Dissolution des syndicats secondaires

L'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que lorsque l'immeuble comprend plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, « les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire ». Les syndicats secondaires ont pour mission d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration de ces « entités homogènes », dans l'objectif de favoriser une gestion de proximité et individualisée des entités distinctes. Le syndicat secondaire fonctionne de la même manière que le syndicat principal, avec les mêmes organes et les mêmes attributions, limitées aux bâtiments ou entités concernés (article 27 in fine). L'article 27 ne prévoit pas les modalités de dissolution du syndicat secondaire, la loi du 10 juillet 1965 ne comportant, plus généralement, aucune disposition relative à la dissolution volontaire d'un syndicat de copropriétaires, à la différence de l'hypothèse distincte de la disparition de plein droit de la copropriété par réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire, régie par l'article 46-1 depuis l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Par parallélisme, il pourrait être considéré que la constitution du syndicat secondaire relevant de la seule assemblée spéciale des copropriétaires intéressés, sa suppression doit procéder du même organe et à la même majorité. En tout état de cause, la suppression du syndicat secondaire ne relève pas du syndicat principal des copropriétaires, l'assemblée générale des copropriétaires n'ayant pas compétence pour décider la création d'un syndicat secondaire (Civ. 3e, 22 septembre 2004, n° 03-10.069 ; Civ. 3e, 8 juin 2006, n° 05-11.190). D'ailleurs, il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le syndicat principal n'a pas à être entendu ou appelé à l'instance ayant pour objet l'annulation de l'assemblée spéciale ayant conduit à la création d'un syndicat secondaire et la suppression de ce dernier (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n° 22-21.579). Le syndicat principal peut en revanche introduire une action contentieuse tendant à faire constater par le juge l'irrégularité de la constitution de ce syndicat secondaire, celle-ci affectant le libre exercice de ses droits et obligations (Civ. 3e, 10 avril 2013, n° 12-17.194). Cette action, comme toute action introduite au nom du syndicat, suppose que le syndic ait été préalablement habilité par une décision de l'assemblée générale, conformément à l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Elle se prescrit par un délai de cinq ans conformément au premier alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.