cet article nie le fait que la décence énergétique d’un logement constitue un élément essentiel pour garantir de bonnes conditions de vie aux locataires et préserver leur pouvoir d’achat, eu égard aux factures d’énergie inhérentes à la vie dans une passoire énergétique. 

Il réfute également l’usage du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) comme outil de valorisation de leur bien à tous ces propriétaires qui se sont engagés dans la rénovation de leur logement. 

Il nie aussi tous les efforts que la filière du bâtiment a mis en œuvre pour se structurer afin de répondre à la demande croissante de rénovation. 

Il récuse enfin l’objectif fixé de neutralité carbone à horizon 2050, à l’heure où le secteur du bâtiment représente toujours près de 20% des émissions de gaz à effet de serre et constitue à cet égard un élément déterminant pour y parvenir.  

Certes, la fiabilité du DPE doit encore progresser et les contrôles être accentués, tout comme l’accompagnement à la rénovation énergétique avec le dispositif Ma Prime Rénov doit être renforcé. Mais en choisissant de supprimer sa prise en compte comme critère de décence d’un logement, cet article acte une politique de renonciation face aux engagements climatiques de la France. 

A l’inverse, une réponse ambitieuse et cohérente, consistant à mieux prendre en compte les situations dans lesquelles des contraintes extérieures freinent la rénovation énergétique, doit être portée. Tel est notamment l’objet de la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements dont notre groupe, comme bon nombre d’acteurs du secteur, appelle à la réinscription rapide à l’ordre du jour de notre Assemblée. 

Au regard de tous ces éléments, la suppression de cet article proposée via cet amendement s’impose donc comme une mesure de protection des locataires et des propriétaires mais aussi de cohérence et de responsabilité au regard de nos engagements environnementaux.

Supprimer cet article.

Face à la pénurie de logement dans les zones tendues, il est impératif de faciliter l’accès à des logements abordables pour le plus grand nombre, sur l’ensemble du territoire. Il convient également de rationaliser les dépenses publiques consacrées au secteur du logement, qui représentaient en 2021 plus de 38 milliards d’euros, soit environ 1,5 % du PIB.

La réforme de la fiscalité sur les plus-values de cession de foncier constitue un levier à la fois structurel et incitatif pour favoriser la remise sur le marché de logements actuellement, tout en préservant les équilibres budgétaires.

Actuellement, un abattement pour durée de détention d’une résidence secondaire est appliqué lors du calcul de la plus-value. L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans et l’exonération des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Un dispositif qui alimente considérablement la rétention immobilière, notamment dans les zones tendues et réduit sensiblement les recettes fiscales du secteur.

Afin de redynamiser le marché immobilier et d’encourager la libération des biens détenus de longue date, la présente proposition de loi vise à ramener la durée de détention nécessaire à 10 ans pour bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus‑value immobilière. Toutefois, une telle mesure présente plusieurs écueils.

D’une part, elle engendrerait un effet d’aubaine massif, au bénéfice d’investisseurs souvent situés en dehors des zones les plus en tension, sans véritable ciblage social ou territorial. D’autre part, elle entrainerait un manque à gagner significatif pour les finances publiques, à rebours des efforts de maîtrise budgétaire en cours.  Enfin, une exonération aussi rapide risquerait d’accroître les comportements spéculatifs, sans garantie que les biens remis sur le marché contribuent à l’accès au logement des ménages locaux.

Le présent amendement propose ainsi une solution d’équilibre : ramener à quinze ans la durée de détention ouvrant droit à exonération des plus-values immobilières pour les résidences secondaires.

Cet amendement prévoit également un garde-fou. En cas de revente du bien, le nouvel acquéreur s’engage à ce que le logement acquis demeure à destination de l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale. En cas de manquement à cet engagement, l’acquéreur est redevable d'une amende d'un montant égal à 5 % du prix de cession mentionné dans l'acte.

Rédiger ainsi cet article :

« I. – Le II de l’article 150 VC du code général des impôts est ainsi rétabli :

« II. – Lorsque la plus-value mentionnée au I est réalisée au titre de la cession d’un local meublé affecté à l’habitation autre que l’habitation principale depuis au moins un an, tel que défini au 1° du I de l’article 1407, l’abattement mentionné au I est fixé à 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, si l’acquéreur s’engage dans l’acte authentique d’acquisition à ce que le logement acquis soit destiné à l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale jusqu’au 1^er janvier de la troisième année suivant celle de l’acte. Le contrat de location, le cas échéant, doit prendre effet dans les six mois qui suivent la date de l’acte authentique d’acquisition.

« En cas de revente avant le délai fixé au premier alinéa, le nouvel acquéreur s’engage à ce que le logement acquis demeure à destination de l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale jusqu’à la date minimale prévue au même alinéa.

« En cas de manquement aux engagements mentionnés aux deux premiers alinéas, l’acquéreur est redevable d’une amende d’un montant égal à 5 % du prix de cession mentionné dans l’acte. 

« II. – Le IV de l’article L. 136‑7 du code de la sécurité sociale est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« 3. Lorsque la plus-value mentionnée au 1 est réalisée dans les conditions prévues au II de l’article 150 VC du code général des impôts, l’abattement mentionné au premier alinéa du 2 est fixé à 10 % pour chaque année de détention au delà de la cinquième année. Le présent 3 s’applique aux plus-values réalisées entre le 1^er janvier 2024 et le 31 décembre 2025. »

« III. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

« IV. – La perte de recettes pour les organismes de sécurité sociale est compensée à due concurrence par la majoration de l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

Face à la pénurie de logement dans les zones touristiques, il est impératif de faciliter l’accès à des logements abordables pour le plus grand nombre, sur l’ensemble du territoire, et de rationaliser les dépenses publiques en faveur du secteur.

La réforme de la fiscalité sur les plus-values de cession de foncier constitue un levier incontournable pour atteindre ce double objectif : encourager la libération de biens immobiliers et rationaliser l’effort budgétaire en faveur du logement.

Actuellement, un abattement pour durée de détention d’une résidence secondaire est appliqué lors du calcul de la plus-value. L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans et l’exonération des prélèvements sociaux est acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans. 

Un dispositif qui alimente considérablement la rétention immobilière, notamment dans les zones tendues et réduit sensiblement les recettes fiscales du secteur – dont les dépenses représentent pourtant un dixième des dépenses du budget de l’État (38,16 milliards d’euros en 2021, soit environ 1,5% du PIB).

Afin de redynamiser le marché immobilier et d’encourager la libération des biens détenus de longue date, l'article 2 de la présente proposition de loi vise à ramener la durée de détention nécessaire à 10 ans pour bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur la plus‑value immobilière également pour les prélèvements sociaux.Toutefois, une telle mesure présente plusieurs écueils.

D’une part, elle engendrerait un effet d’aubaine massif, au bénéfice d’investisseurs souvent situés en dehors des zones les plus en tension, sans véritable ciblage social ou territorial. D’autre part, elle entrainerait un manque à gagner significatif pour les finances publiques, à rebours des efforts de maîtrise budgétaire en cours.  Enfin, une exonération aussi rapide risquerait d’accroître les comportements spéculatifs, sans garantie que les biens remis sur le marché contribuent à l’accès au logement des ménages locaux.

Le présent amendement vise donc à aligner les délais de détention ouvrant droit à l’exonération des plus-values immobilières des résidences secondaires en réduisant à vingt-deux ans le délai de détention ouvrant droit à l’exonération des plus-values immobilières au titre des prélèvements sociaux. Une mesure à la fois de simplification et de rationalisation budgétaire. 

Cette solution équilibrée permettrait d’accroître l’offre de logements disponibles, de favoriser la mobilité immobilière et de fluidifier le marché, tout en préservant les recettes fiscales liées aux plus-values et en évitant les effets d’aubaine excessifs.

Cet amendement prévoit également un garde-fou. En cas de revente du bien, le nouvel acquéreur s’engage à ce que le logement acquis demeure à destination de l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale. En cas de manquement à cet engagement, l’acquéreur est redevable d'une amende d'un montant égal à 5 % du prix de cession mentionné dans l'acte.

Rédiger ainsi cet article : 

I. – Le VI de l’article L. 136‑7 du code de la sécurité sociale est complété par un 3 ainsi rédigé : 

« 3. Lorsque la plus-value mentionnée au 1. est réalisée au titre de la cession d’un local meublé affecté à l’habitation autre que l’habitation principale depuis au moins 1 ans, tel que défini au 1° du I de l’article 1407 du code général des impôts, l’abattement mentionné au premier alinéa du 2 est fixé à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et 4 % au titre de la vingt-deuxième année de détention, si l’acquéreur s’engage dans l’acte authentique d’acquisition à ce que le logement acquis soit destiné à l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale jusqu’au 1^er janvier de la troisième année suivant celle de l’acte. Le contrat de location, le cas échéant, doit prendre effet dans les six mois qui suivent la date de l’acte authentique d’acquisition.

« En cas de revente avant le délai fixé au précédent alinéa, le nouvel acquéreur s’engage à ce que le logement acquis demeure à destination de l’occupation ou à la location à usage d’habitation principale jusqu’à la date minimale prévue au précédent alinéa.

« En cas de manquement aux engagements mentionnés aux deux précédents alinéas, l’acquéreur est redevable d’une amende d’un montant égal à 5 % du prix de cession mentionné dans l’acte. 

II. – Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« II. – La perte de recettes pour les organismes de sécurité sociale est compensée à due concurrence par la majoration de l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

L’article 3 de la présente proposition de loi supprime la prise en compte du niveau de performance énergétique d’un logement comme prérequis à sa décence. 

En maintenant ad vitam aeternam les passoires énergétiques sur le marché locatif, cet article nie le fait que la décence énergétique d’un logement constitue un élément essentiel pour garantir de bonnes conditions de vie aux locataires et préserver leur pouvoir d’achat, eu égard aux factures d’énergie inhérentes à la vie dans une passoire énergétique. 

Il réfute également l’usage du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) comme outil de valorisation de leur bien à tous ces propriétaires qui se sont engagés dans la rénovation de leur logement. 

Il nie aussi tous les efforts que la filière du bâtiment a mis en œuvre pour se structurer afin de répondre à la demande croissante de rénovation. 

Il récuse enfin l’objectif fixé de neutralité carbone à horizon 2050, à l’heure où le secteur du bâtiment représente toujours près de 20% des émissions de gaz à effet de serre et constitue à cet égard un élément déterminant pour y parvenir.  

Certes, la fiabilité du DPE doit encore progresser et les contrôles être accentués, tout comme l’accompagnement à la rénovation énergétique avec le dispositif Ma Prime Rénov doit être renforcé. Mais en choisissant de supprimer sa prise en compte comme critère de décence d’un logement, cet article acte une politique de renonciation face aux engagements climatiques de la France. 

A l’inverse, une réponse ambitieuse et cohérente, consistant à mieux prendre en compte les situations dans lesquelles des contraintes extérieures freinent la rénovation énergétique, doit être portée. Tel est notamment l’objet de la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements dont notre groupe, comme bon nombre d’acteurs du secteur, appelle à la réinscription rapide à l’ordre du jour de notre Assemblée. 

Au regard de tous ces éléments, la suppression de cet article proposée via cet amendement s’impose donc comme une mesure de protection des locataires et des propriétaires mais aussi de cohérence et de responsabilité au regard de nos engagements environnementaux.

Supprimer cet article.