Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs

Cet amendement tend à supprimer l’ajout dans la loi du 6 juillet 1989, d’une obligation faite au bailleur de justifier auprès du preneur de la réalité de ses démarches avant même l’appel au juge. 

Pour rappel, le bailleur d’un bail d’habitation n’est autorisé à reprendre son bien que sous certains motifs – « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant »-, tous les trois ans seulement et moyennant un congé donné six mois avant la date de renouvellement du bail et en justifiant du caractère « réel et sérieux de la décision de reprise », « le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise » etc.

Selon les articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet de 1989, le juge a déjà la possibilité de « vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ».

La proposition de loi entend ajouter à ces dispositions le droit pour l’ancien locataire de demander communication des éléments attestant de la réalité du motif, à défaut de quoi il peut engager une instance « afin de vérifier le caractère réel et sérieux du congé ».

D’une part, il s’agit d’une prérogative exorbitante donnée à une personne privée sur une autre, alors qu’ils ne sont plus liés par un contrat. C’est particulièrement le cas de la reprise du logement qui devra être prouvée par des éléments tenant à la vie privée des occupants.   

D’autre part, elle n’ajoute en réalité rien, sur le fond, à la charge de la preuve qui incombe au bailleur dont le congé est contesté. Elle ajoute en revanche une nouvelle formalité inutile voire néfaste dans la mesure ou l’empilement des obligations à la charge du bailleur décourage déjà nombre de propriétaires de louer.

Supprimer cet article.

Le présent amendement tend à autoriser l’application d’un complément de loyer lorsque le propriétaire a réalisé des travaux de rénovation énergétique lourds, permettant un saut d’au moins une classe au DPE.

Les obligations énergétiques imposées par l’État constituent aujourd’hui l’un des principaux moteurs du retrait massif de logements du marché locatif : interdiction des logements classés G dès 2025, puis des F en 2028, coût moyen de 59 000 € pour une rénovation d’ampleur, sans oublier une méthodologie du DPE largement contestée, qui pénalise injustement l’électricité en appliquant un coefficient de conversion énergie finale en énergie primaire artificiellement dévalorisé.

Dans ce contexte, maintenir les bailleurs sous un encadrement rigide des loyers revient à les sommer de financer des travaux colossaux sans aucune perspective de rentabilité, alors même que ce sont eux qui mettent à disposition les logements dont le pays a si cruellement besoin. Il est donc légitime de reconnaître l’effort financier majeur consenti par ces propriétaires, en leur permettant de pratiquer un complément de loyer limité dans le temps.

Faute de revoir l’architecture globale d’obligations qui assèchent l’offre locative, cet amendement transforme un mécanisme punitif en incitation.

Après le II de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, il est inséré un II bis ainsi rédigé :

« II bis. – Par dérogation aux dispositions du présent article, sont réputés constituer une caractéristique de confort particulière non prise en compte dans la détermination du loyer de référence, justifiant la fixation d’un complément de loyer, les travaux effectués dans le logement à usage d’habitation principale, permettant soit d’augmenter le niveau de performance énergétique des locaux d’au moins une classe, au sens de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989t tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation.

« Le bailleur peut appliquer, à ce titre, un complément de loyer lors de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail intervenant dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux. »

La mise en œuvre de l’encadrement des loyers à titre expérimental en 2018 s’applique aux locations « nues » et meublées classiques à usage de résidence principale.

Les locations meublées professionnelles (LMP), les locations meublées non professionnelles (LMNP) en régime parahôtelier ou les prestations assimilables à l’hôtellerie n’ont pas été intégrées dans ce dispositif car elles ne portent nullement sur la location d’un logement au sens de la loi du 6 juillet 1989.

Aussi, le secteur hôtelier et parahôtelier, qui présente une finalité commerciale plutôt que résidentielle, fonctionne sur des prix libres et dynamiques : l’intégrer dans un cadre de loyers réglementés aurait été considéré comme économiquement inadapté, juridiquement fragile, et potentiellement contraire aux règles européennes de libre fixation des prix dans l’hôtellerie.

Bien qu’un potentiel contournement à l’encadrement des loyers puisse exister auprès de certains bailleurs déjà exsangues face à la multiplication des contraintes normatives et financières, celui-ci ne constitue en rien la majorité du genre.

Cette forme d’échappatoire reste ainsi limitée tant les conditions régissant le régime spécifique de la location parahôtelière sont strictes et contrôlables, et la fiscalité plus lourde : les cotisations sociales URSSAF, les obligations comptables renforcées et la TVA potentielle dissuadent bien souvent la majorité des propriétaires de basculer dans ce système.

Il n’est alors nullement pertinent d’étendre l’encadrement des loyers aux locations meublées professionnelles ou parahôtelières.

Supprimer l'alinéa 40.

L’alinéa 8 du I. de l’article 140 de la loi ELAN prévoit la remise par le gouvernement d’un rapport au Parlement d’ici mai 2026 quant à l’opportunité de la mise en œuvre de l’encadrement des loyers à titre expérimental dans certaines zones tendues du pays.

En effet, malgré l’encadrement, les loyers n’ont pas significativement baissé. En revanche, de nombreux propriétaires ont renoncé à louer ou se sont repliés vers des formes de location échappant au dispositif, réduisant ainsi l’offre disponible. À terme, le résultat est contraire à l’objectif affiché : moins de logements sur le marché, plus de tension et, in fine, des prix qui continuent d’augmenter.

Tandis que certaines formations politiques préfèrent multiplier les contraintes réglementaires et financières à l’égard de propriétaires de plus en plus nombreux à retirer leur bien d’un marché locatif au bord de l’effondrement, le report de la publication de ce bilan peu honorable ne saurait dissimuler l’ampleur de la catastrophe.

Le présent amendement propose ainsi de conserver le calendrier d’expérimentation en l’état. Il n’y a lieu ni de supprimer, ni de décaler de plus de cinq ans la parution du rapport telle que prévue.

Supprimer l'alinéa 13.

Le présent amendement tend à autoriser l’application d’un complément de loyer lorsque le propriétaire a réalisé des travaux de rénovation énergétique lourds, permettant un saut d’au moins une classe au DPE.

Les obligations énergétiques imposées par l’État constituent aujourd’hui l’un des principaux moteurs du retrait massif de logements du marché locatif : interdiction des logements classés G dès 2025, puis des F en 2028, coût moyen de 59 000 € pour une rénovation d’ampleur, sans oublier une méthodologie du DPE largement contestée, qui pénalise injustement l’électricité en appliquant un coefficient de conversion énergie finale en énergie primaire artificiellement dévalorisé.

Dans ce contexte, maintenir les bailleurs sous un encadrement rigide des loyers revient à les sommer de financer des travaux colossaux sans aucune perspective de rentabilité, alors même que ce sont eux qui mettent à disposition les logements dont le pays a si cruellement besoin. Il est donc légitime de reconnaître l’effort financier majeur consenti par ces propriétaires, en leur permettant de pratiquer un complément de loyer limité dans le temps.

Faute de revoir l’architecture globale d’obligations qui assèchent l’offre locative, cet amendement transforme un mécanisme punitif en incitation.

I. – Le II de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi modifié :

1° La première phrase du premier alinéa est complétée par les mots : « , en ce compris l’ensemble des travaux et charges qui seraient à la charge de l’acquéreur » ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le décès de l’offrant ne rend pas l’offre caduque. Ses ayants droits peuvent toutefois notifier une offre modifiée, ouvrant un nouveau délai d’un mois pour l’acceptation ».

II. – Le I de l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation est ainsi modifié :

1° À la première phrase du premier alinéa, après le mot : « projetée », sont insérés les mots : « , en ce compris l’ensemble des travaux et charges qui seraient à la charge de l’acquéreur » ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le décès de l’offrant ne rend pas l’offre caduque. Ses ayants droits peuvent toutefois notifier une offre modifiée, ouvrant un nouveau délai d’un mois pour l’acceptation. »

La mise en œuvre de l’encadrement des loyers à titre expérimental a découragé nombre de propriétaires à louer leurs logements, réduisant ainsi l’offre locative disponible sur un marché déjà au bord de l’effondrement.

L’empilement des contraintes, couplées à la multiplication des normes, ne peut que pousser les derniers bailleurs à retirer leur bien alors que la demande explose. Ce dispositif, qui n’est finalement qu’un cataplasme sur une jambe de bois, ne produit que davantage de tension sur un secteur en panne où les prix ne cessent d’exploser.

Un retour à une situation plus équilibrée du marché de l’immobilier devrait nécessairement passer par un choc d’offre d’une part, mais également par un allègement des contraintes normatives et financières pour les propriétaires d’autre part (en particulier la remise en cause du caractère opposable du diagnostic de performance énergétique). Empêcher ainsi un bailleur à demander un complément de loyer lorsque la surface habitable est inférieure à 14 mètres carrés ne fera que renforcer chez les propriétaires un sentiment d’acharnement à leur égard, et achèvera de convaincre ces derniers à se tourner vers d’autres formes de mise en valeur de leur patrimoine.

Supprimer l'alinéa 33.

Le présent amendement tend à exonérer du plafonnement des loyers les biens remis en location à la suite d’un changement d’usage des locaux vers l’habitation. 

Dans un contexte d’effondrement sans précédent de l’offre locative privée (près de 60 % des annonces supprimées en cinq ans, et jusqu’à –74 % à Paris) chaque obstacle réglementaire supplémentaire décourage la mise sur le marché de nouveaux logements.

Les mécanismes d’encadrement des loyers, cumulés aux contraintes énergétiques imposées par la loi Climat & Résilience, expliquent en grande partie cette raréfaction de l’offre.

À défaut de supprimer ces dispositifs qui agissent comme de véritables repoussoirs pour les investisseurs, il est cohérent d’en faire un instrument d’incitation en levant temporairement le plafonnement pour les biens convertis en logements. Cela encouragera des mises en location nouvelles dans des zones souvent extrêmement tendues.

L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique n’est pas applicable aux baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits au cours d’une période de six ans après la fin d’un bail commercial ou d’un bail professionnel ayant le même local pour objet.

Le présent amendement vise à maintenir le délai de trois mois dont dispose le locataire, à compter

de la signature du bail, pour contester le complément de loyer appliqué dans le cadre de

l’encadrement des loyers.

Supprimer cette limite temporelle créerait une insécurité juridique majeure pour les bailleurs : ils

pourraient être assignés à tout moment, y compris plusieurs années après l’entrée dans les lieux,

alors même que le loyer a été fixé de manière transparente et contractuelle. Une telle incertitude

pèserait lourdement sur la relation locative et dissuaderait de nombreux propriétaires de mettre ou

de maintenir leur bien sur le marché.

Le délai de trois mois garantit au contraire un équilibre clair entre droits du locataire et sécurité du

bailleur. Il laisse au locataire un laps de temps suffisant pour apprécier la justification du

complément de loyer, tout en préservant la stabilité du contrat une fois ce délai écoulé.

En l’absence de ce garde-fou, le risque de contentieux permanents contribuerait à fragiliser

davantage l’offre locative, dans un contexte où celle-ci est déjà en forte contraction dans les zones

tendues.

Maintenir ce délai, c’est préserver la prévisibilité des relations contractuelles, éviter les dérives

contentieuses et garantir un marché locatif plus serein et plus stable pour l’ensemble des acteurs.

Supprimer les alinéas 34 à 37.

Le présent amendement vise à supprimer la limitation du complément de loyer fixé à 20 % au-delà

du loyer de référence majoré dans le cadre de l’encadrement des loyers.

Cette contrainte supplémentaire empêche les propriétaires de refléter dans le montant du loyer les

qualités réelles de leur logement : emplacement, confort, prestations ou caractéristiques spécifiques.

En imposant un plafond arbitraire, la règle fige les prix, ignore la diversité du parc immobilier et

fait obstacle à un fonctionnement efficace du marché.

En limitant la valorisation des biens offrant un niveau supérieur de qualité ou d’investissement,

cette mesure décourage la rénovation, l’entretien et l’amélioration du parc locatif. Elle pénalise les

bailleurs qui engagent des dépenses pour maintenir des logements attractifs, alors même que l’offre

se contracte dans de nombreuses zones tendues.

Restaurer une pleine liberté d’appréciation du complément de loyer permet de responsabiliser les

acteurs, de soutenir l’investissement privé et de favoriser la mise sur le marché de logements de

meilleure qualité. Cela garantit également une plus grande clarté contractuelle : un prix fixé selon la

réalité du bien, et non selon une contrainte administrative déconnectée des conditions locales.

Supprimer l'alinéa 29.

L’alinéa 8 du I. de l’article 140 de la loi ELAN prévoit la remise par le Gouvernement d’un rapport

d’évaluation de cette expérimentation au Parlement et ce, au plus tard six mois avant l’arrivée de

son terme. Or, il n’apparaît pas pertinent à ce jour de rendre ce dispositif pérenne avant la remise

dudit rapport.

Aussi, la mise en œuvre de cette expérimentation, menée dans plusieurs grandes villes pour une

durée de 8 ans, a finalement démontré l’échec de ce mécanisme. En effet, malgré l’encadrement, les

loyers n’ont pas significativement baissé. En revanche, de nombreux propriétaires ont renoncé à

louer ou se sont repliés vers des formes de location échappant au dispositif, réduisant ainsi l’offre

disponible. À terme, le résultat est contraire à l’objectif affiché : moins de logements sur le marché,

plus de tension et, in fine, des prix qui continuent d’augmenter.

Ainsi, dans l’hypothèse où ce rapport viendrait à confirmer ces résultats loin d’être honorables, qui

ne font état ni d’une amélioration significative de l’accès au logement, ni d’une baisse des loyers, ni

d’une absence d’effets pervers, le maintien de ces dispositions au-delà des délais fixés ne reposerait

finalement que sur des motifs idéologiques plutôt que sur la démonstration d’une réelle efficacité. Ilapparaîtrait dès lors préférable de supprimer purement et simplement ce mécanisme expérimentalinefficace et mal calibré plutôt que de le prolonger sans aucune garantie robuste quant à laréalisation des effets pourtant escomptés.

Supprimer l'alinéa 14.

Le présent amendement tend à supprimer les dispositions visant à augmenter les amendes infligées

aux bailleurs ne respectant pas l’encadrement des loyers.

Alourdir encore les sanctions reviendrait à renforcer une logique punitive qui ne produit aucun effet

positif sur l’offre de logements. Au lieu de résoudre les tensions du marché, cette approche

stigmatise les propriétaires, déjà soumis à une accumulation de contraintes réglementaires, fiscales

et techniques. Les menacer davantage, c’est prendre le risque de les détourner durablement de la

location, alors même que la pénurie de logements s’aggrave.

Plutôt que de multiplier les sanctions, il est nécessaire de rétablir un climat de confiance et de

responsabilité, en reconnaissant le rôle essentiel que jouent les bailleurs dans la mise à disposition

de logements. Une politique fondée sur la coercition permanente ne peut qu’affaiblir l’offre locative

et accroître la tension sur les ménages.

Supprimer l’augmentation des amendes, c’est refuser une vision où l’État se substitue

systématiquement au jugement des acteurs, et choisir un cadre équilibré où la règle est respectée

sans écraser ceux qui permettent au marché de fonctionner. C’est un choix de pragmatisme : moins

de pression inutile, plus de stabilité, afin de préserver et encourager l’investissement locatif.

Supprimer les alinéas 46 à 48.