Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs

De nombreux bailleurs contournent  l’encadrement des loyers par des baux civils, la colocation ou les contrats de coliving qui ne relèvent pas de la loi de 1989. Ces derniers baux hybrides concentreraient d’ailleurs désormais « la moitié des investissements nationaux en matière de résidences gérées, dépassant les résidences étudiantes et seniors », selon une note de l’agence d’urbanisme Institut Paris Région (IPR) de janvier 2025. Si la présente proposition de loi intègre le coliving, devenu un modèle économique à part entière dans certaines métropoles, dans le dispositif d’encadrement et renforce les règles concernant les colocations, il ne propose pas d'inclure de manière explicite l'ensemble des contrats ayant pour objet la mise à disposition d'un logement dans la périmètre d'application de l'encadrement des loyers. Le présent amendement cherhce en conséquence à combler cette lacune. 

Après le l’alinéa 13, insérer les alinéas suivants : 

« 6° Est ajouté un alinéa ainsi rédigé : 

« Les dispositions du présent article s’appliquent à toutes les locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, y compris aux logements meublés, aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, aux logements meublés situés dans une résidence donnant accès à des espaces partagés ou des services réservés aux seuls titulaires du contrat de location, aux locations consentis aux travailleurs saisonniers et aux étudiants et aux baux civils de location fractionnée de moyenne ou longue durée.

Cet amendement prévoit une cohérence entre l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 régissant la révision du loyer de cours de bail avec l’article 140 de la loi Elan régissant l’encadrement des loyers. En effet, aujourd’hui, la révision annuelle du loyer met le bailleur en situation de dépasser le loyer de référence majoré, et ce potentiellement dès le 1er anniversaire du contrat de bail, ôtant tout sens au dispositif d’encadrement.

Il est donc nécessaire dde limiter la révision du loyer au loyer de référence majoré si le logement se trouve dans une zone soumise à l’encadrement des loyers.

Par ailleurs, l’amendement précise que seul le loyer de base peut donner lieu à une révision par l’article 17-1, le complément de loyer étant un montant qui reste fixe dans le temps.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

Après l’alinéa 5, insérer les alinéas suivants : 

1° bis L’article 17‑1 est ainsi modifié :

a) La première phrase du deuxième alinéa est complétée par les mots :« et, dans les territoires soumis aux dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dans la limite du loyer de référence majoré du logement ».

b) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, la révision du loyer intervient uniquement sur le loyer de base ».

Cet amendement met en place l'obligation pour les bailleurs et les plateformes d’hébergement d’annonces immobilières locatives de mentionner le positionnement tarifaire des logements situés dans les zones où s'appliquent l'encadrement des loyers au regard du loyer de référence et du loyer de référence majoré applicable. On observe, en effet, comme le démontre le 5e Baromètre de l’encadrement des loyers de la Fondation pour le Logement, une forte disparité en fonction des différents sites d’annonces locatives, allant de 24 % d’annonces supérieures aux plafonds de loyer pour SeLoger et jusqu’à 48 % sur PAP.  Nous estimons qu'il est de la responsabilité des plateformes de ne pas mettre en ligne des annonces illégales et de s'assurer par ailleurs, lorsque s'applique un complément de loyer, que les candidats disposent d'une information claire sur le montant et les motifs de ce complément.

Après l’alinéa 40, insérer les alinéas suivants : 

« C bis – Est ajouté un VII bis ainsi rédigé :

« Les annonces relatives à la mise en location d’un logement situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers doivent mentionner les conditions tarifaires de cette mise en location au regard du loyer de référence et du loyer de référence majoré. Elles doivent également indiquer, le cas échéant, le montant et la justification de tout complément de loyer

Les plateformes de diffusion d’annonces de mise en location d’un logement doivent s’assurer du respect de l’alinéa précédent.

Les manquements à l’obligation mentionnée au premier alinéa sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le département, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent, dont le montant ne peut être supérieur à 20 000 € par annonce irrégulière. »

Le présent amendement vise à systématiser la mise en demeure par le préfet du bailleur dont le contrat de bail ne respecte pas l’encadrement des loyers et à systématiser également le prononcé d'une amende à l'encontre du bailleur lorsque cette mise en demeure reste infructueuse. 

I. – Après l’alinéa 31, insérer l’alinéa suivant : 

1 A° À la première phrase du premier alinéa, les mots : « peut mettre » sont remplacés par le mot : « met » ; 

II. – Après l’alinéa 32, insérer l’alinéa suivant : 

aa) Au troisième alinéa, les mots : « peut prononcer » sont remplacés par le mot : « prononce. »

Valoriser les surfaces non habitables est un écueil car toutes les surfaces mentionnées ne se valent pas. A surface égale, un grenier vétuste pourrait compter autant qu’une belle terrasse. Cette disposition complexifie la loi et ouvre la porte à des interprétations au cas par cas.

De plus, elle conduit à une survalorisation de ces surfaces : celles-ci sont déjà valorisées dans le calcul du loyer de référence puisque des biens disposant de surfaces annexes (terrasse, caves, etc) ont déjà des loyers plus élevés, qui sont pris en compte pour établir les loyers de référence. Il y aurait là une double valorisation.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

Supprimer l'alinéa 24.

Cet amendement harmonise la législation des loyers concernant les logements qui ne sont pas performants énergétiquement : de qualité bien moindre ces logements ne valent pas un loyer se situant dans la tranche haute des prix du marché, c’est-à-dire au loyer de référence majoré.

Afin d’inciter les propriétaires à rénover leurs logements et ne pas faire payer aux locataires un prix pour une prestation qui ne le mérite pas, comparé aux autres logements, le loyer de ces logements sera fixé au maximum du loyer médian pour les logements ayant un DPE F et au loyer de référence minoré pour les DPE G.

Ceci est d’autant plus justifié pour les logements classés G, qu’ils sont indécents depuis le 1er janvier 2025 et sont dangereux pour la santé de leurs occupants.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

Après l’alinéa 21, insérer les alinéas suivants :

« d) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le loyer des logements qui appartiennent à la classe F au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation ne peut excéder le loyer médian et le loyer des logements qui appartiennent à la classe G ne peut excéder le loyer de référence minoré »

Le complément de loyer constitue le mécanisme de contournement de l’encadrement le plus utilisé par les bailleurs et la grande majorité par les professionnels de l’immobilier. En effet, le flou juridique autour de cette notion est utilisé par les bailleurs pour inscrire dans le contrat de bail toutes sortes de justifications fantaisistes pour appliquer un complément de loyer.

La définition actuelle du complément de loyer doit être précisée et circonscrite à des éléments objectifs et reconnus comme singuliers en comparaison des autres logements présents dans le quartier afin d'être mieux appréhendée tant par les locataires que par les bailleurs. Pour cela, nous pouvons nous inspirer de la jurisprudence puisque des décisions de justice ont fait valoir, par exemple, que :“...seuls peuvent justifier un complément de loyer des caractéristiques de confort excédant largement les caractéristiques de logements comparables , tels à titre d’exemple une vue exceptionnelle, une terrasse ou un jardin pri atif, des meubles ou aménagements luxueux au regard de logements équivalents” (Tribunal judiciaire de Paris, n° 24/05125, 19 novembre 2024) ou, a contrario, que “les éléments relevés au bail, tels que cuisine aménagée, double vitrage, parquet ou cave, ne caractérisent pas un confort exceptionnel au regard de logements comparables" (Tribunal judiciaire de Paris, n° 24/02431, 6 Juin 2024).

Nous préconisons donc d’ajouter les mots “propres et objectifs” à la définition actuelle des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant un complément de loyer. 

Après l’alinéa 22, insérer l’alinéa suivant :

« aa) Au premier alinéa, après le mot : « présentant », sont insérés les mots : « propres et objectives » ; 

Si l’encadrement des loyers a montré son efficacité en modérant la hausse des loyers dans les villes concernées, ces effets de modération restent modestes. Selon l’évaluation conduite par l’APUR, entre juillet 2019 et juin 2024, l’effet de modération de la hausse des loyers imputable au dispositif d’encadrement à Paris a été de -5,2 % par rapport à la hausse qui serait intervenue à Paris en l’absence d’encadrement. Si, au cours de cette période, tous les propriétaires avaient respecté l’encadrement des loyers en vigueur, on estime que les effets bénéfiques du dispositif auraient été deux fois plus importants avec une modération de - 9,8 % de la progression des loyers par rapport à ce qu’aurait été la situation parisienne sans encadrement des loyers. Sans être marginale, cette modération de la hausse est insuffisante à pallier les effets d'éviction de la hausse des loyers pour de nombreux ménages. Nous proposons en conséquence avec cet amendement de faire en sorte que le loyer de référence majoré soit égal à un montant supérieur de 10 %  et non 20% au loyer de référence.

Après l’alinéa 13, insérer les deux alinéas suivant :

« A bis – Le II est ainsi modifié :

«1° Au cinquième alinéa, le taux : « 20 % » est remplacé par le taux : « 10 % »