Permettre aux maires de loger les habitants en mobilisant les logements vacants

Cet amendement du groupe UDR vise à limiter l’exercice du droit de réquisition par le maire aux seules hypothèses d’hébergement d’urgence, à l’exclusion des réquisitions de longue durée à des fins de logement.

La réquisition à des fins d’hébergement d’urgence répond à une nécessité de mise à l’abri immédiate de personnes sans domicile. Elle procède d’une logique d’intervention ponctuelle destinée à faire face à une situation de crise.

Ce régime se distingue par son caractère temporaire. Sa durée est strictement encadrée et ne peut excéder deux ans.

La réquisition à des fins de logement obéit à une finalité différente. Elle vise la mobilisation durable de locaux vacants en vue de leur intégration dans le parc locatif. Sa mise en œuvre suppose la désignation d’un attributaire chargé d’assurer l’usage des locaux réquisitionnés et peut également impliquer la réalisation de travaux de mise aux normes nécessaires à leur habitabilité. Elle conduit surtout à l’attribution de baux régis par le droit commun des rapports locatifs.

Ce régime conduit à une mobilisation des biens sur des périodes sensiblement plus longues, la durée de la réquisition pouvant atteindre douze ans lorsque l’importance des travaux l’exige.

La différence de temporalité et de finalité entre ces deux régimes justifie qu’ils relèvent de logiques d’intervention distinctes.

Cet amendement vise donc a resserrer ce droit uniquement pour répondre à des situations d’urgence caractérisées.

À la première phras de l’alinéa 3, après le mot :

« réquisition »

insérer les mots :

« exclusivement lorsque la réquisition a pour objet l’hébergement d’urgence de personnes sans abri prévu au quatrième alinéa de l’article L. 642‑1 du code de la construction et de l’habitation et dans le respect des durées maximales prévues pour ce même objet »

Cet amendement du groupe UDR vise à exclure de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière les biens faisant l’objet d’une mesure de réquisition pendant toute la durée de celle-ci.

En effet, la réquisition prive temporairement le propriétaire de la libre jouissance de son bien. Elle fait donc obstacle à toute exploitation pendant la période d’application de la mesure. La capacité de disposition de l’actif s’en trouve directement affectée.

Or, l’impôt sur la fortune immobilière repose sur la détention d’un patrimoine immobilier disponible et valorisable. Son assiette est construite sur la valeur patrimoniale d’actifs dont le contribuable conserve la maîtrise économique. Un bien soumis à réquisition ne répond plus à ces caractéristiques.

En outre, la réquisition est susceptible d’affecter la valeur vénale du bien concerné. L’occupation contrainte peut entraîner une dégradation matérielle ou un différé de travaux nécessaires à sa valorisation.

Enfin, si la réquisition procède d’une décision unilatérale de la puissance publique prise dans un objectif d’intérêt général, les conséquences patrimoniales qui en résulteraient ne sauraient être intégralement supportées par le seul propriétaire. L’absence de neutralisation fiscale ferait peser sur celui-ci une charge particulière résultant directement de l’action administrative.

I. – Après l’alinéa 3, insérer l’alinéa suivant :

« Les biens immobiliers faisant l’objet d’une mesure de réquisition en application du présent titre sont exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière pendant toute la durée de la réquisition. »

II. – Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

Cet amendement du groupe UDR vise à subordonner l’exercice du droit de réquisition par le maire à l’avis conforme du représentant de l’État dans le département.

En effet, le droit de réquisition de locaux vacants est une prérogative de puissance publique qui relève de la police administrative générale de l’État. Or, le transfert de cette prérogative aux maires substituerait à un pouvoir d’État un pouvoir communal dont les conditions d’exercice varieraient nécessairement d’une commune à l’autre. Et cette disparité exposerait les propriétaires à une incertitude accrue sur les conditions de mobilisation de leurs biens.

L’incertitude augmente mécaniquement la prime de risque exigée par l’investisseur locatif. La hausse de cette prime de risque se traduirait donc par une contraction de l’offre de location longue durée au profit d’usages moins exposés.

À la première phrase de l’alinéa 3, après le mot :

« également »,

insérer les mots :

« , après avis conforme du représentant de l’État dans le département, »

Cet amendement vise à s'assurer qu'un bien réquisitionné a été vacant pendant au moins cinq ans. 

Le droit actuel ne prend pas suffisamment en compte la réalité et la diversité des situations rencontrées par les propriétaires. 

