Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs

Par cet amendement, le groupe LFi propose de maintenir à 3 ans la prescription pour contester un dépassement de loyer à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits

En effet, la proposition de loi envisage de réduire à un an après la fin du bail le délai dont disposent les locataires pour contester un dépassement de loyer. Cette mesure constituerait un recul dans la protection des droits des locataires.

Le délai actuel de trois ans pour contester un dépassement de loyer répond à une réalité documentée : de nombreux locataires ne sont pas informés de leurs droits au moment de la signature du bail et ne découvrent l'existence de l'encadrement des loyers que progressivement, au fil de leurs recherches ou de leurs échanges avec d'autres locataires ou des associations.

Dans un contexte de forte asymétrie d'information entre propriétaires (souvent accompagnés par des professionnels de l'immobilier) et locataires, le maintien d'un délai de trois ans est indispensable pour permettre un accès effectif au droit. La Fondation pour le Logement, Alda et Bail soulignent que "la responsabilité de faire respecter la législation" repose trop largement sur les locataires, qui sont "freinés par les procédures, craignent des représailles ou une détérioration de leurs relations" avec leurs propriétaires.

À Paris, depuis la mise en place de la procédure de signalement des loyers excessifs en 2023, près de 4 000 signalements ont été enregistrés au premier semestre 2025, permettant aux locataires de récupérer en moyenne 3 300€ de loyers trop perçus au terme d'une procédure gratuite. À Lyon, l'association BAIL a permis de rembourser plus de 200 000€ aux locataires accompagnés depuis juin 2023, soit en moyenne 2 500€ par locataire.

Ces montants démontrent l'importance financière des enjeux pour les locataires concernés. Or, une partie significative de ces récupérations concerne des loyers payés pendant plusieurs années avant que le locataire ne prenne conscience du dépassement ou ne trouve le courage de contester. Réduire le délai à un an après la fin du bail priverait ces locataires de la possibilité de récupérer ces sommes importantes.

Supprimer les alinéas 18 et 19.

Par cet amendement de repli, le groupe LFi propose d'encadrer plus strictement le montant de du complément de loyer en le plafonnant à 10% du loyer de référence majoré, contre 20% proposé dans cette proposition de loi.

Cette mesure répond à un constat alarmant : le flou juridique entourant le complément de loyer permet actuellement aux propriétaires d'appliquer des dépassements sans limite, vidant ainsi de sa substance le dispositif d'encadrement.

Les données du 5ème baromètre de l'encadrement des loyers de la Fondation pour le Logement révèlent que les dépassements moyens atteignent 237€ par mois à Paris, soit près de 3 000€ par an de surcoût pour les locataires. Dans certains cas extrêmes, des compléments de loyer peuvent être équivalents, voire supérieurs, au loyer de référence majoré lui-même, conduisant à un doublement du loyer théoriquement plafonné.

Cette absence de plafonnement transforme le complément de loyer en un instrument de contournement systématique de l'encadrement. S’il est donc bienvenu que ce texte prévoit un plafonnement du complément de loyer à 20% du loyer majoré nous proposons de l’abaisser à 10%.

En effet, si le complément de loyer est bel et bien un “complément”, rien ne justifie qu’il puisse porter la charge totale pesant sur le locataire à plus de 133% du loyer médian. Un complément de loyer fixé à 10% du loyer majoré porterait la charge maximale à 132% du loyer médian, soit un écart plus que suffisant.

Cette limitation protège particulièrement les populations les plus vulnérables. Les petits logements, occupés majoritairement par les jeunes, étudiants et célibataires, sont surreprésentés parmi les biens faisant l'objet de dépassements de loyer abusifs : 91% des logements de 10 m² ou moins dépassent les plafonds de loyers, et 34% des studios font apparaître des loyers supérieurs aux plafonds. En limitant le complément à 10% du loyer de référence majoré, on réduit significativement la surcharge financière imposée à ces publics précaires.

Pour toutes ces raisons nous proposons donc de limiter à 10% du loyer majoré le plafond que peut représenter le complément de loyer.

À l’alinéa 29, substituer au taux :

« 20 % »,

le taux :

« 10 % ».

