Pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise principalement à élargir les travaux susceptibles d’être financés par les prêts collectifs prévus à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 afin de faciliter l’installation de protections solaires extérieures dans les copropriétés.

Les protections solaires extérieures sur les baies vitrées constituent l’un des moyens les plus efficaces pour limiter l’inconfort thermique estival et réduire le recours à la climatisation. Pourtant, leur installation demeure aujourd’hui freinée par un cadre juridique et financier insuffisamment adapté.

Cet amendement crée ainsi une nouvelle catégorie de travaux d’intérêt collectif à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, visant explicitement les travaux d’installation de protections solaires extérieures, y compris lorsqu’ils affectent des parties privatives. Cette évolution permet de rendre ces travaux éligibles aux dispositifs de prêts collectifs prévus à l’article 26-4 de la même loi afin de lever les freins financiers à leur réalisation.

Il prévoit également que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’installer à ses frais des protections solaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble puisse être adoptée à la majorité simple de l’article 24.

À l’heure où les vagues de chaleur se multiplient, l’adaptation des logements aux fortes températures devient un enjeu majeur de santé publique, de confort d’usage et de sobriété énergétique. Pourtant, selon la Fondation pour le Logement, un logement sur trois se transforme aujourd’hui en véritable "bouilloire thermique" durant l’été. Dans ce contexte, il apparaît nécessaire de faciliter le déploiement de solutions passives de protection contre la chaleur dans l’habitat collectif.

La loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° Après le e du II de l’article 24, il est inséré un e bis ainsi rédigé :

« e bis) L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux d’installation de protections solaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ; »

2° Après le f de l’article 25, il est inséré un f bis ainsi rédigé :

« f bis) Les travaux d’intérêt collectif consistant en l’installation de protections solaires extérieures sur les baies vitrées donnant sur l’extérieur, y compris lorsque ces travaux affectent des parties privatives. »

3° Au premier alinéa du III de l’article 26‑4, les mots : « et au f » sont remplacés par les mots : « ainsi qu’au f et au f bis »

Cet amendement du groupe Ecologiste et social demande au Gouvernement de remettre au Parlement un rapport sur les dépenses fiscales en faveur du logement, avec un focus particulier sur le régime fiscal du bailleur privé créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, et modifié par cette proposition de loi.

Ce dispositif dit « Jeanbrun » constitue une nouvelle dépense fiscale durable en faveur des bailleurs privés. Il permet une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition de certains logements donnés en location nue à titre de résidence principale, sous conditions de loyers, de ressources et, pour les logements anciens, de réalisation de travaux.

Or, cette proposition de loi vise à élargir ce régime, notamment en réduisant les exigences de rénovation énergétique. Dans ce contexte, il apparaît indispensable que le Parlement puisse disposer d’une évaluation claire de son coût, de ses bénéficiaires, de sa répartition territoriale et de ses effets sur l’offre locative, les loyers, le logement abordable, la rénovation énergétique et la mobilisation du parc vacant.

Cette exigence d’évaluation rejoint les constats formulés par les parlementaires Daniel Labaronne et Charles de Courson dans leur rapport d’information n° 1536, déposé le 19 juillet 2023 au nom de la commission des finances, sur les dépenses fiscales et budgétaires en faveur du logement et de l’accession à la propriété. Ce rapport soulignait déjà l’insuffisance de l’évaluation des dépenses fiscales en matière de logement, ainsi que le manque de pilotage global de ces dispositifs.

Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, puis chaque année au plus tard le 30 mai, le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur les dépenses fiscales en faveur du logement, et en particulier sur les avantages fiscaux bénéficiant aux bailleurs privés.

Ce rapport évalue notamment le coût, les bénéficiaires, la répartition territoriale et les effets sociaux, budgétaires et environnementaux du régime d’amortissement prévu au j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, issu de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, tel que modifié par la présente loi.

Il analyse l’articulation de ce régime avec les autres aides publiques au logement, notamment les aides personnelles au logement, les aides à la pierre, les crédits consacrés au logement social, les dispositifs de rénovation énergétique, ainsi que les autres dépenses fiscales favorables à l’investissement locatif et aux revenus fonciers. Il éclaire notamment sur les cas de cumul de dispositifs de faveur autour de mêmes biens immobiliers et propriétaires.

Ce rapport apprécie en particulier si ces dépenses fiscales contribuent effectivement à l’augmentation de l’offre locative, à la production de logements abordables, à la mobilisation du parc vacant, à la rénovation des logements, à la lutte contre l’habitat indigne ou énergivore et à la réduction des inégalités territoriales d’accès au logement.

Il examine également la cohérence de la répartition géographique de ces avantages fiscaux avec les besoins sociaux, les tensions constatées sur les marchés locaux du logement et les objectifs de sobriété foncière, de transition écologique et de justice territoriale.

Il formule, le cas échéant, des propositions permettant de renforcer la transparence, l’évaluation et le pilotage démocratique des dépenses fiscales en faveur du logement.

Cet article autorise le recours à d’autres mécanismes de garantie que le cautionnement solidaire pour les prêts collectifs en copropriété, en mentionnant des « mécanismes de sûreté estimés équivalents par le prêteur ». Une telle rédaction laisse une marge d’appréciation particulièrement large aux établissements bancaires, sans définir précisément les critères permettant d’établir cette équivalence.

