Simplification du droit de l'urbanisme et du logement

Les modifications récurrentes des documents d’urbanisme génèrent une instabilité juridique préjudiciable à la conduite et à la viabilité des projets de construction. Le présent amendement entend y remédier.

En l’absence de cadre législatif spécifique régissant les demandes de permis de construire modificatif, celles-ci sont actuellement soumises aux règles d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du permis modificatif. Selon l’ampleur des ajustements apportés, le projet peut alors se trouver contraint de se conformer à des prescriptions nouvelles, qui n’étaient ni connues ni prévisibles lors de l’autorisation initiale.

Ces évolutions peuvent altérer la conception même du projet, voire en compromettre l’équilibre économique, en raison d’exigences nouvelles difficilement intégrables dans une opération déjà engagée.

Afin d’assurer une meilleure sécurité juridique aux maîtres d’ouvrage, sur le modèle du régime applicable aux permis d’aménager dans le cadre des lotissements, cet amendement propose de cristalliser les règles d’urbanisme applicables pendant une durée de sept ans à compter de la délivrance du permis de construire initial.

Cette mesure garantirait la stabilité des règles applicables tout au long de la réalisation du projet, dans une logique de prévisibilité, de simplification et de sécurisation des investissements.

Après l’article L431‑4 du code de l’urbanisme, il est inséré un nouvel article L431‑5 ainsi rédigé : 

« Lorsque le permis est accordé, le permis de construire modificatif ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de sept ans suivant la date de délivrance du permis, si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard. 

« L’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables aux travaux autorisés ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis de construire a été accordé. »

Dans le projet de loi inabouti, relatif au développement de l’offre de logements abordables, le Gouvernement avait affiché l’objectif louable de réduire la durée du portage foncier.

Cette disposition a été reprise à l’article 4 de la présente proposition de loi.

L’amendement proposé complète la mesure de réduction des délais qui porte sur le contentieux des autorisations, en l’élargissant au contentieux des retraits et refus d’autorisations d’urbanisme.

En effet, dans tous les cas, les recours impactent fortement la durée de validité des promesses de vente.

Tel est l’objet du présent amendement.

I. – À la première phrase l’alinéa 12, après le mot :

« démolir »,

insérer les mots :

« , ou le retrait ou le refus d’une telle autorisation, »

II. – Compléter cet article par l’alinéa suivant : 

« Le 2°de la présente loi s’applique aux décisions prises à compter du premier jour du deuxième mois suivant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

La maîtrise de l’artificialisation des sols et la concurrence entre les différents usages du foncier (production énergétique, agriculture, industrie, etc.) limitent les réserves mobilisables pour le développement territorial, notamment en matière de construction de logements.

Conformément aux orientations de la loi Climat et résilience, la conciliation de ces impératifs implique une densification accrue des projets d’aménagement. Or, dans les faits, seuls 65 % des droits à construire inscrits dans les PLU sont effectivement mobilisés.

Dans ce contexte, il est proposé d’inscrire explicitement dans le code de l’urbanisme le principe selon lequel les droits à construire issus des règles de densité prévues par les PLU doivent être pleinement octroyés. Une telle clarification favoriserait une utilisation optimale du foncier existant et réduirait les pertes liées à une artificialisation évitable lorsque la densification verticale est possible.

Une application rigoureuse et complète des PLU contribuerait ainsi à répondre efficacement à la crise du logement, tout en respectant les objectifs du « Zéro artificialisation nette » (ZAN).

Tel est l’objet du présent amendement.

Après l’article L151‑26 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L151‑26‑1 ainsi rédigé :

« Le permis de construire ou d’aménager délivré accorde les droits à construire conformes aux règles de densité prévues dans le règlement. »

La définition actuelle de l’unité foncière, issue de la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 27 juin 2005, n° 264667), comme un ensemble d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire ou à une indivision, ne répond plus aux exigences pratiques des porteurs de projets.

Dans un contexte marqué par l’évolution des usages, la nécessité de sobriété foncière et les impératifs d’aménagement durable, une vision plus souple et opérationnelle du périmètre foncier mobilisable s’impose.

Le présent amendement vise ainsi à introduire une nouvelle notion d’« assiette de projet », distincte de celle d’unité foncière. Celle-ci permettrait d’englober non seulement les terrains effectivement construits, mais aussi ceux indispensables à la mise en œuvre ou à l’exploitation du projet.

Cette approche, plus flexible et adaptée à la réalité des projets complexes, des démarches de renaturation ou des opérations multi-parcelles, permettrait notamment :

de favoriser la mutualisation des obligations réglementaires ;

de mieux prendre en compte les objectifs de désartificialisation ;

de renforcer la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme dès les phases initiales.

L’assiette ainsi définie, susceptible d’inclure plusieurs unités foncières, voire plusieurs emprises distinctes, dès lors que la cohérence du projet le justifie, fera l’objet d’un encadrement par décret précisant ses modalités de constitution et les pièces justificatives à produire.

Après l’article L. 421‑9 du code de l’urbanisme, il est inséré un nouvel article L. 421‑12 ainsi rédigé : 

« Art. L. 421‑12. – Pour l’application du présent titre, l’assiette d’un projet est constituée de l’ensemble des terrains sur lesquels une autorisation d’urbanisme est sollicitée. Cette assiette inclut les terrains directement concernés par les constructions, installations ou aménagements projetés, ainsi que ceux qui sont nécessaires à leur réalisation, leur desserte ou leur fonctionnement.

« Un décret en Conseil d’État précise les modalités de détermination de l’assiette du projet. »