Pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement

Le présent amendement vise à adapter le dispositif prévu au j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI) aux modalités propres à l'investissement collectif au travers des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

L'article 1er de la présente proposition de loi étend le bénéfice du mécanisme d'amortissement fiscal à l'ensemble des logements donnés en location à titre de résidence principale, sous réserve que des travaux représentant au moins 20 % du prix d'acquisition soient réalisés et permettent une amélioration significative de la performance énergétique du bien. Cette évolution répond à un objectif d'intérêt général : mobiliser le parc existant, orienter les capitaux privés vers la rénovation énergétique et soutenir l'offre de logements abordables.

Afin que cette mesure produise pleinement ses effets, il est nécessaire de préciser son application aux SCPI, véhicule d'investissement collectif dont le régime présente des spécificités incompatibles avec certaines conditions conçues pour le détenteur direct.

En premier lieu, l'amortissement est calculé au niveau de la société, immeuble par immeuble, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, conformément au principe de transparence fiscale applicable aux sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés. L'engagement de conservation des parts est, pour sa part, apprécié individuellement au niveau de chaque associé, et toute remise en cause de l'avantage fiscal demeure limitée à l'associé concerné.

En second lieu, la condition tenant à l'absence de location à un associé, à un membre de son foyer fiscal ou à un proche est matériellement impossible à contrôler dans le cadre d'une SCPI : la collectivité des associés est large et anonyme, les documents de mise en location prévus par la loi ne permettent pas la collecte de telles données, et les associés ne disposent d'aucun pouvoir de sélection des locataires. L'attribution des logements relève exclusivement d'une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers, dans le cadre d'une gestion indépendante et discrétionnaire.

Le présent amendement prévoit donc que la location d'un logement à un associé ou à un proche d'un associé ne peut avoir pour effet de priver l'ensemble des associés du bénéfice du dispositif, dès lors que l'attribution du logement intervient dans ce cadre de gestion indépendante.

Ces précisions n'ont pas pour objet de modifier l'assiette, le taux ni la durée du dispositif. Elles visent à en assurer une application sécurisée et conforme à son économie générale. Les modalités pratiques d'articulation avec les règles applicables aux revenus fonciers, aux plus-values immobilières et aux dispositifs de logement abordable pourront être précisées par voie de doctrine administrative.

 
Note : Cet amendement s'inspire d'une proposition formulée par l'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM).

Compléter cet article par les six alinéas suivants : 

« 5° Sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :

« Le présent j s’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est détenu par une société civile de placement immobilier mentionnée à l’article L. 214‑50 du code monétaire et financier.

« L’amortissement est calculé au niveau de la société, immeuble par immeuble, puis réparti entre les porteurs de parts à proportion de leurs droits dans la société.

« L’engagement de conservation des parts acquises ou souscrites est apprécié individuellement au niveau de chaque associé. En cas de rupture de cet engagement, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

« La circonstance qu’un logement détenu par la société soit loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant d’un associé, n’a pas pour effet de remettre en cause le bénéfice de l’amortissement lorsque les logements sont attribués dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire. »

« II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

Le présent amendement introduit dans la proposition de loi une réforme de la fiscalité applicable aux locations de logements meublés dans le cadre du régime micro-BIC (article 50-0 du code général des impôts), en instaurant des abattements fiscaux différenciés selon la durée de la location.

Cette mesure s'inscrit directement dans l'objet de la proposition de loi, qui vise à mobiliser l'habitat existant au profit du marché locatif résidentiel. La réforme fiscale proposée constitue un levier complémentaire aux dispositifs d'amortissement prévus à l'article 1er, en agissant sur les incitations fiscales applicables aux loueurs relevant du régime des bénéfices industriels et commerciaux. 

Deux régimes distincts sont créés : un abattement de 30 % pour les revenus issus de locations de courte durée (moins de 90 jours consécutifs), alignant ainsi le régime fiscal sur celui des locations nues et supprimant l'avantage comparatif excessif de la location touristique ; un abattement de 40 % pour les revenus issus de locations de longue durée (plus de 90 jours consécutifs), afin d'inciter les propriétaires à proposer leurs biens à l'année et soutenir le marché locatif résidentiel dans les territoires sous tension.

La définition légale des notions de location de courte et de longue durée, fondée sur le seuil de 90 jours consécutifs, apporte la clarté juridique nécessaire à l'application du dispositif et à son contrôle par l'administration fiscale.

Cette mesure répond directement à la problématique de la pénurie de logements disponibles à l'année dans les zones touristiques et de montagne. Elle constitue le pendant fiscal des mécanismes d'amortissement prévus à l'article 1er et assure la cohérence d'ensemble du texte.

Le code général des impôts est ainsi modifié

1° L’article 50‑0 est ainsi modifié :

a) Le 1 est ainsi modifié :

 – au 1°, les mots : « aux 2° et 3° » sont remplacés par les mots : « au 3° » ;

 – le 1° bis est ainsi rédigé :

« 1° bis 23 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est la location de logements meublés en location de courte durée, telle que définie au C du présent article. »

 – après le même 1° bis, il est inséré un 1° ter ainsi rédigé :

« 1° ter 77 700 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est la location de logements meublés en location de longue durée, telle que définie au C du présent article. »

 – les cinquième à treizième alinéas sont remplacés par les alinéas suivants :

« Lorsque l’activité d’une entreprise se rattache à plusieurs catégories définies aux 1°, 1° bis, 1° ter et 2°, le régime défini au présent article n’est applicable que si le chiffre d’affaires hors taxes global de l’entreprise respecte la limite mentionnée au 1° et si le chiffre d’affaires hors taxes afférent aux activités mentionnées aux 1° bis, 1° ter et 2° est inférieur ou égal aux limites respectives mentionnées aux mêmes 1° bis, 1° ter et 2°.

« Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de :

« – 71 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° ;

« – 40 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° ter (locations de longue durée) ;

« – 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis (locations de courte durée) ;

« – 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2°.

« Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €.

« Les plus ou moins-values mentionnées au sixième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies. Pour l’application de la phrase précédente, les abattements mentionnés au septième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. »

 – au quatorzième alinéa, après les mots : « au présent 1 », sont insérés les mots : « , à l’exception des seuils prévus aux 1° bis et 1° ter ».

b) Au a du 2, le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « cinquième ».

c) Sont ajoutés des alinéas ainsi rédigés :

« 6. Pour l’application du présent article, on entend par :

« – location de courte durée : la location d’un logement meublé pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à un même locataire ;

« – location de longue durée : la location d’un logement meublé pour une durée supérieure à 90 jours consécutifs à un même locataire. »

2° Au premier alinéa du III de l’article 151‑0, le mot : « douzième » est remplacé par le mot : « septième ».

II. – Le présent article s’applique aux revenus perçus à compter du 1^er janvier 2027.

III. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement introduit une dérogation pour prendre en compte la situation spécifique des territoires ultramarins (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte).

Dans ces territoires, l’interdiction de location des logements classés G entrera en vigueur dès le 1ᵉʳ janvier 2028 et celle des logements classés F dès le 1ᵉʳ janvier 2031, soit des échéances sensiblement antérieures à celles applicables en Hexagone.

Face à ces contraintes de calendrier renforcées, il paraît disproportionné d’exiger des propriétaires ultramarins un saut de deux classes pour les logements F et G. La dérogation prévue au 3° ramène l’exigence à un saut d’une seule classe pour l’ensemble des logements, quelle que soit leur étiquette initiale, afin de rendre le dispositif Jeanbrun effectivement accessible outre-mer et d’encourager la rénovation énergétique dans ces territoires dans des délais compatibles avec les échéances

I. – Rétablir le 3° de l’alinéa 3 dans la rédaction suivante :

« 3° Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation au premier alinéa, pour les logements situés dans les départements de Guadeloupe, de la Martinique, de Guyane, de La Réunion et de Mayotte, la condition relative à l’amélioration du niveau de performance énergétique est réputé satisfaite lorsque les travaux permettent une amélioration d’au moins une classe, quelle que soit la classe initiale du logement. »

II. – Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

Cet amendement vise à obtenir du Gouvernement une évaluation approfondie de la situation spécifique des territoires ultramarins au regard des exigences de rénovation énergétique introduites par le dispositif Jeanbrun.

Dans ces territoires, l'interdiction de mise en location des logements classés G entrera en vigueur dès le 1er janvier 2028 et celle des logements classés F dès le 1er janvier 2031 — soit des échéances sensiblement antérieures à celles applicables en Hexagone. Face à ces contraintes de calendrier renforcées, l'exigence d'un saut de deux classes pour les logements F et G apparaît disproportionnée au regard des capacités réelles de mobilisation des propriétaires bailleurs ultramarins.

Le rapport demandé devra apprécier dans quelle mesure une modulation de cette exigence — en retenant un saut d'une seule classe pour l'ensemble des logements, quelle que soit leur étiquette énergétique initiale — permettrait de rendre le dispositif effectivement accessible outre-mer et d'encourager la rénovation énergétique dans des délais compatibles avec les échéances légales.

Le Gouvernement remet au Parlement, dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant l’opportunité d’adapter les conditions d’éligibilité au dispositif fiscal prévu au j du 1° de l’article 31 du code général des impôts pour les logements situés dans les départements de Guadeloupe, de la Martinique, de Guyane, de La Réunion et de Mayotte.

Ce rapport examine notamment la possibilité de considérer comme satisfaite la condition relative à l’amélioration du niveau de performance énergétique lorsque les travaux permettent une amélioration d’au moins une classe, quelle que soit la classe initiale du logement concerné.

Le présent amendement garantit la cohérence du statut du bailleur privé avec l'objectif prioritaire de remise sur le marché de logements à titre de résidence principale.

L'article 1er de la proposition de loi étend le bénéfice de l'amortissement fiscal aux maisons individuelles et abaisse le seuil de travaux à 20 % du prix d'acquisition. Si ces évolutions sont bienvenues, elles ne comportent pas de garde-fou empêchant que le dispositif bénéficie à des logements destinés à la location touristique de courte durée dans les territoires déjà les plus sous tension.

Dans les communes où les résidences secondaires représentent une part significative du parc notamment dans les zones de montagne et les communes touristiques littorales, la concurrence entre location à l'année et location saisonnière constitue l'un des principaux facteurs de pénurie pour les habitants permanents et les travailleurs.

Le présent amendement conditionne donc, dans ces territoires ciblés, le bénéfice de l'avantage fiscal à l'affectation du logement à la résidence principale du locataire, ce qui exclut la location de courte durée au sens de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Cette restriction s'applique de manière ciblée : dans les zones tendues au sens du droit fiscal, et dans les communes dont plus de 30 % des logements sont des résidences secondaires.

Cette mesure est directement cohérente avec la différenciation fiscale entre locations de courte et de longue durée portée dans le cadre du projet de loi de finances, et qui vise à orienter les comportements des propriétaires vers la location à l'année.

I. – Compléter cet article par les deux alinéas suivants :

« 5° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les communes classées en zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements au sens de l’article 232 du présent code, ainsi que dans les communes dans lesquelles le nombre de résidences secondaires excède 30 % des logements existants, le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement est subordonné à la condition que le logement ne soit pas loué à titre de location de courte durée telle que définie au premier alinéa du I de l’article L. 324‑1‑1 du code du tourisme. »

II. – Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« Les dispositions du I s’appliquent aux baux conclus à compter de la publication de la présente loi. »

Le présent amendement complète la réforme des prêts collectifs à adhésion simplifiée pour les copropriétés en tenant compte des situations spécifiques des territoires de montagne et des copropriétés à forte proportion de résidences secondaires.

Ces copropriétés, souvent construites dans les années 1960 à 1990 dans le cadre des plans neige, présentent des caractéristiques particulièrement défavorables sur le plan énergétique. À titre d'exemple, plus de 70 % des lits touristiques de certaines stations alpines sont classés en étiquette énergétique F ou G. La rénovation de ce parc représente un enjeu à la fois environnemental, économique et social considérable.

Ces copropriétés font face à deux difficultés spécifiques : l'ampleur des travaux génère des montants d'emprunt élevés, rendant les échéances difficiles à assumer sur les durées habituelles ; la gestion d'un plan de rénovation est structurellement plus complexe dans des copropriétés à grande majorité de résidences secondaires, dont les propriétaires sont souvent absents.

Le présent amendement répond à ces deux difficultés en permettant, à titre dérogatoire, une durée de remboursement étendue à vingt-cinq ans, et en ouvrant la possibilité d'un plan de rénovation pluriannuel financé par l'emprunt collectif. Ces dispositions sont directement cohérentes avec l'objectif de l'article 3, qui vise à lever les obstacles à la souscription effective des prêts collectifs.

I. – Après l’alinéa 14, insérer les trois alinéas suivants : 

« 1° bis Après le même article 26‑12, il est inséré un article 26‑12‑1 ainsi rédigé :

« Art. 26‑12‑1. – Dans les copropriétés situées dans les communes de montagne définies à l’article 3 de la loi n° 85‑30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, et dans les copropriétés dont plus de 50 % des lots sont des résidences secondaires au sens de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989, lorsque les travaux mentionnés à l’article 26‑4 portent sur l’amélioration de la performance énergétique d’immeubles construits antérieurement au 1^er janvier 1990, la durée de remboursement du prêt collectif peut être étendue à vingt-cinq ans, par dérogation au droit commun.

« Dans ces mêmes copropriétés, le syndicat peut adopter un plan de rénovation pluriannuel financé en tout ou partie par le prêt mentionné à l’article 26‑4, selon les modalités fixées par décret en Conseil d’État. »

II. – Compléter cet article par l’alinéa suivant : 

« II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »