Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs

L'amendement précise que la justification du complément de loyer doit être indiquée dans l'annonce immobilière de mise en location du logement : aujourd'hui l'annonce immobilière ne doit contenir que la mention du complément de loyer mais non sa justification conformément aux arrêtés s'appliquant aux professionnels de l'immobilier et aux particuliers (Cf. Arrêté du 21 avril 2022 pris pour l'application de l'article 2-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière).

Après l’alinéa 22, insérer l’alinéa suivant :

« aa) le deuxième alinéa est complété par les mots suivants : « et dans l’annonce relative à sa mise en location. » »

Aujourd'hui des propriétaires de bonne foi peuvent ignorer les règles d'encadrement des loyers.

Le présent amendement impose aux professionnels de l'immobilier de rappeler les règles en vigueur aux propriétaires qui leur confient un bien pour le mettre en location. 

Ce faisant, il facilite la possibilité pour ces derniers de se retourner contre leurs mandataires en cas de défaut d’accompagnement. 

I. – Après l’alinéa 21, insérer les deux alinéas suivants :

« – Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les professionnels mentionnés au II. de l’article 5 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique informent les propriétaires qui les mandatent, pour la mise en location d’un logement, du niveau des loyers de référence qui s’appliquent à ce logement ».

II. – Après l’alinéa 30, insérer les deux alinéas suivants :

« d) Après le dixième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les professionnels mentionnés au II. de l’article 5 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique informent les propriétaires qui les mandatent pour la mise en location d’un logement des obligations prévues au présent B. »

Cet amendement propose de recentrer l'article 2 sur la lutte contre les congés abusifs. 

En effet, bien que la loi ALUR ait souhaité opérer un renversement de la charge de la preuve, un locataire, qui souhaite contester a posteriori le motif réel d'un congé pour vente ou pour reprise, doit aujourd'hui réunir les preuves suffisantes démontrant que le propriétaire n'avait pas véritablement l'intention de vendre le bien ou de le reprendre au moment de la délivrance du congé.

Cela s'avère quasiment impossible dans les faits.

Le présent amendement propose ainsi de donner au locataire le pouvoir d'exiger du propriétaire les preuves de la vente, du projet de vente, de la mise en vente du logement ou de la reprise pour soi-même ou un proche : un mandat de vente conclu avec un professionnel de l’immobilier, la copie ou la référence d’une annonce de mise en vente publiée sur tout support physique ou numérique, une attestation notariale, un justificatif de domicile pourraient ainsi servir d'éléments probants.

 Ce nouveau droit permettra également de limiter les contentieux inutiles lorsque le propriétaire est de bonne foi. 

Rédiger ainsi l’article 2 :

« La loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :

1° Le sixième alinéa du I de l’article 15 est complété trois phrases ainsi rédigées :

« L’ancien locataire peut, entre trois et six mois après l’expiration de son titre d’occupation, demander au bailleur communication de tout élément probant de nature à établir la réalité de la vente, du projet de vente, de la mise en vente effective du logement ou de sa reprise. Le bailleur lui transmet ces éléments dans un délai de 30 jours à compter de la réception de sa demande. Faute de transmission dans le délai imparti, le locataire peut saisir la juridiction compétente aux fins de vérifier le caractère réel et sérieux du congé. »

2° Le sixième alinéa du I de l’article 25‑8 est complété par trois phrases ainsi rédigées :

« En cas de congé pour vente ou pour reprise, l’ancien locataire peut, entre trois et six mois après l’expiration de son titre d’occupation, demander au bailleur communication de tout élément probant de nature à établir la réalité de la vente, du projet de vente, de la mise en vente effective du logement ou de sa reprise. Le bailleur lui transmet ces éléments dans un délai de 30 jours à compter de la réception de sa demande. Faute de transmission dans le délai imparti, le locataire peut saisir la juridiction compétente aux fins de vérifier le caractère réel et sérieux du congé »

Si la majorité des professionnels de l'immobilier et des bailleurs remplissent leurs obligations de communication aux observatoires des loyers grâce à "Clameur", dispositif mis en place par les acteurs privés, certains arrêtés d'encadrement des loyers sont fragilisés par des données incomplètes ou manquantes. C'est notamment le cas à Paris où plusieurs arrêtés ont été contestés devant la juridiction administrative.

Les amendes prévues aujourd'hui par la loi de 1989 sont rarement, si ce n'est jamais, prononcées en cas de manquement.

Le présent amendement propose de doubler les amendes prévues à l'article 5 de la loi de 1989: cet amendement de portée symbolique rappelle l'importance que les professionnels de l'immobilier et les bailleurs détenant une part significative du parc transmettent des données complètes et fiables aux observatoires locaux des loyers.

A terme, la mise en œuvre d'un téléservice centralisant les informations relatives au logement, notamment le loyer appliqué, et automatisant les échanges d'information entre bailleurs et administration, aurait le mérite de fournir une connaissance complète et actualisée des logements mis en location tout en simplifiant les démarches pour les propriétaires.

Le dernier alinéa de l’article 5 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifié :

a) le montant : « 5 000 € » est remplacé par le montant : « 10 000 € » ;

b) le montant : « 15 000 € » est remplacé par le montant : « 30 000 € ».

Par le présent amendement, en complément de l'amendement CE45 de M. Boris Tavernier qui propose à juste titre de supprimer la possibilité d'appliquer un complément de loyer pour les logements de moins de 14 mètres carrés, il est proposé, a contrario, de revoir la liste des motifs d'interdiction de l'application du complément de loyer en supprimant le critère de mauvaise exposition (dans le contexte de réchauffement climatique, l'exposition nord n'est plus un critère objectif d'inconfort clair) et en spécifiant que l'interdiction d'un vis-à-vis de moins de 10 mètres ne concerne que la pièce principale.

Après l’alinéa 26, insérer les trois alinéas suivants :

« ba) le cinquième alinéa est ainsi modifié :

– après le mots : « vis-à-vis », sont insérés les mots : « dans la pièce principale » ;

– les mots : « une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale » sont remplacés par les mots : « ou une installation électrique dégradée ».

Le présent amendement propose d’étendre aux territoires qui connaissent une tension sur leur parc locatif et un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, mais qui ne sont pas formellement inscrits sur la liste des communes en zone tendue, de pouvoir bénéficier de l’encadrement des loyers si elles en font la demande : un dispositif semblable a été mis en place par la loi n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, pour permettre aux communes qui ne sont pas en zone tendue d’instituer une procédure de changement d’usage.

Il précise que les communes, qui ne sont pas en zone tendue et ne peuvent pas justifier un déséquilibre entre l'offre et la demande de logemnts, peuvent également instaurer le dispositif si toutes les communes limitrophes l'ont fait.

I. – Après l’alinéa 4, insérer l’alinéa suivant :

« – Les mots : « dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 » sont remplacés par les mots : « dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts ou dans les communes qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement ».

II. – À l’alinéa 9, substituer aux mots : « un alinéa ainsi rédigé », les mots : « deux alinéas ainsi rédigés ».

III. – Modifier ainsi l’alinéa 10 :

a) À la première phrase, supprimer les mots : « classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts » ;

b) supprimer la deuxième phrase.

c) Après la deuxième phrase, insérer la phrase suivante : « Lorsque les communes ne sont pas classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts, la délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement ».

d) À la troisième phrase, substituer au mot : « ces », le mot : « les ».

IV. – Après l’alinéa 10, insérer l’alinéa suivant :

« Le dispositif d’encadrement des loyers peut également être mis en place dans les communes dont toutes les communes limitrophes sont soumises au dispositif ».

L'amendement prévoit un rapport évaluant le dispositif pérenne d'encadrement des loyers cinq ans après l'entrée en vigueur de la présente loi, en lieu et place du rapport final d'évaluation de l'expérimentation qui devrait être transmis au Parlement par le Gouvernement au printemps 2026, sur le fondement des conclusions des travaux menés par les deux économistes missionnés par l'ancienne ministre du logement, Mme Valérie Létard.

I. – Après l’alinéa 12, insérer l’alinéa suivant :

« 4° bis Le huitième alinéa est supprimé.

II. – Compléter cet article par les deux alinéas suivants :

« E. – Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Cinq ans après la promulgation de la loi n°... pour retrouver la confiance et l’équilibre des rapports locatifs, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation du dispositif. »

Amendement de précision rédactionnelle: toute surface ne donnant pas nécessairement lieu à un complément de loyer comme le montre la jurisprudence à Paris dans le cas des caves et des balcons filants à Paris (Cf. Tribunal de justice de Paris, 6 juin 2024, RG n°24/02431), il convient de préciser que le mode de calcul du complément de loyer pour les surfaces annexes ne concerne que les surfaces annexes qui justifient un complément de loyer par leur localisation ou l'élément de confort qu'elles apportent.

Rédiger ainsi la première phrase de l’alinéa 24 :

« Lorsque des surfaces du local d'habitation, non comprises dans la surface habitable, ou des dépendances du logement justifient l’application d’un complément de loyer, le montant de ce dernier est calculé en fonction du loyer de référence et d’un coefficient correcteur. »

Amendement rédactionnel

Rédiger ainsi l’alinéa 42 :

« IX. – Le présent article demeure applicable dans sa rédaction antérieure à la loi n°... pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs pour les collectivités sur le territoire desquelles l’encadrement des loyers prévu au présent article est en vigueur à la date de promulgation de la même loi et ce, jusqu’à ce qu’elles délibèrent en attribution du I. »

Amendement de précision rédactionnelle.

À l’alinéa 20, substituer à la deuxième occurrence mot :

« et »,

le mot :

« ou »

Le présent sous-amendement propose de supprimer l’application de l’encadrement des loyers au cours du bail, source de complexité juridique, étant rappelé que, par ailleurs, un amendement est déposé pour permettre une action en révision du loyer au moment de la reconduction tacite du bail.

Il maintient en revanche la désindexation du complément de loyer.

Supprimer le troisième alinéa.

Amendement rédactionnel : si le décret ministériel est supprimé, le dispositif d'encadrement des loyers continuera à s'appuyer sur les arrêtés ministériels fixant les loyers de référence.

I. – Supprimer l’alinéa 16.

II. – Supprimer l’alinéa 36

Cet amendement étend le pouvoir de sanction administrative au contrôle du complément de loyer. Le pouvoir de contrôle administratif n'aurait vocation à être exercé qu'en cas de violation manifeste des conditions d'application du complément de loyer, (notamment en cas d'indécence, ou lorsqu'une des conditions d'interdiction du complément de loyer est remplie).

Après l’alinéa 31, insérer l’alinéa suivant :

« 1°A À la première phrase du premier alinéa, après les mots : « dispositions du A », sont insérés les mots : « et du B » ;

Amendement rédactionnel

Supprimer l'alinéa 5.

Amendement rédactionnel

À l’alinéa 40, substituer aux mots :

« qui s’est vu déléguer les »,

les mots :

« délégataires des »

Amendement rédactionnel

I. – À l’alinéa 29, substituer au mot :

« supprimés », 

les mots :

« remplacés par le signe :« , »

II. – À l’alinéa 30, insérer avant le mot : 

« peut », 

le signe : 

« , »

Amendement de précision rédactionnelle.

À l’alinéa 21, substituer aux mots :

« Le contrat de bail précise le détail du montant du loyer au regard du nombre de colocataires. »,

les mots :

« Le propriétaire communique au colocataire qui en fait la demande le montant des loyers perçus de l’ensemble des colocataires et, le cas échéant, une copie du contrat unique. »

Amendement rédactionnel

Compléter l’alinéa 8 par les mots :

« ou de l’établissement ».

Cet amendement précise la portée de la disposition de l'article 140 selon laquelle une action en réévaluation du loyer au profit du locataire comme du propriétaire est possible en cas de renouvellement du contrat: dans ce cadre, la reconduction tacite du contrat doit être considéré comme un renouvellement.

Après l’alinéa 30, insérer les trois alinéas suivants :

« CA. – Le VI est ainsi modifié :

– Au premier alinéa, après les mots : « renouvellement du contrat », sont insérés les mots : « ou de sa reconduction tacite » ;

– Au deuxième alinéa, après les mots : « renouvellement du contrat », sont insérés les mots : « ou de sa reconduction tacite ». 

Amendement de précision rédactionnelle: 

Lorsque le locataire a quitté son logement, le délai de prescription triennal ne peut conduire le locataire à contester le montant du loyer plus d'un an après avoir quitté le logement.
La saisie de la CDC suspend ce délai le temps de la conciliation.

Rédiger ainsi l’alinéa 18 :

« Toute action en diminution de loyer est prescrite conformément à l’article 7‑1 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et, au plus tard, un an après la résiliation ou la fin du dernier contrat de location. La saisine de la commission départementale de conciliation a un effet suspensif jusqu’à la réception de son avis ».