Simplifier la sortie de l’indivision successorale

L'alinéa 18 de l'article 3 de la présente proposition de loi vise à abroger les articles 1 à 3 de la loi 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement en Outre-mer.

Cet alinéa n'a de sens que lorsque l'on envisage l'application à l'ensemble du territoire du dispositif prévu dans la loi 2018-1244 du 27 décembre 2018, dite "Loi Letchimy" en référence à son auteur.  Toutefois, cette loi a été pensée pour les spécificités propres aux Outre-mer qui n'ont aucune commune mesure à celle que connaît la France hexagonale quand il s'agit d'indivision successorale : 40% des biens immobiliers privés en Outre-mer font l'objet d'une indivision non réglée.

Dès lors, lorsque le dispositif de la présente proposition de loi arrivera à expiration, sans prorogation, les Outremer seraient privés d'un outil législatif pour lutter contre les indivisions quand bien même les cas qui s'y trouvent ne seraient pas réglés.

Il paraît nécessaire de conserver une loi spécifique aux territoires dits d'Outre-mer afin de prévenir toute inapplicabilité de la présente loi ce qui laisserait les territoires les plus touchés par l'indivision sans recours législatif.

Il convient donc de supprimer l'alinéa 18 de l'article 3 de la présent proposition de loi.

Supprimer l’alinéa 18.

L’article 837 du Code civil prévoit une procédure amiable qui s’appliqua à toutes les successions peu importe la durée de leur ouverture et que la demande de sortie de l’indivision soit à l’initiative de d’indivisaire majoritaire ou minoritaire de l’indivision. Il est donc nécessaire de le conserver.

L'adoption de la "loi Letchimy" n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, visant à "faciliter la sortie de l'indivision successorale et à relancer la politique du logement Outre-mer" a été une avancée significative dans le traitement des indivisions. Le décret d'application de cette loi a été adopté le 30 octobre 2020 (Décret du n°2020-1324 du 30 octobre 2020), ce qui permet d'avoir un bilan sur 4 années d'application du dispositif.

Ce dispositif ne concerne que les indivisions ouvertes depuis plus de 10 ans et dont les indivisaires minoritaires souhaitent la sortie de l’indivision. C’est un dispositif qui a vocation à s’ajouter au droit commun, et non pas s’y substituer.

L'article 3 de la présente proposition de loi n'est qu'une extension du champs d'application territoriale de la "Loi Letchimy" qui aurait désormais vocation à s'appliquer à l’entièreté du territoire national.

Toutefois, les premières évaluations du dispositif introduit par la "Loi Letchimy" font état de plusieurs pistes d'améliorations. Le Rapport sénatorial du 28 juin 2023 dédié au foncier agricole en Outre-mer (rapport d'information n°799) établit un premier bilan de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, avant d'expliquer ses effets sur le foncier agricole. Le rapport formule des préconisations d'ordre général afin d'améliorer l'efficacité du dispositif promu par "Loi Letchimy".

Parmi ces préconisations figure la modification du mode de notification. Il convient alors, pour les rédacteur du rapport d'opter pour une notification par lettre recommandée avec accusé de réception afin de fluidifier la procédure. Conscient du risque que cela pourrait faire courir à l'indivisaire qui n'est pas à l'initiative de la procédure, il convient d'accompagner cette modification de certaines garanties. Ainsi, la notification se fait désormais par lettre recommandée avec accusée de réception mais n'a d'effet que si cette lettre recommandée est effectivement retirée. Si tel n'est pas le cas, l'indivisaire à l'initiative de la procédure n'a d'autre choix que d'opter par voie extrajudiciaire et avoir recours à un Commissaire de Justice pour notifier les indivisaires non présents.

Le présent amendement vise donc à réécrire l'article 3 de la proposition de loi en permettant l'application sur le territoire nationale du dispositif de la "Loi Letchimy" tout en lui apportant des modifications préconisées par le rapport sénatorial du 28 juin 2023.

La structure adoptée par les rédacteur de la proposition de loi est conservée, tout comme le projet de codification.

Rédiger ainsi cet article :

Après l’article 837 du code civil, sont insérés des articles 837‑1, 837‑2 et 837‑3 ainsi rédigés :

« Art. 837‑1. – Pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis situés sur le territoire national, selon les modalités prévues ci-après.

« Art. 837‑2. – Nul acte de vente ou de partage ne peut être dressé suivant la procédure prévue à l’article 837 du présent code :

« 1° En ce qui concerne le local d’habitation dans lequel réside le conjoint survivant ;

« 2° Si l’un des indivisaires est mineur, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;

« 3° Si l’un des indivisaires est un majeur protégé, sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille ;

« 4° Si l’un des indivisaires est présumé absent, sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions prévues à l’article 116 du code civil.

« Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent effectuer les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815‑3 du même code.

« Le présent article s’applique aux projets de vente ou de partage notifiés dans les conditions prévues au 3) du présent article et aux actes effectués en application du III du présent article avant le 31 décembre 2038.

« Art. 837‑3. – Le notaire choisi pour établir l’acte de vente ou de partage dans les conditions prévues à l’article 837 du code civil en notifie le projet par lettre recommandé avec accusé de réception à tous les indivisaires, exception faite de ceux à l’initiative de la procédure, et procède à sa publication dans un journal d’annonces légales au lieu de situation du bien ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet. La notification par lettre recommandée avec accusé de réception n’est valable qu’à la condition que ladite lettre ait été effectivement retirée. Si tel n’est pas le cas, la notification doit se faire par acte extrajudiciaire. 

« La notification fait état de l’identité du ou des indivisaires à l’initiative de la vente ou du partage, de leur quote-part d’indivision, de l’identité et des quotes-parts des indivisaires non représentés à l’opération, des coordonnées du notaire choisi, de la désignation du bien, du prix de vente et de l’indication de la valeur de ce bien au moyen du recueil de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés ainsi que de la répartition du prix de vente ou des allotissements prévus entre chacun des indivisaires. Elle fait également état du délai mentionné au quatrième alinéa du présent article.

« La notification fait également état, le cas échéant, d’un projet de cession du bien, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, du prix et des conditions de la cession projetée ainsi que des nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir le bien.

« Tout indivisaire peut, dans le délai de trois mois qui suit cette notification, faire connaître son opposition à la vente ou au partage. Lorsque le projet de cession ou de partage porte sur un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu’au moins un indivisaire a établi son domicile à l’étranger, ce délai est porté à quatre mois.

« En cas de projet de cession à une personne étrangère à l’indivision, tout indivisaire peut également, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître aux indivisaires à l’initiative de la vente, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions de la cession projetée. Ce droit de préemption s’exerce dans les conditions prévues aux trois derniers alinéas de l’article 815‑14 du code civil.

« À défaut d’opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l’initiative du projet.

« Si un ou plusieurs indivisaires s’opposent à l’aliénation ou au partage du bien indivis dans le délai imparti au quatrième alinéa du présent article, le notaire le constate par procès-verbal.

« En cas de procès-verbal constatant une opposition, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis saisissent le tribunal de grande instance afin d’être autorisés à passer l’acte de vente ou de partage. Le tribunal autorise cette aliénation ou ce partage si l’acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

« L’aliénation ou le partage effectué dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner ou de partager le bien du ou des indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis ne lui avait pas été notifiée selon les modalités prévues aux trois premiers alinéas du présent article. »

Suivant les recommandation du rapport sénatoriale du 28 juin 2023 (rapport d'information n°799), le présent amendement vise à moduler les effets d'un recours à l'encontre d'un acte d'aliénation ou de partage issu de la procédure prévue par la loi n°2018-1244 du 27 décembre 2018, repris dans la présente proposition de loi.

En effet, si l'acte a volontaire été dissimulé à l'un des indivisaires, il convient qu'il soit annulé sur recours de celui-ci.

En revanche, si l'omission de notification est de bonne foi, comme dans le cas ou un des indivisaires n'était pas connu, ou reconnu, au moment de l'acte de sortie d'indivision, il convient pour éviter de retomber en indivision, de permettre une compensation financière à destination de l'indivisaire non notifié.

Cet amendement vise à permettre un recours à l'indivisaire lésé tout en préservant la sécurité juridique.

Compléter cet article par les trois alinéas suivants :

« III. – Si un indivisaire non effectivement notifié de l’acte d’aliénation ou de partage du bien indivis prend connaissance d’un tel acte, et qu’il forme un recours dans le délai de cinq ans, le juge saisi statue selon les raisons de l’absence de notification effective.