La vacance d'un logement peut être liée à des circonstances autres que la spéculation : succession en cours, séparation familiale, mutation professionnelle temporaire, travaux lourds différés faute de moyens... 

Par ailleurs, avec la perquisition, les propriétaires redoutent les difficultés de restitution du bien ou des dégradations. 

Aussi, le présent amendement vise à augmenter le temps de vacance d'un bien avant sa réquisition afin de rassurer et de protéger les propriétaires. 

Au premier alinéa de l’article L. 642‑1 du code de la construction et de l’habitation, les mots : « douze mois » sont remplacés par les mots : « cinq ans ». 

Cet amendement vise à s'assurer que le Conseil municipal est bien informé des intentions du maire et qu'il puisse donner un avis. 

Par ailleurs, cet amendement permet une mise cohérence avec les dispositifs prévus à l'article L642-1 du Code de la construction et de l'habitation. 

En effet, le représentant de l'Etat dans le département qui procède à la réquisition doit, avant cela, en informer le maire et recueillir son avis. 

Il apparaît alors de bon sens que le maire en face de même avec le Conseil municipal. 

À la première phrase de l’alinéa 3, après le mot : 

« commune »

insérer les mots :

« , après consultation du conseil municipal, »

Cet amendement du groupe UDR vise à supprimer l’extension du droit de réquisition aux maires.

En effet, la crise actuelle du logement est d’abord caractérisée par une insuffisance d’offre disponible. Les biens proposés à la location ont reculé de 12,5 % en un an, tandis que les demandes sur les annonces ont progressé d’environ 10 %.

Le choc d’offre est d’abord aggravé par l’effondrement du financement de l’investissement immobilier depuis 2022. La production de crédits a baissé de 40,8 % en 2024 sur un an, et la capacité d’emprunt a diminué de 17,7 % entre 2022 et 2024.

Cette contrainte de financement freine par conséquent la construction neuve et réduit le renouvellement du parc, ce qui reporte la pression de la demande vers le parc existant. La mobilisation des logements vacants suppose donc de restaurer les conditions économiques de l’investissement locatif, car le parc existant ne se remet sur le marché que si le propriétaire anticipe une exploitation stable et rentable.

Dès lors, l’extension du pouvoir de réquisition aux maires introduit un signal de contrainte supplémentaire dans un marché déjà sensible à la perception du risque juridique. Cet effet d’éviction est particulièrement défavorable dans les zones tendues, car l’élasticité de l’offre locative y dépend fortement des décisions de détention des petits et moyens bailleurs.

Ainsi, toute mesure qui accroît l’aléa pesant sur la détention et l’exploitation locative réduit la quantité de logements mis sur le marché.

Supprimer cet article. 

Cet amendement vise à exclure les "passoires thermiques" des logements réquisitionnés.  

En effet, dans un souci de cohérence et de lutte contre le mal-logement, il n'est pas acceptable de réquisitionner des logements considérés comme "passoires thermique par l'Etat". 

La mise en application du diagnostic de performance énergétique (DPE) a exclu de nombreux logements du parc locatif au détriment des propriétaires et des locataires. 

S'il est interdit de louer de tels logements, pourquoi pourraient-ils être réquisitionnés ? 

Après l’alinéa 3, insérer l’alinéa suivant : 

« Les logements réquisitionnés doivent avoir un diagnostic de performance énergétique compris entre la classe A et la classe D au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation. » 

Cet amendement vise à estimer les conséquences de la mise en place du DPE sur l'utilisation des logements. 

En effet, la mise en place du DPE affecte pour la seule année 2025, 130 000 logements. À l'horizon 2028, entre 600 000 et 800 000 logements seront ciblés.

Que deviennent tous ces logements exclus du parc locatif ? 

Quels ont été les effets du DPE sur les logements vacants ? 

Dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport évaluant l’impact des diagnostics de performance énergétique sur l’évolution du parc locatif, de l’accès à la propriété et de la vacance des biens.

Cet amendement vise à limiter la possibilité de réquisition de logements qu'au bénéfice des personnes en situation régulière. 

En effet, la réquisition de logement est une atteinte à la propriété et il apparaît de bon sens qu'on ne puisse pas réquisitionner un bien pour quelqu'un en situation irrégulière. 

Après l’alinéa 3, insérer l’alinéa suivant : 

« La réquisition de logement ne peut se faire qu’au bénéfice de personnes en situation régulière sur le territoire. »