Simplifier la sortie de l'indivision successorale

La publicité numérique des actes relatifs aux successions vacantes constitue une modernisation utile des procédures. Toutefois, elle ne saurait affaiblir les garanties offertes aux héritiers, notamment les plus éloignés de l’information administrative.

Afin d’assurer l’effectivité du droit à l’information, le présent amendement prévoit une durée minimale de mise en ligne de six mois. Ce délai permet aux personnes concernées de prendre connaissance des actes publiés, si elles lorsqu’elles résident à l’étranger, dans des territoires éloignés ou lorsqu’elles rencontrent des difficultés d’accès aux outils numériques.

Cette garantie participe de la sécurité juridique des procédures et de la protection des droits des indivisaires.

Après l’alinéa 1, insérer l’alinéa suivant : 

« La publication par voie numérique mentionnée au présent I est maintenue pour une durée minimale de six mois à compter de sa mise en ligne. »

Cet amendement vise à préciser le propos de l'article 4 tel que modifié par le Gouvernement. 

Or, la formulation actuelle de l'alinéa 6 est extrêmement vague et risque de causer des problèmes d'interprétation dans la loi.

En conséquence, il est proposé de supprimer la notion "d'autres demandes" pour simplement évoquer les opérations de liquidation ou l'absence d'indivision telle qu'évoquées.

Subséquemment, il est proposé de supprimer la formulation du début de l'alinéa 5 puisqu'elle est redondante avec les termes utilisés quelques mots plus loin, dans la même phrase. 

I. – Au début de l’alinéa 5, supprimer les mots : 

« S’agissant du partage, ».

II. – En conséquence, au début de l’alinéa 6, supprimer les mots :

« S’agissant des autres demandes, ».

Cet amendement vise à clarifier le propos du nouvel article 1er A.

L'article L. 1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques vise deux catégories d'immeubles, et ces deux catégories d'immeubles sont listées aux alinéas 6 et 7.

Cet amendement vise donc à préciser le propos en visant, en une fois, tous les immeubles mentionnés à l'article L. 1123-1 puisque c'est effectivement le cas dans la rédaction issue du Sénat.

De plus, la formulation de l'alinéa 6 ne saurait être adéquate. Elle vise des immeubles qui ne peuvent être identifiés ni en vie puisqu'il s'agit du cas des successions vacantes depuis plus de 30 ans et dans lesquelles aucun successible ne s'est présenté.

Substituer aux alinéas 5 à 7 l’alinéa suivant : 

« Cette transmission concerne les immeubles mentionnés à l’article L. 1123‑1. »

Cet amendement vise à mettre en cohérence le sommaire du code civil avec les avancées proposées par le Gouvernement. 

Après l’alinéa 1, insérer les deux alinéas suivants :

« 1° A Le titre de la sous-section 3 de la section 1 du chapitre VIII du titre I^er du livre III est ainsi rédigé : 

« « Des demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux. » »

Cet amendement vise à préciser que l'application de la sous-section concernée ne se limite pas "à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins", mais qu'elle a aussi vocation à régir la liquidation, le partage et le règlement d'indivisions ou d'intérêts patrimoniaux d'autres catégories de personnes. 

Il s'agit de clarifier le caractère non exhaustif des opérations visées.

À l’alinéa 3, après le mot : 

« applicable »,

insérer le mot :

« notamment ».

Amendement rédactionnel.

À la fin de l’alinéa 2, après le mot : 

« bien »,

insérer le signe :

« , ».

Cet amendement cherche à rétablir la demande de rapport sur la création d’une base de données relative au recensement des biens abandonnés. Rédigé ainsi, cet amendement permet de recenser un état des lieux des biens en état d'abandon, des informations centrales surtout sur les territoires confrontés à des problèmes de logement, dans le contexte de la crise de logement que subit le pays. 

Cette demande était présente dans le texte initialement déposé de la loi, et a été modifié en commission comme demande de simple base de données, puis supprimée au Sénat. Les auteurs regrettent que cette mesure ait été supprimée et demande par cet amendement son rétablissement.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante : 

« Dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur la création d’une base de données relative au recensement des biens abandonnés. »

Cet amendement permet de garantir un délai de 6 mois (à compter de la première publicité publiée) avant toute vente de bien afin de permettre aux personnes concernées un temps de réaction. Cela permet ainsi de garantir une accessibilité effective pour les héritiers précaires à l’information.

Si la publicité numérique constitue un outil complémentaire utile, elle ne doit pas conduire à fragiliser les droits des héritiers, en particulier ceux confrontés à l’illectronisme ou à une situation de précarité numérique.

Le maintien des autres formes de publicité, combiné à un délai minimal avant toute vente, garantit que les personnes concernées disposent d’un temps suffisant pour faire valoir leurs droits.

Ce délai participe à l’équilibre entre efficacité administrative et protection des indivisaires, en évitant qu’une accélération excessive des procédures ne conduise à des ventes réalisées sans information réellement accessible.

Après l’alinéa 1, insérer les deux alinéas suivants : 

« La publication par voie numérique ne peut se substituer aux autres modalités de publicité prévues par la loi. Elle doit être accompagnée de mesures garantissant l’accessibilité effective de l’information, notamment pour les personnes en situation d’illectronisme.

« Aucun acte de vente ne peut intervenir avant l’expiration d’un délai de six mois à compter de la première mesure de publicité prévue au présent article. »

Cet article présentait initialement d'étendre les procédés de la loi Letchimy. Le Sénat dans sa dernière version à permis de supprimer l’abaissement du seuil à la majorité simple en le rétablissant à deux tiers. L’article 3 organise une procédure facilitée d’aliénation ou de partage des biens indivis lorsque les titulaires d’au moins deux tiers des droits en expriment l’intention. Cette évolution vise à surmonter les blocages persistants de certaines indivisions. Cet amendement propose un priorité aux collectivités locales des biens aliénés.

Toutefois, cette simplification peut conduire à la mise sur le marché de biens immobiliers situés dans des secteurs où les enjeux d’habitat, de lutte contre la vacance ou de revitalisation sont majeurs. Pour rappel, en 2023, 3,1 millions de logements étaient vacants en France hors Mayotte, soit 8,2 % du parc de logements (Insee). En parallèle, selon la fondation pour le logement, plus de 4 millions de personnes sont mal-logées. 

Le présent amendement vise à articuler la sortie facilitée de l’indivision avec les politiques locales du logement, en instituant un droit de préemption prioritaire au bénéfice des communes, des établissements publics compétents et des organismes de logement social.

Permettre aux collectivités locales d'acquérir en priorité les biens concernées par les divisions successorales est un premier pas pour lutter contre cette crise. Une fois le logement acquis, les collectivités locales peuvent ainsi utiliser ces biens pour proposer de nouvelles offres logement social, du logement d’urgence ou du logement pour des publics spécifiques, et répondre aux besoins locaux.

Il ne remet pas en cause la logique de fluidification poursuivie par le texte, mais permet d’orienter prioritairement ces biens vers des projets d’intérêt général local : production de logements sociaux, rénovation de l’habitat dégradé, lutte contre la spéculation ou maintien de la mixité sociale.

Compléter cet article par les deux alinéas suivants :

« Préalablement à toute aliénation décidée dans les conditions prévues au présent II, le notaire informe la commune sur le territoire de laquelle est situé le bien ainsi que, le cas échéant, l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et les organismes mentionnés à l’article L. 411‑2 du code de la construction et de l’habitation.

« Ces personnes publiques et organismes disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour exercer un droit de préemption prioritaire. En cas d’exercice de ce droit, la cession est réalisée à leur profit dans les tarifs prévues par le projet d’aliénation. »

Cet amendement vise à limiter ce texte sur l'indivision successorale à une expérimentation. À ce jour, aucune étude d'impact n'a été réalisée pour affirmé que ce texte peut s'appliquer nationalement de manière effective. L’adoption de ces dispositions à grande échelle ferait peser un risque d’insécurité juridique et de déséquilibre procédural.

L’article 4 procède à une réforme substantielle de la procédure de partage judiciaire : extension du champ d’application, renforcement des pouvoirs du juge commis et possibilité d’ordonner des licitations.Ces évolutions modifient en profondeur l’équilibre des contentieux patrimoniaux, sans qu’une étude d’impact détaillée n’ait été présentée au Parlement.

Dans un domaine qui touche directement au droit de propriété, à la stabilité des situations familiales et aux charges financières pesant sur les justiciables, une telle réforme appelle une évaluation préalable.

Le présent amendement propose donc un retour à une logique d’expérimentation territoriale, permettant de mesurer les effets réels de la réforme avant toute généralisation. Cette méthode garantit une adaptation fondée sur l’expérience plutôt que sur une modification immédiate et uniforme du droit applicable.

Une étude d’impact complète d'une expérimentation devrait d'analyser notamment :
- la durée des procédures ;
- le coût pour les parties ;
- les conséquences sociales des licitations judiciaires ;
- la charge pesant sur les juridictions.

Rédiger ainsi cet article :

« I. – À titre expérimental et pour une durée de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi, les dispositions suivantes sont applicables dans des départements désignés par décret.

« II. – Au plus tard six mois avant le terme de l’expérimentation, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation portant sur l’impact de ces dispositions sur la durée des procédures, le coût pour les justiciables et les garanties procédurales. »

Cet amendement propose de limiter la conclusion faite par un indiviseur seul à deux conditions : si la vente est justifiée par un péril caractérisé de l'intérêt commun, et si l'ensemble des indivisaires ont pu en être informé et objecter. 

