Simplification du droit de l'urbanisme et du logement

Cet amendement vise à mettre un terme à une pratique administrative abusive consistant à retarder l’instruction des demandes de permis de construire par des demandes de pièces complémentaires infondées.

En qualifiant explicitement ces demandes dilatoires et non prévues par la loi comme des refus implicites de permis, il permet au justiciable de saisir directement le juge administratif, sans subir une prolongation injustifiée des délais.

Ce dispositif renforce la transparence et la responsabilité de l’administration, en offrant une voie de droit claire contre les pratiques obstruant volontairement la réalisation de projets, souvent pour des raisons idéologiques ou politiques déguisées en formalisme.

Après l’article L. 600‑12‑1 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 600‑12‑2 ainsi rédigé :

« Art. L. 600‑12‑2 (nouveau). – Lorsque le service chargé de l’instruction d’une autorisation d’occupation du sol procède à une demande de pièce complémentaire non prévue par la loi ou les règlements, le pétitionnaire peut refuser de transmettre la pièce et obliger l’administration à instruire le dossier en l’état.

« En l’absence de réponse du service instructeur dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la mise en demeure, le pétitionnaire est en droit de faire valoir la délivrance d’un permis tacite ». 

Le présent amendement vise à renforcer la sécurité juridique des porteurs de projets en matière d’urbanisme, en tirant les conséquences logiques de l’annulation contentieuse d’un refus de permis de construire.

En prévoyant que cette annulation vaut autorisation de construire sur la base du projet initialement déposé, il met un terme à l’insécurité provoquée par certaines pratiques administratives, notamment la substitution de motifs ou l’exigence d’une nouvelle instruction, qui allongent inutilement les délais.

Ce dispositif va dans le sens d’une véritable simplification, contrairement aux empilements normatifs souvent présentés comme tels, et garantit un équilibre entre le droit au recours et la stabilité des décisions administratives.

Après l’article L. 600‑12‑1 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 600‑12‑2 ainsi rédigé :

« Art. L. 600‑12‑2 (nouveau). – En cas de refus de permis de construire, l’administration ne peut pas substituer de motifs à ceux contenus dans l’arrêté de refus. La voie du référé suspension est ouverte à ce contentieux, la formation collégiale ayant l’obligation de statuer dans les quatre mois suivant la date de l’ordonnance du juge des référés, sauf pourvoi devant le Conseil d’État.

« La décision du tribunal vaut permis de construire, et est soumise aux mêmes conditions d’affichage que celles prescrites par le présent code.

« La contestation de cette autorisation se fait par voie d’appel pour la commune et par la voie de la tierce opposition pour les autres requérants, dans le respect des conditions d’admissibilité et de délai inhérent à ce contentieux. ».

Cet amendement vise à introduire une procédure explicite de mise en compatibilité des documents d’urbanisme locaux avec le schéma régional des carrières, dans le cas particulier où un projet de création ou d’extension de carrière, bien qu’il soit compatible avec ce schéma régional, se révèle incompatible avec le schéma de cohérence territoriale (SCoT), le plan local d’urbanisme (PLU), un document en tenant lieu ou la carte communale en vigueur.

Aujourd’hui, cette situation engendre une insécurité juridique et des blocages administratifs, faute de procédure clairement identifiée pour articuler le droit de l’environnement avec celui de l’urbanisme. Les élus locaux se retrouvent dans une position d’incertitude, alors même qu’ils sont en première ligne pour arbitrer entre les impératifs environnementaux, les besoins économiques et la préservation de l’équilibre territorial.

Cet amendement permet de lever cette insécurité en s’appuyant sur l’article L. 300-6-1 du code de l’urbanisme, qui encadre déjà la procédure de mise en compatibilité des documents d’urbanisme avec certains documents de planification sectorielle. Il garantit ainsi une cohérence juridique, tout en respectant la compétence des collectivités territoriales sur l’évolution de leurs documents d’urbanisme.

Il ne s’agit pas ici d’imposer une modification automatique du SCoT ou du PLU au profit du schéma régional des carrières, mais de prévoir une faculté de mise en compatibilité, à l’initiative de l’autorité compétente en matière de documents d’urbanisme, dans un cadre légal clair, transparent et sécurisé. Cette disposition permet de concilier planification régionale et souveraineté locale, notamment dans des territoires comme le Doubs, où les projets d’exploitation de carrières doivent s’inscrire dans une logique de durabilité, de respect du tissu local et de protection des paysages.

Enfin, cette clarification contribue à sécuriser les projets, à prévenir les contentieux et à accélérer les procédures, sans compromettre les objectifs de protection de l’environnement, puisque la compatibilité avec le schéma régional des carrières demeure une exigence fondamentale.

Cet amendement s’inscrit dans une logique de bon sens : permettre aux territoires de faire évoluer leurs documents d’urbanisme en cohérence avec les documents régionaux, tout en conservant la maîtrise locale des choix d’aménagement.

Le III de l’article L. 515‑3 du code de l’environnement est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque la création ou l’extension d’une carrière compatible avec le schéma régional des carrières est contraire au schéma de cohérence territoriale, au plan local d’urbanisme, au document en tenant lieu ou à la carte communale en vigueur, ce schéma, ce plan, ce document ou cette carte peut, à l’initiative de l’autorité compétente en matière de documents d’urbanisme, être mis en compatibilité avec le schéma régional des carrières dans les conditions définies à l’article L. 300‑6‑1 du code de l’urbanisme. »

Cet amendement tend à préserver la prorogation du recours contentieux par le recours gracieux pendant deux mois à l’encontre d’une décision de non opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir.

La réduction les délais de contentieux est une atteinte aux droits du requérant.

Le silence de l’administration complique le décompte des délais puisque le silence vaut rejet.

Les délais de deux fois deux mois ne semblent pas exagérés pour se rendre compte que le droit a pu être violé, réunir ses arguments et ses pièces.

De plus, le recours gracieux a précisément pour objet d’éviter que soit introduit un contentieux inutile.

En lui ôtant son effet de prorogation du délai, on inciterait le justiciable à entrer en contentieux le plus rapidement possible afin de préserver ses droits.

Pour être efficace il faut imposer ici au justiciable, comme en matière de plein contentieux, le ministère d’avocat.  

Supprimer les alinéas 11 à 13.

Le renforcement du rôle des établissements publics fonciers d’État ne saurait se faire au détriment des libertés communales. Le présent amendement introduit une condition d’accord préalable du conseil municipal, garantissant ainsi que les choix d’aménagement foncier respectent la volonté démocratique locale.

Après l’alinéa 13, insérer l’alinéa suivant : 

4° bis Le premier alinéa l’article L. 324‑2 du code de l’urbanisme est complété par les mots : « , sous réserve de l’accord du conseil municipal de la commune concernée ».

Cet amendement tend à supprimer l’article 4, qui prévoit à la fois l’augmentation des peine encourues pour les infractions aux règles de l’urbanisme et réduit considérablement les délais d’action en matière d’urbanisme.

L’infliction de peines comme prévu par le texte, à savoir 30 000 euros d’amende, l’augmentation de 500 euros à 1000 euros des astreintes et le passage du montant maximal de 25 000 à 100 000 euros paraît tout à fait disproportionné.

De plus, priver le recours gracieux de son effet de prorogation du recours contentieux aurait pour seul effet d’inciter les justiciables à introduire un recours contentieux le plus vite possible pour préserver leurs droits.

Cet article est donc contradictoire avec les objectifs de simplification affichés de la loi et peu opportun dans l’absolu.

L’administration ne délivre la copie du dossier qu’à partir de sa délivrance et cette étape peux durer d’une semaine à dix jours. On entame donc le droit de recours de quinze jours, ce qui est irréaliste.

Le seul moyen de contourner l’obstacle consiste à faire la demande par recommandé, ce qui, dans certains cas proroge le délai de recours.

Supprimer cet article. 

Le recours aux lotissements non contigus doit rester une exception encadrée. Cet amendement conditionne cette possibilité à une évaluation des besoins locaux et à la cohérence territoriale, afin d’éviter une urbanisation anarchique et non concertée avec les documents de planification existants.

Compléter l’alinéa 7 par les mots :

« répondant aux besoins réels du territoire en matière de logements et compatible avec le schéma de cohérence territoriale ».

Visant à assurer un meilleur équilibre entre le respect du droit de l’urbanisme et la protection de propriétaires ayant édifié une construction en exécution d’un permis de construire qui leur a été délivré, la loi du 6 août 2015 a identifié les zones dans lesquelles l’action en démolition peut être engagée dans les suites d’une annulation prononcée par le juge administratif. Près de dix années après l’adoption de ce cadre juridique, le point d’équilibre ne paraît pas encore atteint et nécessite d’apporter des modifications à ce cadre.

1. Tel qu’il est aujourd’hui rédigé, l’article L.480-13 du code de l’urbanisme autorise tout tiers impacté, y compris une association, à engager une action en démolition devant le juge judiciaire, même s’il n’était pas à l’origine du recours devant le juge administratif. Autrement dit, des tiers qui n’ont pas fait de recours en annulation devant la juridiction administrative dans le délai de deux mois prévus par l’article R.600-2 du code de l’urbanisme peuvent profiter d’une annulation obtenue par un tiers pour engager une action en démolition ou monnayer une absence de telle action. Le présent amendement corrige cette imperfection en limitant l’ouverture de l’action en démolition aux tiers ayant engagé le recours en annulation devant la juridiction administrative et au Préfet.

2. Tel qu’il est rédigé et appliqué par la juridiction civile, l’article L.480-13 du code de l’urbanisme conduit aujourd’hui à une automaticité de la démolition dès lors que la construction en cause, édifiée conformément à un permis de construire, prend place au sein d’un des secteurs listés. Cette automaticité conduit à faire abstraction des caractéristiques propres du secteur concerné (à titre d’exemple le site inscrit du Golfe du Morbihan recouvre plus de 20.000 hectares et intègre dans des espaces naturels sensibles que des espaces urbanisés sans caractère spécifique), des caractéristiques du projet (qui peut avoir eu pour effet d’améliorer l’aspect visuel d’une construction existante et son insertion paysagère) et de son impact (lieu d’habitation, activité économique qui s’y est développée). Le présent amendement propose, en conséquence, de donner la faculté au Conseil Municipal, qui apparaît le mieux à même d’appréhender l’enjeu sur son territoire, de s’opposer à une démolition lorsque les enjeux l’exigent. A cette fin, il lui ouvre la faculté, saisi par le constructeur ou le Préfet, de s’y opposer par un avis motivé.

La faculté ainsi ouverte ne remet pas en cause la situation des constructions édifiées sans autorisation d’urbanisme, qui ne bénéficient d’aucune protection, ni l’éventuelle condamnation au titre de dommages intérêts, prévue au 2° de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme.  

Le 1° de l’article L. 480‑13 du code de l’urbanisme est ainsi modifié :

1° Au dernier alinéa, après le mot : « engagée », sont insérés les mots : « par l’auteur du recours ayant conduit à l’annulation définitive du permis de construire, » ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé : « La juridiction judiciaire saisie ne peut pas prononcer une démolition des ouvrages édifiés si le conseil municipal de la commune d’implantation de la construction, saisi par le propriétaire de la construction ou par le préfet, se prononce défavorablement au regard de l’impact de la démolition sur un lieu de vie, sur les paysages ou sur l’activité économique. L’avis du conseil municipal doit être motivé et prononcé dans un délai de deux mois. L’absence de réponse vaut avis favorable à la démolition. Cet avis est insusceptible de recours ».

Cet amendement tend à étendre l’obligation de constituer avocat dans tous les litiges relatifs l’occupation ou l’utilisation du sol devant les différents degrés de juridiction administratives.

Le ministère d’avocat n’est pour le moment pas obligatoire en cette matière, le code de Justice administrative réservant en effet cette obligation au seul contentieux indemnitaire. Par essence, le législateur considère que le recours en excès de pouvoir est un recours citoyen et qu’il n’impose pas l’assistance d’un professionnel du droit.

Cette dispense est pourtant une des multiples causes du contentieux de l’urbanisme.

La plupart des requérants confondent préjudice d’agrément et moyens de légalité en droit administratif.

Dans l’esprit des justiciables, la confusion entre trouble anormal et délivrance du permis est un postulat enraciné. La réforme de l’intérêt pour agir qui exige un grief privé pour déposer un recours, a aggravé cette confusion.

Les moyens sont souvent mal articulés et lorsqu’il s’agit de recours à visée pécuniaire, le promoteur n’a pas toujours en face de lui un professionnel du droit. 

Les associations sont désormais moins nombreuses à agir que dans les années 1990, depuis la réforme la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 qui a imposé le dépôt de leur statut plus d’un an avant la création du permis de construire.

Mais pour celles qui existent, l’exigence de la présence d’un avocat ne sera pas un obstacle à l’exercice de leur objet social car elles y sont déjà habituées.

Libre au tribunal d’adapter les condamnations de l’article L760-1 du Code de justice administrative lorsqu’une partie succombe.

Ce sera une avancée équitable dans le cadre de ce contentieux.

L’aide juridictionnelle est par ailleurs ouverte aux personnes les plus modestes.

Après l’article L. 600‑1‑4 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 600‑1‑5 ainsi rédigé :

« Art. L. 600‑1‑5 (nouveau). – Pour tout recours contentieux ou demande de déféré exercé contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code, le ministère d’avocat est obligatoire.

« Cette obligation ne s’applique pas aux services de l’État. »

Cet amendement de repli tend à supprimer l’augmentation du montant des astreintes de 500 à 1000 euros et l’augmentation du montant total des peines encourues de 30 000 à 100 000 euros.

D’une part, pour les personnes solvables, les peines actuelles sont assez dissuasives sans qu’il soit besoin de les augmenter au-delà du raisonnable.

D’autre part, augmenter les peines ne dissuadera pas les auteurs de constructions illégales qui n’ont pas de biens saisissables.

Supprimer les alinéas 8 à 10.