Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Cet amendement de repli vise à répondre à la notion imprécise de vote des travaux, en lui substituant le vote d’un contrat de maîtrise d’œuvre en AG de copropriétaires, fondé sur un audit énergétique antérieur. 

L’objectif est double : garantir un réel engagement dans la démarche de rénovation énergétique, tout en n’excluant pas ceux dont les travaux interviendraient ultérieurement dans le phasage de certaines copropriétés. 

À l’alinéa 6, substituer aux mots : 

« l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux », 

les mots : 

« le syndicat des copropriétaires a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre reposant sur un audit énergétique et portant sur un projet de rénovation énergétique ».

Cet amendement vise à supprimer cet article puisqu’il intègre la notion de décence énergétique dans les décisions collectives de la copropriété, à travers le plan pluriannuel de travaux, alors que c’est une responsabilité individuelle des propriétaires.  

Supprimer cet article.

Cet amendement ajoute le refus du syndicat des copropriétaires comme motif juridique valable empêchant certains travaux, au même titre qu’un refus administratif. Cela concerne particulièrement les logements en copropriété, où des travaux sur les parties communes peuvent être nécessaires pour atteindre les normes énergétiques.

I. – À l’alinéa 5, après la troisième occurrence du mot : 

« par », 

insérer le mot : 

« une ».

II. – Au même alinéa, après le mot :

« administrative », 

insérer les mots : 

« ou une décision du syndicat des copropriétaires ».

Amendement d'appel.

Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait.

En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ?

En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif.

Il convient donc de trouver une solution.

Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« Les dispositions de cet article s’appliquent, de manière rétroactive, aux baux conclus entre le 1^er janvier 2025 et la date de promulgation de la présente loi ». 

Le présent amendement vise à répondre aux exigences de la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui a prévu que les logements classés E, F et G seront progressivement considérés comme indécents à partir du 1er janvier 2025.

En effet, dans ce contexte, de lourds et coûteux travaux devront être réalisés dans un calendrier contraint. Or, nombre de ces logements sont situés en copropriété, et donc tributaires de travaux collectifs. On estime ainsi que près de 40 % des passoires du parc locatif privé sont situées dans des immeubles régis par la copropriété.

En l’état actuel du droit, les copropriétés ont la possibilité d’adopter un « plan pluriannuel de travaux » (PPT), actualisé tous les dix ans, qui prévoit notamment la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé, de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de GES.

Si l’adoption d’un PPT n’est pas obligatoire, il n’en demeure pas moins un instrument utile de programmation des travaux permettant aux copropriétés de provisionner les coûts de ces travaux. C’est ainsi un moyen d’étaler le coût des travaux pour les copropriétaires et d’éviter une surcharge de commandes concomitantes pour les entreprises de la filière.

L’objet de cet amendement est de prévoir que l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux permettant des économies d’énergie d’une performance suffisante, entraine la suspension de l’indécence énergétique d’un logement individuel situé dans l’immeuble pendant la durée du PPT (10 ans). Ainsi serait suspendue l’interdiction de location à l’échelle du logement individuel, tout en garantissant le lancement d’un plan de travaux ambitieux, aisément contrôlable via le DPE collectif de l’immeuble.

Les copropriétaires seraient donc incités à enclencher un vaste plan de rénovation de leur immeuble. Une telle mesure permettrait de faciliter la solidarité au sein des immeubles et le vote de travaux collectifs. Au reste, il faut rappeler que dans les immeubles, les travaux collectifs sont à la fois plus efficaces sur le plan énergétique et moins coûteux sur le plan financier que la somme de travaux qui pourraient être effectués au niveau individuel.

Le dixième alinéa de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986, tel qu’il résulte du II de l’article 160 de la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, est complété par la phrase suivante : « Par exception, si le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété qui a adopté un plan pluriannuel de travaux prévu à l’article 14‑2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permettant d’atteindre le niveau de performance de logement décent au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation, il est considéré comme décent, pendant toute la durée d’exécution du plan pluriannuel de travaux. »

Aux termes de l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un logement loué ne respecte pas les dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 (décence du logement, notamment énergétique), le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut d’ores et déjà : 

• Déterminer la nature des travaux à réaliser; 
• Déterminer le délai de leur exécution ; 
• Réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 

Il ne semble donc pas nécessaire d'introduire une nouvelle possibilité de réduire le loyer. 

Supprimer les alinéas 8 et 9.

Le calendrier prévu par la loi climat et résilience (2021) apparait inadapté. 

En effet, il ne tient pas compte des difficultés financières et techniques que peuvent rencontrer les propriétaires dans la réalisation de travaux de rénovation. 

En l'état, il risque d'aggraver la crise du logement en conduisant, dès 2025, à la sortie d'un nombre important de logements du marché locatif (logements classés G). 

L'objet de cet amendement est donc d'indiquer que l'objet de la présente loi est, en priorité, d'éviter d'aggraver la crise du logement par une sortie massive de logements du parc locatif.

Rédiger ainsi le titre de la proposition de loi :

« visant à éviter d’aggraver la crise du logement par une sortie massive de logements du parc locatif ». 

Amendement d'appel.

Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait.

En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ?

En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif.

Il convient donc de trouver une solution.

Compléter cet article par l’alinéa suivant : 

« Les dispositions de cet article s’appliquent, de manière rétroactive, aux baux conclus entre le 1^er janvier 2025 et la date de promulgation de la présente loi ». 

Amendement d'appel. 

Entre le 1er janvier 2025, où les logements classés G ne pourront plus être loués, et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, plusieurs mois pourraient s'écouler. Une forte insécurité juridique en découlerait. 

En effet, au 1er janvier 2025, un propriétaire d'un logement classé G mais "situé dans un immeuble relevant du statut de la copropriété et l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de nature à permettre le respect du niveau de performance exigible" pourra-t-il conclure un bail alors même que cette loi ne sera pas entrée en vigueur ? Autrement dit, acceptera-t-il de signer un bail pour un logement dont la location est théoriquement interdite pour quelques mois ? Quels en seront les risques pour lui ? 

En l'absence de solution juridique, cette incertitude poussera de nombreux propriétaires de logements classés G, et pourtant éligibles au bénéficie des dispositions de la présente loi, à retirer leurs biens du marché locatif. 

Il convient donc de trouver une solution. 

Par dérogation, les baux conclus entre le 1^er janvier 2025 et la date de promulgation de la présente loi ne sont pas soumis à l’exigence de performance énergétique minimale prévue à l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986.

Le présent amendement vise à reporter l'interdiction de la mise en location des logements qualifiés de « passoires thermiques », initialement prévue à partir de 2025, au 1er janvier 2028.

Par ailleurs, face à la hausse des taux d’intérêt ainsi qu'aux pénuries de matériaux et de main-d’œuvre, les difficultés financières liées à la rénovation se renforcent. Il devient d’autant plus crucial de prendre des mesures, car les objectifs de "rénovations globales" fixés par la LFI 2024 n’ont pas permis de rénover toutes les passoires thermiques. En se basant sur les prévisions budgétaires pour 2025, il faudra plusieurs années pour traiter uniquement les logements classés G. 

Cet amendement vise donc à décaler de trois ans le calendrier de rénovation énergétique des logements.  

La seconde phrase du premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 est complétée par les mots : « débutant le 1^er janvier 2028 ».