La possibilité d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente constitue une dérogation majeure au principe selon lequel nul ne peut être contraint de céder son droit de propriété sans son consentement. Le droit positif permet déjà de surmonter certains blocages : autorisation judiciaire en cas de péril pour l’intérêt commun, habilitation à représenter un indivisaire hors d’état de manifester sa volonté, et faculté permanente de provoquer le partage.

Le présent amendement ne remet pas en cause la volonté de débloquer les situations d’indivision durable. Il vise à en garantir l’équilibre en subordonnant la vente unilatérale à des conditions strictes :
- démonstration d’un péril caractérisé ou d’une impossibilité manifeste de partage ;
- respect effectif du contradictoire. 

Il s’agit ainsi de concilier l’efficacité recherchée par le texte avec l’exigence constitutionnelle de proportionnalité des atteintes portées au droit de propriété, garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Compléter cet article par les deux alinéas suivants :

« « Cette autorisation ne peut être accordée que si la vente est justifiée par un péril caractérisé pour l’intérêt commun des indivisaires ou par l’impossibilité manifeste de procéder au partage dans un délai raisonnable.

« « Elle ne peut intervenir qu’après que l’ensemble des indivisaires a été mis en mesure de faire valoir ses observations. » »

Cet amendement vise à rendre pleinement opérante la modification apportée par le Sénat sur le mécanisme de communication par l'administration fiscale des informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition.

En effet, l'alinéa 4 indique que l'administration fiscale peut communiquer, tout aussi bien aux maires des communes qu'aux présidents d'établissements public de coopération intercommunale à fiscalité propre, à leur demande, des informations.

Toutefois, l'alinéa 6 exclu explicitement les EPCI des démarches relatives aux biens dans les successions vacantes sans successibles. 

Cet amendement vise donc à donner un fondement à la démarche des présidents d'EPCI pour formuler leur demande à l'administration fiscale en ce qui concerne les immeubles dans les successions en déshérence. 

À l’alinéa 6, après le mot: 

« commune »,

insérer les mots :

« ou l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ».

Cet amendement propose d'introduire une garantie sociale minimale : lorsque le bien concerné constitue le domicile principal, le juge doit rechercher en priorité des solutions moins attentatoires, telles que l’attribution préférentielle ou l’octroi de délais adaptés.

Le renforcement des pouvoirs du juge commis, notamment la possibilité d’ordonner des licitations, vise à accélérer les procédures et à mettre fin aux situations de blocage. Mais la vente forcée d’un bien immobilier peut avoir des conséquences sociales particulièrement lourdes lorsqu’il s’agit de la résidence principale d’un indivisaire, d’un ex-époux ou d’un partenaire. Dans un contexte de fragilité économique accrue, la procédure de partage judiciaire ne peut devenir un facteur d’éviction résidentielle. Par cet amendement, les auteurs proposent de protéger le dispositif dans le cas ou le bien concerné constitue le domicile principal.

Compléter l’article 8 par les deux phrases suivantes :

« Lorsque la licitation porte sur un bien constituant la résidence principale de l’un des indivisaires, le juge ne peut l’ordonner qu’après avoir recherché toute solution alternative permettant le maintien dans les lieux, notamment par l’attribution préférentielle ou l’octroi de délais de paiement. Il tient compte de la situation économique et sociale des parties. »

Cet amendement vise à établir une cohérence dans le propos apporté par le Sénat dans le nouvel article 1er A.

L'alinéa 6 vise expressément "les immeubles mentionnés au 1° du même article L. 1123‑1" (du code général de la propriété des personnes publiques).

Or, dans l'article qui traite des biens sans maître, le 1° vise les immeubles qui "font partie d'une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s'est présenté".

En conséquence, la mairie ne peut avoir de "doute légitime sur l'identité ou la vie du propriétaire" puisqu'il s'agit de bien dont il est spécifié que le dernier propriétaire est décédé depuis plus de trente ans, et dont aucun ayant-droit n'a été identifié.

La précision à l'alinéa 6 présente un caractère superfétatoire puisque le doute légitime sur l'identité ou la vie du propriétaire dont il impose la justification au maire résulte précisément de l'absence de propriétaire qui se déduit du fait qu'aucun successible ne s'est présenté.

À la fin de l’alinéa 6, supprimer les mots : 

« pour lesquels la commune justifie d’un doute légitime sur l’identité ou la vie du propriétaire ».

Cet amendement vise à préserver l'article 841-1 du code civil, lequel permet au notaire de demander au juge de désigner un représentant pour l'indivisaire défaillant.

Le Gouvernement a demandé la suppression de cet article en séance publique au Sénat, prétextant un projet de réforme à venir qui retirera toute "utilité à l'avenir" à cet article.

Toutefois, en l'état de la navette parlementaire, aucun projet n'a été présenté à la représentation nationale, et il semble dangereux de supprimer une disposition utile aux notaires dans l'attente d'une réforme.

Ainsi, il est proposé de préserver l'article 841-1 du code civil dans l'attente du projet de décret afin de ne pas créer de vide juridique sur le sujet. 

Supprimer l’alinéa 9.