Extension de la possibilité de préemption de baux commerciaux dans les mairies aux sociétés civiles immobilières

Le code de l’urbanisme a longtemps laissé de côté la préemption des parts sociales pour ne se concentrer que sur la préemption immobilière physique organisée autour des seules mutations immobilières, en ce compris le viager.

Rappelons néanmoins que le but de la préemption n’est pas de permettre aux communes de se transformer en sociétés foncières, mais seulement de leur permettre de réaliser, de façon opportune et sur le long terme, un projet immobilier.

C’est l’expropriation qui doit permettre les grandes opérations, mais elle a été délaissée au profit d’un dévoiement du droit de préemption, plus facile à manier car ne nécessitant pas le recours au préfet.

L’échec des politiques de la ville, aggravé par une fiscalité obsolète et désormais inadaptée face au commerce digital, a ruiné les centres urbains et conduit le législateur à s’intéresser aux baux commerciaux afin d’espérer revitaliser le commerce, tout en supprimant le stationnement automobile dans les cœurs de ville.

Le résultat est sans appel : les commerces sont partis en périphérie et les cœurs historiques commerciaux meurent à petit feu.

Le système est désormais organisé autour de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, et plus précisément de son 3°, qui permet la préemption des parts sociales de SCI détentrices d’immeubles avec ou sans locaux à destination commerciale, c’est-à-dire le contenant.
L’article L. 214-1 du même code ouvre quant à lui la possibilité de préempter directement les baux commerciaux, mais aussi les fonds de commerce ou les fonds artisanaux, voire même un terrain à destination commerciale, c’est-à-dire le contenu de l’immeuble.

La présente proposition de loi souffre d’une occultation des possibilités offertes par l’article L. 214-1, au seul profit des baux commerciaux, lesquels sont des éléments du fonds de commerce, lorsqu’ils seraient détenus par des SCI, avec pour objectif de permettre la préemption, en tout ou partie, des parts sociales.

Gageons que l’intention du législateur n’est pas de révolutionner le droit commercial en transformant une SCI en société commerciale, alors qu’elle est par nature civile, ni d’engendrer par ce biais une chimère juridique, puisqu’une SCI ne peut, par définition, conclure un bail commercial mais seulement un bail civil, sous peine de vicier les éléments constitutifs du fonds de commerce.

Il faut pourtant constater qu’en confondant le contenant et le contenu, la présente proposition de loi aboutit à un non-sens, puisqu’une acquisition partielle du bail, et non du fonds, rendrait la commune garante du paiement des loyers ainsi que des grosses réparations prévues par l’article 606 du code civil, lesquelles sont très souvent mises à la charge du preneur.

L’état des finances publiques locales ne permettra que rarement ce type de fantaisie, pas plus que les règles d’incompatibilité n’autorisent les communes à de telles participations au-delà de 30 % des parts commerciales.

Autoriser les communes à préempter partiellement des baux commerciaux au prétexte de moderniser les dispositions de l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme constitue un non-sens absolu, qui doit conduire à voter la suppression de l’article 1er de cette proposition de loi.

Supprimer cet article.

ÀL’imprécision du texte de la PPL ne permet pas de connaître exactement les intentions du législateur qui confond de baux commerciaux, fonds commerciaux et locaux commerciaux détenus par une SCI.

La préemption des parts de SCI étant déjà possible sous les dispositions de l’article L. 213–1 3° du code de l’urbanisme, il semble que l’utilité du texte soit de permettre l’acquisition de droits au bail ou de fonds de commerce, ce qui n’est actuellement pas possible dans la mesure ou les SCI sont des sociétés civiles.

En admettant toutefois, pour les besoins de la discussion, que cela soit possible ou le devienne un jour par un biais quelconque, il n’est pas envisageable qu’une collectivité devienne simple actionnaire ou détentrice de parts et s’improvise ainsi commerçante.

Le risque juridique d’une telle situation serait en outre réel puisque la collectivité locale pourrait être amenée à conclure avec ces commerçants des conventions ou à leur accorder des droits tout en étant leur associée, se rendant ainsi suspecte de détournements, prévarication et autres atteintes à la probité.

Si préemption il y a, il faut au moins qu’elle porte sur la totalité du capital afin qu’elle soit assimilable autant que faire se peut à une cession de la chose elle-même.

À l’alinéa 2, substituer au mot : 

« majorité » 

le mot : 

« totalité ».

Le présent amendement vise à assurer la cohérence du dispositif proposé avec les règles fondamentales du droit des sociétés.

En cas de cession partielle de parts sociales, les associés ou actionnaires bénéficient, en vertu de la loi ou des statuts, de droits de préférence ou de préemption destinés à préserver l’équilibre du capital et la stabilité de la société. Ces mécanismes constituent une garantie essentielle contre toute modification subie de la gouvernance ou de l’actionnariat.

Permettre l’exercice d’un droit de préemption public sans que ces droits aient été préalablement purgés reviendrait à placer la collectivité en concurrence directe avec les associés existants, en méconnaissance des règles du droit des sociétés et au risque d’une immixtion injustifiée dans la vie sociale de l’entreprise.

Le présent amendement subordonne donc l’exercice du droit de préemption à la purge préalable des droits de préférence des autres actionnaires lorsque la vente ne porte que sur une partie des parts, afin de préserver la hiérarchie des droits existants et d’éviter toute atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre.

Après l’alinéa 2, insérer l’alinéa suivant :

« Si la cession est partielle, le droit de préemption ne saurait s’exercer contre le droit de préférence des autres associés. Il ne peut s’exercer non plus lorsque l’acquéreur est une personne morale détenue en majorité par un associé ».

Le droit de préemption institué à l’article L. 214-1 du code de l’urbanisme constitue un mécanisme dérogatoire au droit commun, admis uniquement en raison de sa finalité spécifique : la préservation et la continuité d’une activité commerciale ou artisanale dans un périmètre déterminé.

Lorsque l’acquéreur des parts sociales a la qualité de commerçant, cette finalité est, par nature, satisfaite. Dans une telle hypothèse, l’intervention de la collectivité au moyen d’un droit de préemption ne se justifie plus, dès lors que l’opération n’a ni pour effet de faire disparaître l’activité commerciale ni de rompre la continuité de l’exploitation.

Permettre l’exercice du droit de préemption dans ce cas reviendrait à utiliser le droit de l’urbanisme pour intervenir dans des choix d’investissement, de structuration capitalistique ou de gouvernance des entreprises, sans lien direct avec un objectif d’aménagement ou de sauvegarde du commerce de proximité.

Le présent amendement vise donc à exclure expressément l’exercice du droit de préemption lorsque l’acquéreur des parts sociales est commerçant, afin de recentrer strictement le dispositif sur les situations dans lesquelles une intervention publique est effectivement justifiée, tout en respectant la liberté d’entreprendre et la cohérence du droit existant.

Après l’alinéa 2, insérer l’alinéa suivant :

« Le droit de préemption ne peut être exercé lorsque l’acquéreur des parts sociales a la qualité de commerçant ».

Le présent amendement vise à affirmer la primauté du droit de préemption du preneur à bail sur celui de la personne publique dans les cas visés par le texte de la proposition de loi. En toute logique, il prévoit donc au préalable une extension de ce droit de préemption aux cessions de parts ou d’actions entrant dans le dispositif de la proposition de loi lorsqu’elles emportent un changement de contrôle de la société propriétaire du local.

Ce droit de préemption du preneur est présenté comme devant permettre de préserver la stabilité de l’activité économique, la continuité de l’exploitation et la protection de l’outil de travail des commerçants et artisans. Il est directement lié à l’activité exercée dans les locaux concernés.

En outre, l’article L. 214-2 du code de l’urbanisme impose de toute manière que les biens préemptés soient rétrocédés à une entreprise exerçant une activité commerciale ou artisanale. Dès lors, évincer le preneur au profit d’une préemption publique revient à interrompre inutilement une chaîne économique existante, alors même que la finalité poursuivie demeure la même.

I. – Compléter cet article par les alinéas suivants : 

« Lorsqu’un bien ou des droits sociaux entrant dans le champ du présent article sont affecté d’un bail commercial en cours, le droit de préemption dont jouit le preneur en cas de cession dans les conditions prévues à l’article L. 145‑46‑1 du code de commerce s’exerce par priorité sur le droit de préemption institué au présent article.

« II. – L’article L. 145‑46‑1 du code de commerce est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les dispositions du présent article sont également applicables lorsque la vente envisagée, entrant dans le champ de l’article L. 214‑1 du code de l’urbanisme, porte sur des parts ou actions d’une société dont l’actif comprend un local à usage commercial ou artisanal faisant l’objet d’un bail commercial en cours, dès lors que cette cession a pour effet de transférer le contrôle de ladite société.

« Dans ce cas, la notification prévue au premier alinéa porte sur le prix et les conditions de la cession des droits sociaux et vaut offre de cession au profit du preneur. » »

La proposition de loi vise des opérations susceptibles d’affecter le tissu commercial local. Elle n’a en revanche pas vocation à s’appliquer à des transmissions patrimoniales intrafamiliales, qui ne relèvent ni d’une logique spéculative ni d’un enjeu d’aménagement urbain.

À l’instar de l’exclusion prévue au 3° de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme, le présent amendement vise à exclure expressément du dispositif les cessions de parts de sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Cette exclusion permet d’éviter une extension injustifiée du droit de préemption à des situations étrangères aux objectifs poursuivis par le droit de l’urbanisme et de préserver les transmissions familiales légitimes.

Après l’alinéa 2, insérer l’alinéa suivant :

« Ce droit ne peut s’exercer sur les cessions de parts de sociétés constituées exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. ».