Simplification du droit de l'urbanisme et du logement

Le présent amendement vise à réformer en profondeur les conventions d’utilité sociale (CUS) pour les rendre plus stratégiques, plus lisibles et plus efficaces.

Aujourd’hui, ces conventions sont devenues des documents fleuves, redondants, dont la complexité nuit à leur portée opérationnelle. Elles doivent redevenir un outil de pilotage clair, centré sur les résultats et l’amélioration concrète du service rendu.

L’amendement propose :

de recentrer les CUS sur des objectifs annuels, chiffrés, réalistes, en matière de production, de rénovation et de réhabilitation ;
d’y intégrer des engagements sur la qualité de service, la gestion, la transition écologique et la mission sociale des bailleurs ;
de réduire la lourdeur administrative, grâce à un nombre limité d’indicateurs fixés par décret ;
de renforcer la crédibilité du dispositif de sanction, en confiant à l’ANCOLS la faculté de prononcer des pénalités en cas de manquement avéré, à la suite d’une tentative de résolution locale ;
et de prévoir une mise en œuvre progressive pour accompagner les organismes dans ce changement de méthode.
Il s’agit d’une réforme pragmatique, attendue, qui donne aux CUS un véritable rôle de contrat de performance territorialisé du logement social.

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

I. - L’article L. 445-1 est rédigé comme suit :

« 1° Les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés aux deuxième à cinquième alinéas de l'article L. 411-2 concluent avec l'Etat, représenté par le préfet du département dans lequel se situe le siège de l’organisme, une convention d'utilité sociale d'une durée de six ans.

La convention détermine, sur la base du plan stratégique de patrimoine mentionné à l'article L. 411-9, les objectifs prévisionnels de production annuels de logements que l’organisme prévoit de mettre en service ainsi que les objectifs de rénovation ou de réhabilitation de logements que ce même organisme prévoit de réaliser au sein du parc qu’il gère.

La convention fixe également les objectifs annuels de l’organisme en matière de qualité du service rendu aux locataires, de maîtrise du coût unitaire de gestion des logements, de politique sociale et environnementale et, le cas échéant, en matière de politique d’accession de l’organisme. Un plan de mise en vente des logements à usage locatif détenus par l’organisme lui est annexé.

Les communes compétentes pour l'élaboration du programme local de l'habitat, les établissements publics de coopération intercommunale mentionnés au vingt-troisième alinéa de l'article L. 441-1, la Ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon, la métropole d'Aix-Marseille-Provence et les départements sont associés à l'élaboration des conventions d'utilité sociale relatives aux immeubles situés sur leur territoire.

2° En l’absence de convention conclue, l’organisme ne peut pas bénéficier des dérogations prévues au deuxième alinéa de l'article L. 353-9-3 et au dernier alinéa de l'article L. 442-1. Le préfet le met en demeure de lui présenter, dans un délai d’un mois, un projet de convention. Au terme de ce délai, sans réponse de la part de l’organisme ou si le projet proposé ne satisfait pas aux dispositions du présent article, le préfet saisit l’agence visée à l’article L. 342-1.

3° Si l’organisme ne réalise pas les objectifs prévisionnels annuels de production, de rénovation ou de réhabilitation déterminés par la convention, le préfet le met en demeure de lui présenter, dans un délai d’un mois, un plan d’action de remédiation à ces manquements. Au terme de ce délai, sans réponse de la part de l’organisme ou si les réponses apportées ne permettent pas d’atteindre les objectifs annuels de production, de rénovation et de réhabilitation, si nécessaire ajustés pour tenir compte de causes qui ne sont pas imputables au seul organisme, le préfet saisit l’agence visée à l’article L. 342-1 sur le fondement de l’article L. 342-3.

Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent article. »

II. – Au troisième alinéa de l’article L. 342-2, après le mot : « applicables » sont insérés les mots : « ainsi que, sur saisine du préfet compétent, la réalisation des objectifs prévisionnels annuels de production et de rénovation ou de réhabilitation figurant dans la convention d’utilité sociale ».