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite renforcer cet article en rétablissant une partie des dispositions présentes dans le texte initiale de cette proposition de loi.

Nous soutenons pleinement cet article qui vise à consolider les recours après avoir dû quitter le logement pour que le propriétaire justifie le caractère réel et sérieux du congé pour vente. 

Mais cette justification issue d'une réécriture générale du rapporteur en commission intervient ainsi “après coup” contrairement à la version initiale qui visait à mettre fin aux “congés représailles” imposées quand un locataire conteste un complément de loyer ou un dépassement de loyer. 

Au-delà des cas concrets d’abus de la part des propriétaires longuement attestés par les associations de défenses des locataires, le simple risque qu’un propriétaire agisse de la sorte est aujourd’hui un frein pour que les locataires entament les démarches pour faire respecter leurs droits.

Nous proposons donc d'aller encore plus loin que la réécriture générale déposée par le rapporteur en commission en réintégrant les dispositions présentes dans la proposition de loi initiale.

I. – Au début de l’alinéa 4, ajouter la phrase suivante : 

« La preuve de la justification du motif du congé doit être apportée par le propriétaire. ».

II. – En conséquence, rétablir le b de l’alinéa 5 dans la rédaction suivante :

« b) Après le neuvième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le locataire a initié une procédure de contestation du loyer dans les conditions prévues au III de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, douze mois avant l’échéance de son bail, la possibilité pour le bailleur de donner congé est suspendue. »

III. – En conséquence, après l’alinéa 6, insérer les deux alinéas suivants :

« aa) Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le locataire a initié une procédure de contestation du loyer dans les conditions prévues au III de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, six mois avant l’échéance de son bail, la possibilité pour le bailleur de donner congé est suspendue. »

IV. – En conséquence, au début de l’alinéa 8, ajouter la phrase suivante :

« La preuve de la justification du motif du congé doit être apportée par le propriétaire. »

Par cet amendement de repli, le groupe LFi propose d’encadrer plus strictement les conditions d'application du complément de loyer, afin de mettre fin aux abus massifs existants aujourd'hui et constatés sur le terrain. Par la même, cet amendement permet de garantir que le complément de loyer demeure une exception limitée aux logements présentant réellement des caractéristiques exceptionnelles.

Le flou juridique qui entoure la notion de "caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes" est systématiquement exploité par les bailleurs et professionnels de l'immobilier pour justifier des compléments de loyer injustifiés, à l'image de l'agence OQORO, qui gère plus de 8 000 biens en France et applique des compléments de loyer sur la quasi-totalité de ses logements. À Lyon, l'association BAIL accompagne plus de 40 locataires uniquement pour des compléments abusifs pratiqués par cette seule agence.

D'une part, la jurisprudence a progressivement précisé les contours du complément de loyer, établissant qu'il doit reposer sur des caractéristiques "propres et objectives" au logement, excédant "largement" celles de logements comparables. Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé que "les éléments relevés au bail, tels que cuisine aménagée, double vitrage, parquet ou cave, ne caractérisent pas un confort exceptionnel au regard de logements comparables". Ces précisions jurisprudentielles doivent être intégrées dans la loi elle-même pour éviter les litiges et clarifier les droits et obligations de chacun.

L'ajout des termes "propres et objectives" à la définition actuelle permettra de circonscrire le complément de loyer à des éléments intrinsèques au logement et mesurables objectivement, excluant ainsi les appréciations subjectives ou les caractéristiques banales présentées abusivement comme exceptionnelles.

D'autre part, actuellement, les propriétaires peuvent appliquer des compléments de loyer sans avoir à les justifier au moment de la mise en location, plaçant le locataire dans une position défavorable de contestation a posteriori.
Cet amendement propose que les bailleurs soient dans l'obligation de fournir un dossier complet, en annexe au contrat de location, qui devra comporter des justificatifs sérieusement élaborés démontrant le caractère exceptionnel du logement par rapport aux biens comparables du secteur afin de justifier l'application d'un complément.

Cette procédure renversera la charge de la preuve : ce ne sera plus au locataire de contester le complément, mais au bailleur de prouver, dès la signature du bail, que son logement justifie réellement un dépassement du loyer de référence majoré. Cette réforme s'inscrit dans la logique de responsabilisation du propriétaire et de protection du locataire.

