Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs

L’article 1er vise à étendre et pérenniser l’encadrement des loyers. Or, ce dispositif, loin de résoudre les tensions sur le marché locatif, contribue directement à les aggraver. En fixant administrativement les loyers, il réduit mécaniquement l’attractivité de l’investissement locatif et incite de nombreux propriétaires à retirer leur bien du marché ou à renoncer à de nouveaux projets. Moins d’incitation à louer, c’est moins de logements disponibles.

 
Partout où l’encadrement des loyers a été appliqué, les mêmes effets se constatent : retrait de biens du parc locatif, chute des investissements, moindre rénovation et raréfaction de l’offre. Ce mécanisme n’est pas conjoncturel, il est structurel : lorsqu’on plafonne artificiellement un prix, on tarit l’offre qui permettrait précisément de le faire baisser durablement.

La crise du logement que connaissent de nombreuses villes ne vient pas d’un manque de règles, mais d’un manque de logements. Étendre encore l’encadrement, ajouter des contraintes nouvelles, durcir les sanctions ou encadrer les compléments de loyers revient à adresser un mauvais diagnostic : au lieu de faciliter la mise en location, on la décourage ; au lieu de renforcer la confiance entre propriétaires et locataires, on l’abîme en multipliant les obligations et les risques juridiques. Restaurer la confiance passe au contraire par des règles claires, stables, proportionnées, donnant aux propriétaires les garanties nécessaires pour continuer à investir et à louer.

 
L’encadrement des loyers ne crée aucun logement supplémentaire : il donne l’illusion d’une action publique, mais réduit la capacité du marché à offrir des solutions concrètes. Une politique efficace doit reposer sur l’augmentation de l’offre, la simplification des procédures, l’incitation à l’investissement et la mobilisation de tous les acteurs, plutôt que sur une régulation administrative toujours plus lourde.

 
Pour toutes ces raisons, le présent amendement propose la suppression de l’article 1er.

Supprimer cet article.

Notre droit immobilier est fortement protecteur des locataires, prévoyant une série de verrous qui pèsent sur le bailleur :

• durée minimale du bail de trois ans pour le bail nu, et d’un an pour le bail meublé ;
• interdiction pour le bailleur de donner congé hors de ces échéances ;
• délai de préavis renforcé de six mois lorsque c’est le bailleur qui donne congé ;
• délais raccourcis (trois mois ou un mois) et absence de motivation lorsque le congé émane du locataire ;
• obligation de justifier le congé par référence à des motifs limitativement énumérés (article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 2 de la présente PPL) ;
• contrôle judiciaire des motifs du congé.

Parmi ces verrous, l’obligation qui incombe au bailleur de motiver le congé a pour conséquences qu’il ne peut plus ni disposer librement de son bien, ni modifier son usage sans devoir s’en justifier devant un juge, ni anticiper économiquement la récupération de son actif. Il ne dispose plus que d’un droit d’attente juridiquement incertain, sous menace contentieuse permanente, aggravée par le nombre de contentieux locatifs avec des locataires qui refusent de libérer les locaux même après un congé légitime.

Par conséquent, l’obligation de justifier le congé constitue une atteinte disproportionnée au droit de propriété protégé au titre des articles 2 et 17 de la déclaration de 1789. Elle est disproportionnée car le propriétaire doit se justifier de vouloir user comme il l’entend de son propre bien – l’usus étant pourtant protégé au titre de la propriété – alors même que le locataire n’est pas soumis à une obligation symétrique. Dès lors, le bail n’est plus un contrat, mais un quasi droit réel d’occupation pour le locataire, protégé contre le propriétaire lui-même.

Cette contrainte a des conséquences néfastes sur le marché immobilier, puisqu’elle réduit l’offre locative privée, qu’elle favorise la vacance, et qu’elle exclut les petits bailleurs au profit d’acteurs institutionnels capables de supporter le risque judiciaire qu’elle engendre.

Pour cette raison, le présent amendement propose, sans toucher les autres protections afférentes, de supprimer l’obligation incombant au bailleur de motiver le congé qu’il donne. Cette évolution est de nature à rassurer le bailleur qui décide de mettre son bien en location quant à la possibilité de récupérer son bien sans litige lorsqu’il souhaitera en faire un autre usage.

Rédiger ainsi les alinéas 3 à 5 :

« a) Le premier alinéa est ainsi rédigé :

« Le bailleur peut donner librement congé au locataire à l’échéance du bail. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » ;

« b) Les sixième à dixième alinéas sont supprimés. »

Amendement titre 

Rédiger ainsi le titre :

« visant à ajuster les loyers aux prix du marché ».

L’article 2 entend modifier en profondeur l’équilibre des relations locatives en imposant au propriétaire une obligation nouvelle de justification, préalable et systématique, de tout congé pour vente ou reprise. En inversant ainsi la charge de la preuve, il introduit une suspicion généralisée à l’égard des bailleurs, alors même que la très grande majorité d’entre eux respectent la loi et agissent de bonne foi.

Un tel dispositif, s’il part de l’intention de lutter contre quelques comportements abusifs, aurait surtout pour effet de complexifier davantage les démarches des propriétaires, de rigidifier encore les relations locatives et de créer un risque juridique supplémentaire pour ceux qui souhaitent simplement vendre leur bien ou le reprendre pour y loger un proche. En multipliant les formalités et les justificatifs obligatoires, cet article décourage une fois de plus la mise en location et fragilise l’équilibre économique de milliers de petits bailleurs, déjà confrontés à un environnement réglementaire exigeant.

La politique du logement ne peut pas reposer sur une présomption d’abus généralisée à l’égard des propriétaires. Le véritable enjeu consiste à restaurer la confiance, à simplifier les règles et à assurer une sécurité juridique réciproque. Lutter contre les fraudes doit rester possible, mais par des outils proportionnés, fondés sur le contrôle a posteriori et la sanction d’actes avérés, non par l’instauration de contraintes préventives qui pénalisent indistinctement tous les propriétaires.

En renforçant la défiance et en alourdissant les obligations pesant sur les bailleurs, l’article 2 contribue à nouveau à affaiblir l’attractivité du marché locatif. À terme, ces mesures participent de la réduction de l’offre disponible, aggravant la tension déjà forte dans de nombreux territoires.

Pour ces raisons, le présent amendement propose la suppression de l’article 2.

Supprimer cet article.

Le présent amendement vise à exclure les logements conventionnés du champ de calcul du prix médian du loyer dans une zone donnée. En effet, l'encadrement des loyers s'appliquant au parc privé, il est illogique de prendre en compte des logements ne relevant pas de cette catégorie dans la base de calcul du loyer médian pour une zone donnée. 

Après l’alinéa 12, insérer les deux alinéas : 

« 4° bis A Le même septième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : 

« Les logements locatifs conventionnés, au sens des articles L. 302‑16 et L. 351‑2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ne sont pas pris en compte pour la détermination des loyers de référence. »

L’article 1er de cette proposition de loi prévoit de limiter le montant du complément de loyer à 20% du montant du loyer de référence. Bien que nous comprenions la nécessité d’encadrer le complément de loyer, qui ne connaît aujourd’hui aucune limite a priori, la limitation proposée ici à 20% du loyer de référence semble rigide et pourrait pousser les propriétaires de certains bien à caractéristiques « exceptionnelles » (vue pour un emplacement très touristique par exemple) à retirer leurs logements du marché et à les repositionner sur celui des locations touristiques de courte durée. C'est pourquoi il est proposé de porter cette limitation à 30% du loyer de référence. 

À l’alinéa 29, substituer au taux : 

« 20 % »,

le taux : 

« 30 % ».