« Si l’absence de notification procède d’un acte frauduleux de l’un des indivisaires ou d’un tiers à l’indivision, l’acte d’aliénation ou de partage du bien indivis est annulé. L’auteur de la fraude se voit alors privé de tout bénéfice de l’indivision.

« Si l’absence de notification procède d’un acte de bonne foi, l’acte d’aliénation ou de partage du bien indivis n’est pas annulé. Toutefois, l’indivisaire non effectivement notifié obtient de droit des indemnités à hauteur de la valeur de sa quote-part dans l’indivision au moment du recours. »

La procédure prévu par l'article 3 de la présente proposition de loi favorise une certaine célérité dans la sortie de l'indivision. Toutefois, bien que non présents, les indivisaires qui ne seraient pas à l'initiative de la procédure doivent pouvoir bénéficier d'une voie de recours dans le cas où ils seraient touchés après l'acte d'aliénation ou de partage du bien indivis.

Le présent amendement vise à lui offrir la possibilité de saisir le juge dans un délai de 5 ans à compter de la notification de la conclusion de l'acte afin de faire valoir ses droits.

Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« III. – L’indivisaire non effectivement notifié de l’acte d’aliénation ou de partage du bien indivis, réalisé en ayant recours au dispositif de la présente loi, dispose d’un délai de cinq ans à compter de la notification de la conclusion de l’acte pour le contester. »

L'article 2 de cette proposition de loi prévoit d'octroyer à la Direction nationale d'intervention domaniales (DNID), service de la direction de l'immobilier de l'Etat, des prérogatives d'expropriation de biens immobiliers.

En effet, en permettant à cette direction de passer seule l'acte de vente du bien indivis, lorsque l'indivision dure depuis 10 ans ou si un des indivisaires dont la succession est déclarée vacante est décédé depuis 2 ans, le texte de loi créée une procédure d'expropriation à moindre coût sans objectif d'intérêt général.
L'article de loi porte alors une atteinte particulièrement disproportionnée au droit de propriété, premier des Droits fondamentaux garantis par les articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 (Conseil constitutionnel, décision n° 81-132 DC du 16 janvier 1982). Ainsi, la garantie qui tient à l'approbation par le tribunal judiciaire ne saurait être suffisante.

Par ailleurs, le délai pourrait être particulièrement court dans le cas prévu par la loi d'un indivisaire décédé depuis au moins deux ans et dont la succession est déclarée vacante.

Si la sortie de l'indivision est un objectif louable, rien ne justifie l'application de dispositifs exorbitants du droit commun sans plus de justification, dans des délais d'application particulièrement restreints.

C'est pourquoi il convient de supprimer l'article 2 de la présente proposition de loi.

Supprimer cet article.

La loi Letchimy est entrée en vigueur en 2018 et devait aboutir en 2038. Si le but de la proposition de loi était de surmonter les difficultés liées aux indivisions successorales, les experts se montrent réticents quant à son application. Pour cause, le Conseil Supérieur du Notariat a exprimé lors d’un colloque le 10 janvier 2023 que sa pleine application rencontre encore des difficultés et ce pour plusieurs raisons. Le rapport d’information du Sénat sur le foncier agricole en Outre-mer explique que pour Me Nathalie Jay, vice-présidente de la commission Prospective et innovation du Conseil national des barreaux (CNB), la loi Letchimy commence à être utilisée mais encore marginalement, de nombreux professionnels du droit - notaires, avocats, magistrats - n'étant pas familiers de la procédure. Si de peu reconnaissent que la loi a pu être profitable pour quelques successions non liquidées pendant des générations, beaucoup de notaires ne souhaitent pas se plier à ses exigences car elle alourdit leurs missions notamment de recherches d’héritiers qui n’habitent plus sur le territoire concerné. Par ailleurs, le rapport fait état d’un manque de données sur le nombre de ventes ou partages autorisés en application de la loi du 27 décembre 2018, d’où la nécessité d’établir un rapport précisant ses externalités positives ou négatives avant que le dispositif ne s’applique au territoire tout entier.

Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport faisant le bilan de la loi n° 2018‑1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer.