TH sur la résidence secondaire pour les logements locatifs touristiques

Depuis 2023, les logements occupés à titre de résidence principale ne sont plus soumis à la taxe d'habitation. De manière générale, la résidence principale correspond au logement dans lequel le contribuable réside habituellement. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due pour l'ensemble des locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, ces locaux ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu'ils font l'objet d'un usage exclusivement professionnel (code général des impôts - CGI, article 1407). La THRS est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposablespour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année d'imposition (CGI, articles 1408 et 1415). Dans ce cadre, les pièces faisant partie intégrante de la résidence principale du loueur et louées en gîte ou en meublés de tourisme ne sont pas, en principe, soumises à la THRS. Le point de savoir si des locaux meublés de tourisme ou des gîtes sont intégrés ou non à une résidence principale, et donc situés hors du champ d'application de la THRS, est une question de fait qu'il appartient à l'administration fiscale d'apprécier, sous le contrôle du juge de l'impôt. En pratique, une résidence principale et les logements locatifs touristiques attenants, contigus, ou physiquement proches de celle-ci, constituent deux logements indépendants dès lors qu'ils disposent chacun d'une entrée indépendante, et que leur aménagement, même sommaire, permet d'y dormir, de manger et de se laver. Dans cette configuration et conformément à la jurisprudence du Conseil d'État (CE, 15 juin 2023, n° 468195), lorsqu'au cours d'une année des locaux sont mis en location pour de courtes durées et pour des périodes qu'il est loisible au requérant d'accepter ou de refuser, ce dernier est regardé comme entendant, au 1er janvier de l'année d'imposition, en conserver la jouissance ou la disposition. Par ailleurs, l'adoption de l'article 112 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 soutenue par le Gouvernement, permet à l'ensemble des communes et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre, et non plus seulement aux communes situées dans les zones France ruralités revitalisation, d'exonérer de THRS les meublés de tourisme classés dans les conditions prévues à l'article L. 324-1 du code du tourisme et les chambres d'hôtes au sens de l'article L. 324-3 du même code (CGI, article 1414 bis). Cette exonération n'est accordée qu'à raison de la superficie affectée aux locaux classés meublés de tourisme ou aux chambres d'hôtes, et non pour l'ensemble de la propriété bâtie. Les locaux dont l'utilisation est commune à l'occupant en titre et à l'activité touristique – notamment les pièces et accès partagés dans une chambre d'hôte – ne sont pas exonérés. Cette disposition est applicable à compter des impositions à la THRS dues au titre de l'année 2026, si les collectivités concernées ont délibéré avant le 28 février 2026. Enfin, à compter des impositions établies au titre de l'année 2027, les gîtes ruraux, définis à l'article L. 324-6 du code du tourisme, seront expressément exclus du champ d'application de la THRS (CGI, article 1407, II-5°). Aussi, les dispositifs récemment mis en place dans la loi de finances pour 2026 répondent aux préoccupations exprimées.