De plus, cet amendement propose de modifier la définition du complément de loyer. En effet, sa définition doit également explicitement exclure certains cas. Alors que de nombreux propriétaires invoquent aujourd'hui la proximité de services publics ou privés (écoles, commerces, transports) pour justifier un complément de loyer, quand bien même ces éléments extérieurs au logement sont déjà pris en compte dans la fixation du loyer de référence selon les secteurs géographiques, cette double comptabilité conduit à une survalorisation injustifiée.
De même, la présence d'un parking, d'une cave ou d'un local à vélo ne devrait pas justifier un complément de loyer dès lors que ces surfaces annexes sont déjà valorisées dans le calcul du loyer de référence : les biens disposant de telles surfaces ont des loyers plus élevés qui sont pris en compte pour établir les loyers médians.

L'exclusion explicite de ces critères dans la loi évitera les interprétations abusives et clarifiera ce qui peut légitimement justifier un complément : uniquement des caractéristiques intrinsèques et exceptionnelles du logement lui-même, non déjà valorisées dans le loyer de référence.

Enfin, dans la continuité de l’amendement issu de la France insoumise et adopté en 2022 interdisant les compléments de loyer pour les logements comportant au moins un défaut de confort (toilettes sur le palier, humidité, installation électrique dégradée, vis-à-vis de moins de 10 mètres), il faut élargir les cas en interdisant tout complément de loyer lorsque le logement présente un faible DPE ou des anomalies dans les diagnostics. Un logement présentant ces caractéristiques ne saurait en effet justifier un complément de loyer, puisque ces défauts altèrent précisément son confort et sa qualité.

L’interdiction du complément de loyer sans fourniture du dossier de diagnostic technique, comme le demandent la Fondation pour le Logement et les associations Alda et Bail, garantira que le locataire dispose de toutes les informations nécessaires avant de signer son bail et que seuls les logements ne présentant aucune anomalie pourront prétendre à un dépassement du loyer de référence majoré.
De la même façon, alors que la loi interdit déjà les compléments de loyer pour les logements classés F et G, considérés comme des passoires thermiques et face à l'urgence climatique et à l'objectif de décarbonation du parc immobilier, nous souhaitons étendre cette interdiction aux logements classés D et E. Ces logements, bien que non encore considérés comme indécents, présentent une performance énergétique médiocre qui se traduit par des factures énergétiques élevées pour les locataires et une empreinte carbone excessive. Un logement mal isolé impose à son occupant une double peine : un loyer élevé et des charges de chauffage excessives. Il serait inéquitable d'autoriser un complément de loyer sur de tels logements.

L'ensemble de ces mesures vise à transformer le complément de loyer d'un mécanisme de contournement généralisé en une exception strictement encadrée et justifiée.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

I. – Après l’alinéa 26, insérer l’alinéa suivant :

« ab) Le même premier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le bailleur est tenu de justifier, dans le contrat de location, du caractère exceptionnel du logement et des éléments objectifs permettant de fonder le complément de loyer. »

II. – En conséquence, rédiger ainsi l’alinéa 28 :

« La proximité du bien avec des services publics ou privés et la présence dans la propriété du bien d’un parking, d’une cave ou d’un local à vélo ne peuvent justifier l’application d’un complément de loyer. »

III. – En conséquence, après l’alinéa 30, insérer l’alinéa suivant :

« Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3‑3 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 n’est pas annexé au bail et lorsque le logement ne dispose pas d’un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, réalisé conformément à l’article L. 126‑26 du code de la construction et de l’habitation. »

IV. – En conséquence, après l’alinéa 31, insérer l’alinéa suivant :

« – après le mot : « énergétique », sont insérés les mots : « de classe D ou de classe E ou »

V. – En conséquence, supprimer l’alinéa 32. 

VI. – En conséquence, rédiger ainsi l’alinéa 33 :

« – à la fin, sont ajoutés les mots : « des anomalies présentes dans les conclusions du dossier de diagnostic technique, une surface habitable égale ou inférieure à 14 mètres carrés. »

VII. – En conséquence, après le même alinéa 33, insérer les deux alinéas suivants :

« a ter) Après le même cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement ne dispose pas d’un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, réalisé conformément à l’article L. 126‑26 du code de la construction et de l’habitation. »

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite mettre en place des sanctions à l’égard des bailleurs et des plateformes d’hébergement d’annonces immobilières locatives.

