Prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et sécuriser leur application en copropriété

Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à faire reconnaître juridiquement le fait d’obstacle à la réalisation des travaux par le juge, pour assurer que cette appréciation ne soit pas uniquement faite par le propriétaire et, de ce fait, sécuriser le locataire contre des formes d’abus. En effet, cette exception pourrait pousser les propriétaires à faire signer des décharges à leurs locataires pour éviter de réaliser les travaux nécessaires.

Compléter l’alinéa 7 par la phrase suivante : 

« En cas de litige entre le locataire et le bailleur, la caractérisation et la qualification d’un obstacle à l’exécution de travaux sont déterminées par le juge compétent. » 

Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à mieux encadrer l’engagement des travaux de rénovation énergétique en copropriété. 

En effet, nous partageons l’objectif de cette proposition de loi d’ajuster les obligations de rénovation énergétique pour les copropriétés, au regard des difficultés qu’elles rencontrent pour l’engagement de travaux de rénovation, comme souligné en 2023 dans le rapport N° 1700 de Julie Laernoes et Marjolaine Meynier-Millefert. 

Cependant, en l’état, l’alinéa 6 laisse bien trop de marge de manœuvre aux copropriétés pour ne jamais réaliser les travaux de rénovation énergétique. D’une part, la notion de « vote de travaux » n’engage à rien, et d’autre part, aucun délai pour la réalisation desdits travaux n’est fixé. Cette situation pourrait ainsi laisser à penser qu’au sein d’une copropriété, un vote contre le diagnostic et les travaux dédouanerait les bailleurs des obligations de rénovation.

Nous estimons que pour demeurer conforme à l’esprit et aux objectifs de la loi climat résilience, cet alinéa doit imposer un plan de réalisation travaux signé, et prévoyant leur réalisation dans une durée déterminée, qui pourrait être de trois ans, comme proposé ici.

À l’alinéa 6, substituer aux mots : 

« des travaux », 

les mots : 

« la réalisation dans un délai de trois ans de travaux, issu d’un plan pluriannuel de travaux au sens de l’article 14‑2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut des copropriétés des immeubles bâtis, ».

Cet amendement du groupe Écologiste et Social vise à rendre applicable les niveaux de performances A à G, au plus tard un an après les échéances d'applicabilité prévus par cette proposition de loi. En effet, la précision apportée par cette dernière concernant la conclusion de nouveaux contrats de location, ou le renouvellement et la reconduction des baux de location entraîne le report des échéances de rénovation énergétique bien au-delà des échéances prévues par la loi. S'il convient d'apporter de la souplesse aux propriétaires bailleurs envisageant des travaux au moment d'une fin de bail, et donc de la potentielle libération du logement, ces travaux ne peuvent en revanche pas être repoussés ad vitam eternam. Pour rappel, s’agissant de la location d’un logement non meublé, la durée du bail est de minimum trois ans. Cela conduirait donc à laisser sur le marché de la location, des passoires énergétiques classées G jusqu’en 2028 au minimum

Ainsi, par cet amendement, nous proposons de n'octroyer qu’un délai de flexibilité raisonnable d’une année - ce qui correspond à la durée d’un bail en location meublé - permettant de donner de la visibilité claire aux propriétaires bailleurs qui doivent mettre leur logement en conformité. Nous rappelons que la date du 1er janvier 2025 est connue depuis le vote de la loi climat résilience. Charge désormais aux pouvoirs publics d'accompagner cette obligation de rénovation.

Compléter l’alinéa 4 par les mots : 

« , au plus tard un an à compter des dates d’entrée en vigueur des obligations de décence énergétique définie au troisième alinéa du présent article. »