III. – Après le deuxième alinéa de l’article L. 342-3 sont insérés les deux alinéas ainsi rédigés :

« Au plus tard dans les six mois qui suivent sa saisine par un préfet sur le fondement du 2° de l’article L. 445-1, l’agence nationale de contrôle du logement social propose au ministre chargé du logement d’appliquer une pénalité pécuniaire à l’organisme. Le montant de cette pénalité ne peut excéder 200 € par logement sur lequel l'organisme détient un droit réel, augmenté du montant de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il a, le cas échéant, bénéficié pour une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu. Le produit de la pénalité est versé à la Caisse de garantie du logement locatif social.

Au plus tard dans les douze mois qui suivent sa saisine par un préfet sur le fondement du 3° de l’article L. 445-1, en cas de manquement grave imputable au seul organisme contrôlé, l’agence nationale de contrôle du logement social établit, dans des conditions qui sont fixées par décret, les manquements de l’organisme à ses objectifs annuels prévisionnels de production, de rénovation et de réhabilitation figurant dans la convention d’utilité sociale visée au même article. Si, après que l’organisme a été mis en demeure de présenter ses observations, l’agence constate que des manquements graves lui sont exclusivement imputables, elle propose au ministre du logement d’appliquer à l’organisme une pénalité pécuniaire. Le montant de cette pénalité, proportionné à la gravité des manquements imputables à l’organisme, ne peut excéder 200 € par logement sur lequel l’objectif annuel prévisionnel de production, de rénovation ou de réhabilitation n’a pas été atteint. Le produit de la pénalité est versé à la Caisse de garantie du logement locatif social.

IV. – Les conventions d’utilité sociale prévues à l’article L. 445-1 en cours à la date du 1er juin 2025 continuent à produire leurs effets au plus tard jusqu'au 30 juin 2027.

V. – Les dispositions du I, du II et du III sont applicables aux conventions d’utilité sociale conclues après l'entrée en vigueur de la présente loi, et au plus tard le 1er juillet 2027.

VI. – Les premier et deuxième alinéas de l’article L. 445-2 du code de la construction et de l’habitation sont supprimés.

La maîtrise de l’artificialisation des sols et la concurrence entre les différents usages du foncier (production énergétique, agriculture, industrie, etc.) limitent les réserves mobilisables pour le développement territorial, notamment en matière de construction de logements.

Conformément aux orientations de la loi Climat et résilience, la conciliation de ces impératifs implique une densification accrue des projets d’aménagement. Or, dans les faits, seuls 65 % des droits à construire inscrits dans les PLU sont effectivement mobilisés.

Dans ce contexte, il est proposé d’inscrire explicitement dans le code de l’urbanisme le principe selon lequel les droits à construire issus des règles de densité prévues par les PLU doivent être pleinement octroyés. Une telle clarification favoriserait une utilisation optimale du foncier existant et réduirait les pertes liées à une artificialisation évitable lorsque la densification verticale est possible.

Une application rigoureuse et complète des PLU contribuerait ainsi à répondre efficacement à la crise du logement, tout en respectant les objectifs du « Zéro artificialisation nette » (ZAN).

Tel est l’objet du présent amendement.

Après l’article L. 151‑26 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 151‑26‑1 ainsi rédigé :

« Art. L. 151‑26‑1. – Le permis de construire ou d’aménager délivré accorde les droits à construire conformes aux règles de densité prévues dans le règlement. »

La définition actuelle de l’unité foncière, issue de la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 27 juin 2005, n° 264667), comme un ensemble d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire ou à une indivision, ne répond plus aux exigences pratiques des porteurs de projets.

Dans un contexte marqué par l’évolution des usages, la nécessité de sobriété foncière et les impératifs d’aménagement durable, une vision plus souple et opérationnelle du périmètre foncier mobilisable s’impose.

Le présent amendement vise ainsi à introduire une nouvelle notion d’« assiette de projet », distincte de celle d’unité foncière. Celle-ci permettrait d’englober non seulement les terrains effectivement construits, mais aussi ceux indispensables à la mise en œuvre ou à l’exploitation du projet.

Cette approche, plus flexible et adaptée à la réalité des projets complexes, des démarches de renaturation ou des opérations multi-parcelles, permettrait notamment :

de favoriser la mutualisation des obligations réglementaires ;

de mieux prendre en compte les objectifs de désartificialisation ;

de renforcer la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme dès les phases initiales.

L’assiette ainsi définie, susceptible d’inclure plusieurs unités foncières, voire plusieurs emprises distinctes, dès lors que la cohérence du projet le justifie, fera l’objet d’un encadrement par décret précisant ses modalités de constitution et les pièces justificatives à produire.

Le chapitre I^er du titre II du livre IV du code de l'urbanisme est complété par article L. 421‑10 ainsi rédigé : 

« Art. L. 421‑10. – Pour l’application du présent titre, l’assiette d’un projet est constituée de l’ensemble des terrains sur lesquels une autorisation d’urbanisme est sollicitée. Cette assiette inclut les terrains directement concernés par les constructions, installations ou aménagements projetés, ainsi que ceux qui sont nécessaires à leur réalisation, leur desserte ou leur fonctionnement.

« Un décret en Conseil d’État précise les modalités de détermination de l’assiette du projet. »

La surélévation constitue un levier stratégique pour produire du logement dans les zones urbaines denses, en mobilisant le foncier déjà bâti. Elle permet de valoriser des immeubles sous-exploités tout en apportant des solutions de financement dans le cadre de rénovations énergétiques globales.

Le droit en vigueur permet déjà de déroger aux règles de gabarit, de densité et de stationnement pour favoriser les opérations de surélévation, sur décision de l’autorité compétente. Toutefois, d’autres obstacles subsistent et peuvent freiner ces projets, notamment :

des règles d’aspect extérieur (interdisant certains matériaux comme le bois ou limitant les possibilités architecturales) ;
des exigences sur la typologie des logements difficilement compatibles avec les contraintes spécifiques des opérations de surélévation (taille minimale, configuration, nombre de pièces...).
Afin d’offrir aux communes volontaristes un outil plus complet pour faciliter ces projets, le présent amendement étend le champ des dérogations possibles à ces deux types de règles.

Après l’alinéa 7, insérer l’alinéa suivant :

« 1° bis Le 4° du même article L. 152‑6 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Pour autoriser ces projets, elle peut également déroger aux règles relatives à la typologie des logements et à l’aspect des constructions ; » »

Le présent amendement vise à sécuriser juridiquement les porteurs de projets immobiliers en cas de dépôt d’un permis de construire modificatif. En l’état du droit, les règles d’urbanisme opposables sont celles en vigueur à la date de délivrance du permis modificatif, ce qui peut fragiliser les projets en cas d’évolution défavorable du plan local d’urbanisme (PLU).

Cette incertitude peut entraîner un sur-risque pour les investisseurs, allonger la durée de portage foncier et retarder des projets pourtant conformes aux règles initialement en vigueur.

Le présent amendement instaure donc un principe de cristallisation des règles d’urbanisme à la date du permis initial, pour toute demande de permis modificatif. Par cohérence avec l’intérêt général, une exception est prévue pour les règles relatives à la sécurité ou à la salubrité publique, qui continuent de s’appliquer immédiatement.

Le chapitre I^er du titre III du livre IV du code de la construction et de l’habitation est complété par un article L. 431‑5 ainsi rédigé :

« Art. L. 431‑5. – Lorsqu’un projet a été autorisé par un permis de construire, une demande de permis de construire modificatif ne peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis de construire initial à l’exception de celles ayant pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques, et ce pour une période de trois ans à compter de cette date. »

Dans le projet de loi inabouti, relatif au développement de l’offre de logements abordables, le Gouvernement avait affiché l’objectif louable de réduire la durée du portage foncier.

Cette disposition a été reprise à l’article 4 de la présente proposition de loi.

L’amendement proposé complète la mesure de réduction des délais qui porte sur le contentieux des autorisations, en l’élargissant au contentieux des retraits et refus d’autorisations d’urbanisme.

En effet, dans tous les cas, les recours impactent fortement la durée de validité des promesses de vente.

Tel est l’objet du présent amendement.

I. – À la première phrase de l’alinéa 12, après le mot : 

« démolir »

insérer les mots : 

« ou le retrait ou le refus d’une telle autorisation ».

II. – En conséquence, compléter cet article par l’alinéa suivant : 

« II. – Le 2° s’applique aux décisions prises à compter du premier jour du deuxième mois suivant l’entrée en vigueur de la présente loi. »

Le présent amendement vise à alléger les charges administratives pesant sur les bailleurs sociaux, en particulier les entreprises investies d’une mission d’utilité sociale, en simplifiant les circuits d’échange d’informations.

1. Fluidification des échanges de données fiscales
Il prévoit la mise en place d’échanges directs entre le GIP-SNE et l’administration fiscale, au bénéfice des bailleurs sociaux, afin d’éviter des redondances inutiles et de réduire les coûts de gestion.

2. Suppression du comité d’orientation du GIP-SNE
Ce comité, source de lourdeurs procédurales, sera supprimé. Sa disparition n’altérera pas la qualité du dialogue institutionnel, qui continuera de s’exercer à travers les autres instances existantes.

3. Transmission automatique des données à l’ANCOLS
Le GIP-SNE pourra transmettre directement à l’ANCOLS les données auxquelles cette dernière a déjà légalement accès, mais qu’elle doit aujourd’hui demander à chaque bailleur. Ce changement opérationnalise le principe « dites-le nous une fois ».

4. Accès facilité aux données pour la recherche
Enfin, l’amendement simplifie l’accès aux données publiques pour la recherche scientifique, au service de l’innovation et de l’économie nationale.

Cet amendement poursuit un objectif clair : simplifier pour mieux gérer.

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 441‑2‑1 est ainsi modifié :

a) Le treizième alinéa est ainsi rédigé :

« Ce groupement met en place un échange d’informations avec l’administration fiscale, dont les modalités sont précisées par un décret en Conseil d’État, aux fins de recueillir et d’enregistrer dans le système national d’enregistrement les informations nécessaires pour instruire les demandes de logement social ainsi que suivre et contrôler la situation des locataires des organismes mentionnés aux deuxième, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 411‑2 et des sociétés d’économie mixtes agréées en application de l’article L. 481‑1. »

b) Les deux derniers alinéas sont supprimés ;

2° L’article L. 441‑2‑9 est ainsi modifié :

a) Le 3° est ainsi modifié :

– sont ajoutés les mots : « , par les agents des services, établissements publics ou personnes morales relevant de l’État soumis à une obligation de secret professionnel chargés d’évaluer les politiques d’attribution de logements sociaux, d’analyser la situation des demandeurs et d’identifier des personnes devant faire l’objet d’une priorité au titre des articles L. 441‑1 et L. 441‑2‑3 ou au titre de l’article 4 de la loi n° 90‑449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement et par les agents de l’Agence nationale de contrôle du logement social chargés des études et des contrôles » ;

– est ajouté 3° bis ainsi rédigé :

« 3° bis Les conditions d’accès aux données anonymisées du système national d’enregistrement et les services et personnes morales pouvant y accéder ; » ;

b) Le 8° est abrogé ;

3° L’article L. 442‑5 est ainsi modifié :

a) Le troisième alinéa est ainsi modifié :

– après le mot : « modéré », sont insérés les mots : « et du groupement d’intérêt public mentionné à l’article L. 441‑2‑1 » ;

– après le mot : « missions », sont insérés les mots : « de contrôle et » ;

– est ajoutée phrase ainsi rédigée : « Les personnes publiques ou morales œuvrant dans les domaines de l’habitat social ou de la politique de la ville, qui sont inscrites sur une liste fixée par voie réglementaire, peuvent obtenir auprès du groupement d’intérêt public mentionné à l’article L. 441‑2‑1 la communication de données anonymisées issues de l’enquête mentionnée au premier alinéa, à des fins d’exploitation statistique ou d’étude directement liées à l’exercice de leurs compétences. »

b) L’avant‑dernier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Il précise également comment les mêmes données peuvent être mises à disposition ou communiquées, après conventionnement, à des fins de recherche scientifique ou historique. ».