Situation de certains établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes exploités par une société privée dans le cadre de baux commerciaux

Dans le cadre du « choc de transparence » qu'il a engagé, le Gouvernement est particulièrement attentif aux pratiques des gestionnaires d'établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Le contrôle de la bonne utilisation des financements publics attribués aux établissements et services médico-sociaux, notamment les EHPAD, quel que soit leur statut, est ainsi une des priorités du Gouvernement, réaffirmée par les mesures contenues dans le projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2023. Concernant la protection des petits épargnants ayant investi dans des EHPAD (en l'espèce, des copropriétaires ayant investi sous forme de lots), il convient avant tout de rappeler que les autorités de contrôle (agences régionales de santé et conseils départementaux) valident les projets de déménagement au regard des besoins sociaux et médico-sociaux identifiés et priorisés dans le schéma régional de santé, le schéma d'organisation sociale et médico-sociale, ainsi que de l'offre de leur territoire. Elles apprécient la pertinence des projets par rapport à la conformité des lieux d'hébergement et de soins aux dernières normes mais aussi aux attentes des personnes et de leurs familles. Les dispositions applicables en la matière ne distinguent pas un « agrément » au titre des bâtiments occupés par l'établissement de « l'autorisation d'exploitation » dudit établissement. L'autorisation est toujours accordée à une personne physique ou morale déterminée en vue de gérer l'établissement. Par ailleurs, la réglementation n'impose pas de manière générale une configuration particulière quant à la propriété du bâti utilisé, qui est simplement prise en compte en matière tarifaire. Ainsi, la personne morale ou physique gestionnaire est seule considérée détentrice de l'autorisation accordée par les autorités compétentes. Ces autorités ne sont pas en mesure d'examiner les liens contractuels entre le gestionnaire d'EHPAD, ou la filiale immobilière du groupe et les copropriétaires qui ont investi dans les chambres d'EHPAD. Ainsi, la question est plutôt celle de la manière dont les droits des investisseurs sont protégés dans les contrats pour couvrir les situations de changements d'implantation. Il convient de noter au préalable qu'à l'instar d'autres investissements, les placements dans l'immobilier locatif comportent des risques. Ces placements restent soumis aux aléas du marché, ainsi qu'aux éventuelles difficultés rencontrées par les gestionnaires. Pour cette raison, et du fait de l'importance des sommes en jeu notamment s'agissant des particuliers, la spécificité de l'investissement locatif suppose un minimum de vérification de la part de l'investisseur qui doit porter une attention particulière au bien qu'il acquiert, à son environnement, ainsi qu'à la qualité et au volume de l'offre locative concurrente. La loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique a modifié le code de la consommation en créant, notamment, une obligation d'information sur les risques liés aux investissements locatifs. Le non-respect des obligations renforcées de transparence qui s'appliquent à la commercialisation des biens immobiliers dans les EHPAD est sanctionné par une amende administrative pouvant atteindre 100 000 €. Il convient par ailleurs de noter que le dispositif de réduction d'impôts dont bénéficiaient les personnes investissant dans des EHPAD prend fin au 31 décembre 2022, ce qui rendra moins attractif ce type d'investissement à l'avenir.