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise donc à préciser que cette équivalence doit être appréciée au regard des garanties offertes au syndicat des copropriétaires, et non de la seule appréciation du prêteur, afin de mieux protéger les copropriétaires dans le cadre de ces dispositifs de financement.

I. – À la fin de l’alinéa 7, substituer aux mots :

« estimé équivalent par le prêteur »

les mots :

« présentant des garanties équivalentes  ».

II. – En conséquence, à l’alinéa 11, substituer aux mots :

« estimé équivalent par le prêteur »

les mots :

« présentant des garanties équivalentes  ».

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à plafonner à un maximum de deux logements par foyer fiscal ouvrant droit au bénéfice du dispositif fiscal "Jeanbrun". Si ce mécanisme peut contribuer à soutenir la rénovation des logements, il ne doit pas favoriser des stratégies d’optimisation fiscale, ni créer des effets d’aubaine au bénéfice des investisseurs les plus aisés.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Compléter cet article par l'alinéa suivant :

« 5° À la dernière phrase du dernier alinéa, après le mot : « acquiert », sont insérés les mots :« dans la limite de deux logements par foyer fiscal et ». »

Cet amendement d’appel du groupe Ecologiste et social vise à supprimer l’extension du dispositif fiscal "Jeanbrun" aux locaux transformés en logements, notamment les bureaux.

Le groupe Ecologiste et social rappelle naturellement son soutien à la réhabilitation des bâtiments existants et à la transformation de bureaux vacants en logements lorsque ces opérations permettent de répondre aux besoins en logement tout en limitant l’artificialisation des sols. Toutefois, cet objectif ne justifie pas, en lui-même, l’extension sans encadrement d’une nouvelle niche fiscale.

Alors qu’environ 5,6 millions de mètres carrés de bureaux demeurent aujourd’hui vacants, la production de bureaux neufs continue, y compris depuis la généralisation du télétravail. Cette situation résulte moins des seules conséquences du Covid et du télétravail que de stratégies de surproduction immobilière menées depuis plusieurs années par les acteurs de l’immobilier et de la finance, avec le soutien des gouvernements successifs, au détriment d’une véritable politique d’accès au logement.

Dans ce contexte, il n’apparaît pas souhaitable d’étendre davantage une niche fiscale afin d’accompagner indirectement des opérations de rééquilibrage du marché tertiaire qui relèvent avant tout des choix économiques des acteurs concernés.

D’une manière générale, le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Supprimer l'alinéa 4.

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à maintenir à 30% du prix d’acquisition le seuil minimal de travaux ouvrant droit au dispositif fiscal du bailleur privé dans l’ancien.

L'article assouplit excessivement les conditions d’accès au dispositif, au risque de soutenir des rénovations peu ambitieuses sans garanties suffisantes sur la qualité des logements concernés. L’abaissement du seuil minimal de travaux à 20 % pourrait conduire à financer des opérations limitées, sans amélioration réelle de la qualité énergétique des logements, tout en ouvrant droit à un avantage fiscal important. Si la nouvelle rédaction introduite en commission a ajouté une condition de gain de classes énergétiques, celle-ci ne suffit pas à compenser l’affaiblissement du niveau minimal d’investissement exigé dans les travaux.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

À l’alinéa 2, substituer au taux :

« 20 % »

le taux :

« 30 % ».

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à renforcer les exigences environnementales conditionnant le bénéfice du dispositif fiscal "Jeanbrun".

Même si la nouvelle rédaction, introduite en commission, a utilement ajouté un critère de performance énergétique, celle-ci demeure insuffisante dès lors qu’elle supprime les conditions de réhabilitation lourde initialement prévues.

Cet amendement prévoit donc que les travaux réalisés devront conduire au minimum à l’atteinte de la classe énergétique B. Cette exigence permet d’orienter le soutien fiscal vers des rénovations réellement performantes, compatibles avec les objectifs de réduction des consommations énergétiques et de lutte contre les passoires thermiques.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

À l’alinéa 2, substituer aux mots :

« d’au moins deux classes si leur classe initiale était de F ou G ou d’une classe sinon »

les mots :

« et conduisant au minimum à l’atteinte de la classe B ».

Cet amendement du groupe Ecologiste et social vise à porter de neuf à douze ans la durée minimale de location conditionnant le bénéfice du dispositif fiscal "Jeanbrun". 

L’allongement de la durée d’engagement locatif permet de mieux garantir la vocation sociale et durable du dispositif, en assurant une mise à disposition plus longue des logements à loyers maîtrisés.

Le groupe Ecologiste et social rappelle que les dispositifs de soutien à l’investissement locatif doivent être strictement encadrés et conditionnés à de véritables contreparties sociales et environnementales. À défaut, ils risquent de reproduire les effets d’aubaine observés avec certains dispositifs antérieurs, comme le Pinel, dont le coût budgétaire élevé et l’efficacité limitée ont notamment été soulignés par la Cour des comptes en 2024.

Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« 5° À la première phrase du deuxième alinéa, le mot : « neuf » est remplacé par le mot : « douze ».