Simplifier la sortie de l'indivision successorale

Cet amendement cherche à rétablir la demande de rapport sur la création d’une base de données relative au recensement des biens abandonnés. Rédigé ainsi, cet amendement permet de recenser un état des lieux des biens en état d'abandon, des informations centrales surtout sur les territoires confrontés à des problèmes de logement, dans le contexte de la crise de logement que subit le pays. 

Cette demande était présente dans le texte initialement déposé de la loi, et a été modifié en commission comme demande de simple base de données, puis supprimée au Sénat. Les auteurs regrettent que cette mesure ait été supprimée et demande par cet amendement son rétablissement.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante : 

« Dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur la création d’une base de données relative au recensement des biens abandonnés. »

Cet amendement propose de limiter la conclusion faite par un indiviseur seul à deux conditions : si la vente est justifiée par un péril caractérisé de l'intérêt commun, et si l'ensemble des indivisaires ont pu en être informé et objecter. 

La possibilité d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente constitue une dérogation majeure au principe selon lequel nul ne peut être contraint de céder son droit de propriété sans son consentement. Le droit positif permet déjà de surmonter certains blocages : autorisation judiciaire en cas de péril pour l’intérêt commun, habilitation à représenter un indivisaire hors d’état de manifester sa volonté, et faculté permanente de provoquer le partage.

Le présent amendement ne remet pas en cause la volonté de débloquer les situations d’indivision durable. Il vise à en garantir l’équilibre en subordonnant la vente unilatérale à des conditions strictes :
- démonstration d’un péril caractérisé ou d’une impossibilité manifeste de partage ;
- respect effectif du contradictoire. 

Il s’agit ainsi de concilier l’efficacité recherchée par le texte avec l’exigence constitutionnelle de proportionnalité des atteintes portées au droit de propriété, garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Compléter cet article par les deux alinéas suivants :

« Cette autorisation ne peut être accordée que si la vente est justifiée par un péril caractérisé pour l’intérêt commun des indivisaires ou par l’impossibilité manifeste de procéder au partage dans un délai raisonnable.

« Elle ne peut intervenir qu’après que l’ensemble des indivisaires a été mis en mesure de faire valoir ses observations. »

Cet amendement vise à limiter ce texte sur l'indivision successorale à une expérimentation. À ce jour, aucune étude d'impact n'a été réalisée pour affirmé que ce texte peut s'appliquer nationalement de manière effective. L’adoption de ces dispositions à grande échelle ferait peser un risque d’insécurité juridique et de déséquilibre procédural.

L’article 4 procède à une réforme substantielle de la procédure de partage judiciaire : extension du champ d’application, renforcement des pouvoirs du juge commis et possibilité d’ordonner des licitations.Ces évolutions modifient en profondeur l’équilibre des contentieux patrimoniaux, sans qu’une étude d’impact détaillée n’ait été présentée au Parlement.

Dans un domaine qui touche directement au droit de propriété, à la stabilité des situations familiales et aux charges financières pesant sur les justiciables, une telle réforme appelle une évaluation préalable.

Le présent amendement propose donc un retour à une logique d’expérimentation territoriale, permettant de mesurer les effets réels de la réforme avant toute généralisation. Cette méthode garantit une adaptation fondée sur l’expérience plutôt que sur une modification immédiate et uniforme du droit applicable.

Une étude d’impact complète d'une expérimentation devrait d'analyser notamment :
- la durée des procédures ;
- le coût pour les parties ;
- les conséquences sociales des licitations judiciaires ;
- la charge pesant sur les juridictions.

Rédiger ainsi cet article : 

« I. – À titre expérimental et pour une durée de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi, les dispositions suivantes sont applicables dans des départements désignés par décret.

« II. – Au plus tard six mois avant le terme de l’expérimentation, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation portant sur l’impact de ces dispositions sur la durée des procédures, le coût pour les justiciables et les garanties procédurales. »

Cet article présentait initialement d'étendre les procédés de la loi Letchimy. Le Sénat dans sa dernière version à permis de supprimer l’abaissement du seuil à la majorité simple en le rétablissant à deux tiers. L’article 3 organise une procédure facilitée d’aliénation ou de partage des biens indivis lorsque les titulaires d’au moins deux tiers des droits en expriment l’intention. Cette évolution vise à surmonter les blocages persistants de certaines indivisions. Cet amendement propose un priorité aux collectivités locales des biens aliénés.

Toutefois, cette simplification peut conduire à la mise sur le marché de biens immobiliers situés dans des secteurs où les enjeux d’habitat, de lutte contre la vacance ou de revitalisation sont majeurs. Pour rappel, en 2023, 3,1 millions de logements étaient vacants en France hors Mayotte, soit 8,2 % du parc de logements (Insee). En parallèle, selon la fondation pour le logement, plus de 4 millions de personnes sont mal-logées. 

Le présent amendement vise à articuler la sortie facilitée de l’indivision avec les politiques locales du logement, en instituant un droit de priorité d'acquisition au bénéfice des communes, des établissements publics compétents et des organismes de logement social.

Permettre aux collectivités locales d'acquérir en priorité les biens concernées par les divisions successorales est un premier pas pour lutter contre cette crise. Une fois le logement acquis, les collectivités locales peuvent ainsi utiliser ces biens pour proposer de nouvelles offres logement social, du logement d’urgence ou du logement pour des publics spécifiques, et répondre aux besoins locaux.

Il ne remet pas en cause la logique de fluidification poursuivie par le texte, mais permet d’orienter prioritairement ces biens vers des projets d’intérêt général local : production de logements sociaux, rénovation de l’habitat dégradé, lutte contre la spéculation ou maintien de la mixité sociale.
 

Compléter cet article par les deux alinéas suivants :

« Préalablement à toute aliénation décidée dans les conditions prévues au présent article, le notaire informe la commune sur le territoire de laquelle est situé le bien ainsi que, le cas échéant, l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et les organismes mentionnés à l’article L. 411‑2 du code de la construction et de l’habitation.

« Ces personnes publiques et organismes disposent d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour exercer un droit de priorité d’acquisition. En cas d’exercice de ce droit, la cession est réalisée à leur profit dans les tarifs prévues par le projet d’aliénation. »