On observe actuellement, comme le démontre le 5e Baromètre de l’encadrement des loyers de la Fondation pour le Logement, une forte disparité en fonction des différents sites d’annonces locatives, allant de 24 % d’annonces au-delà des plafonds de loyer pour SeLoger et jusqu’à 48 % sur PAP. Des marges importantes de progression existent pour chacun des acteurs, dans le but de faire mieux respecter la loi : il est de la responsabilité des plateformes de ne pas mettre en ligne des annonces hors-la-loi.

C’est à cette problématique que prétend répondre cet amendement.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

Après le VII de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, il est inséré un VII bis ainsi rédigé :

« VII bis. – Les annonces relatives à la mise en location d’un logement soumis au présent article mentionnent des informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location et, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, à l’encadrement des loyers, ainsi que leur justification. La liste de ces informations est fixée par arrêté du ministre chargé du logement pour les annonces émises par les non-professionnels.

« Les plateformes de diffusion d’annonces de mise en location d’un logement sur internet doivent s’assurer du respect de l’alinéa précédent.

« Les manquements à l’obligation mentionnée au premier alinéa sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le département, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent, dont le montant ne peut être supérieur à 20 000 € par annonce irrégulière. »

Par cet amendement, le groupe LFi propose de geler les loyers pendant les 4 prochaines années afin de protéger les locataires face à l'explosion du coût du logement et de leur garantir un répit nécessaire dans un contexte d'intense crise sociale.

La crise du logement en France s'accentue chaque année devant l'inaction des pouvoirs publics. Selon l'INSEE, 10 millions de personnes vivaient sous le seuil de pauvreté en 2023, soit 15,4% de la population. Dans ce contexte, le logement représente désormais un quart des dépenses des ménages en moyenne, et plus de 30% pour les plus modestes.

Le poids du loyer dans le revenu des locataires a doublé au cours des quarante dernières années, résultant d'une paupérisation des locataires d’une part et d'une croissance sans cesse des loyers de l’autre. Cette situation se traduit par des conséquences dramatiques : le nombre d'expulsions locatives atteint des records historiques avec 24 556 ménages expulsés en 2024 et 350 000 personnes sans domicile.

L'indice de référence des loyers, créé en 2005, encadre l'augmentation des loyers en cours de bail et, depuis 2012, l'augmentation des loyers à la relocation dans les zones tendues. Indexé sur l'inflation, il a connu des hausses exceptionnelles ces dernières années, aggravant directement la situation des locataires.

En 2022, le gouvernement a ainsi autorisé les bailleurs à augmenter les loyers de 3,5% soit un niveau sans précédent depuis la création de l'IRL. Cette hausse, intervenue dans un contexte d'explosion des prix de l'énergie (multiplication par 20 du prix du gaz et par 10 de l'électricité sur les marchés en 2022) et d'augmentation générale du coût de la vie, a placé de nombreux ménages dans une situation intenable.

L'augmentation des loyers via l'IRL alimente également le phénomène de colocations forcées, retarde l'âge de départ du foyer familial (désormais presque 24 ans contre 21 ans en 1997), et provoque une explosion du nombre d'impayés par décorrélation entre les loyers et les revenus.

Face à cette situation, le groupe La France insoumise propose de geler les loyers pendant 4 ans, pour permettre à l’immense majorité des locataires de pouvoir respirer et retrouver de la stabilité financière. En effet, si l’encadrement des loyers à empêché une hausse démesurée des loyers, dans les territoires où il est appliqué, ce dispositif ne permet aujourd’hui ni le gel ni la baisse des loyers alors que les ménages populaires en ont tant besoin.

Cette proposition fait écho à un autre amendement du groupe Insoumis visant à améliorer le dispositif d’encadrement des loyers afin qu’il permette une baisse contrôlée et lissée des loyers pendants 4 ans. Le gel de l'IRL est ainsi complémentaire du dispositif d'encadrement des loyers et en renforce l'efficacité. En effet, dans les territoires soumis à l'encadrement, l'IRL permet actuellement aux propriétaires de dépasser le loyer de référence majoré dès le premier anniversaire du bail, vidant ainsi de sa substance le dispositif d'encadrement.

Nous prévoyons enfin une compensation pour les bailleurs sociaux, dont la perte de recettes résultant du gel de l'IRL sera compensée par une hausse du Fonds national d'aide à la pierre. Cette compensation garantit que le gel de l'IRL ne fragilisera pas la capacité des bailleurs sociaux à produire de nouveaux logements, tout en protégeant leurs locataires.

L'ampleur de la crise du logement justifie le recours à des mesures d'urgence exceptionnelles. En votant cet amendement, nous mettons en œuvre une mesure concrète et d’urgence qui permettra de donner un répit nécessaire aux locataires, le temps de mettre en œuvre des politiques structurelles de régulation du marché locatif et de production massive de logements abordables. Cette mesure s'inscrit dans une démarche plus large de démarchandisation du secteur et de production de logement abordable, seule à même de régler durablement la crise dont sont victimes les locataires.

La variation de l’indice de référence des loyers défini à l’article 17‑1 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 est fixée à 0 % entre le quatrième trimestre 2025 et le premier trimestre 2030.

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite interdire le complément de loyer.

Le complément de loyer constitue aujourd'hui le principal mécanisme de contournement de l'encadrement des loyers, permettant aux bailleurs de pratiquer des loyers excessifs en dépit du dispositif de régulation mis en place.

Aujourd'hui, des bailleurs peuvent utiliser le complément de loyer comme un moyen légal de dépasser les plafonds de loyer. Ainsi, le flou juridique entourant la notion de "caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes" est systématiquement exploité par les bailleurs et les professionnels de l'immobilier pour justifier des dépassements injustifiés. Par exemple, l'agence OQORO, qui gère plus de 8 000 biens en France, applique des compléments de loyer sur la quasi-totalité de leurs logements, témoignant d'un usage abusif et systématique de ce dispositif.

L'analyse des contentieux traités par l'association BAIL à Lyon révèle que les compléments de loyer reposent fréquemment sur des justifications fallacieuses : cuisine aménagée, double vitrage, parquet ou cave sont régulièrement invoqués alors que la jurisprudence les considère comme ne caractérisant pas "un confort exceptionnel au regard de logements comparables".

Le maintien du complément de loyer crée également une asymétrie d'information et un déséquilibre de pouvoir préjudiciables aux locataires. Le bailleur n'a pas de dossier justificatif à fournir aujourd'hui lors de la mise en location, au contraire, il revient au locataire de prouver que le complément de loyer mis en place est illégal ! A cette charge de la preuve qui repose sur le locataire s'ajoute un contexte de marché extrêmement tendu, dans lequel se reloger relève du parcours du combattant. Les locataires sont donc freinés dans leurs recours par la crainte de représailles de la part des propriétaires ou d'une détérioration de leurs relations.

Enfin, le complément de loyer entrave l'objectif même de l'encadrement des loyers : réguler le marché locatif et le rendre abordable pour tous. En autorisant des dépassements du loyer de référence majoré, il vide de sa substance le dispositif d'encadrement et perpétue les bulles spéculatives sur le marché locatif, particulièrement dans les zones tendues.

La suppression du complément de loyer permettra de simplifier le dispositif d'encadrement, de le rendre plus lisible et plus efficace, tout en mettant fin aux abus constatés massivement sur le terrain. Elle rétablira un équilibre dans les rapports locatifs et garantira que l'encadrement produise pleinement ses effets de modération des loyers et de protection des locataires les plus vulnérables.

I. – Substituer aux alinéas 25 à 39 l’alinéa suivant :

« 2° Le B est abrogé. »

II. – En conséquence, rédiger ainsi l’alinéa 40 :

« B bis. – Le second et le dernier alinéas du IV sont supprimés. »

III. – En conséquence, après l’alinéa 42, insérer l’alinéa suivant :

« 1°bis Au même premier alinéa, les mots : « , hors montant du complément de loyer le cas échéant, » sont supprimés. »