Un meilleur encadrement du Pacte Dutreil

En fixant dans la loi les grands principes encadrant toute réforme future du dispositif Dutreil, cet amendement vise à sécuriser juridiquement les transmissions d’entreprise, à conforter leur ancrage territorial et à protéger la pérennité des outils de travail familiaux. Il rappelle que la fiscalité ne peut être un instrument de punition idéologique mais doit servir la croissance, l’emploi et la continuité entrepreneuriale.

L’article 787 B du code général des impôts ne peut être modifié que dans le respect des objectifs suivants :

1° Préserver la transmission des entreprises à caractère familial ;

2° Favoriser le maintien de l’emploi dans les territoires ;

3° Garantir une stabilité fiscale minimale sur une période de cinq années glissantes.

Cet amendement vise à élargir le champ du pacte Dutreil à certaines structures de gestion patrimoniale durable – notamment les groupements fonciers agricoles (GFA), ruraux (GFR), forestiers (GFF) ainsi que certaines sociétés foncières à finalité locative – actuellement exclues du dispositif au motif qu’elles n’exerceraient pas d’activité « opérationnelle » au sens fiscal strict.

Cette exclusion repose sur une conception excessivement restrictive de l’activité

économique, qui tend à opposer activité commerciale et gestion patrimoniale. Or, dans les faits, la gestion, l’exploitation et la mise en valeur d’un patrimoine foncier ou immobilier constitue bien une activité économique au sens large, mobilisant capital, compétences, prise de risque, et souvent ancrée dans des dynamiques locales.

C’est notamment le cas des sociétés dont l’activité principale consiste en la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale, professionnelle, etc.), ou en la location de locaux meublés à usage d’habitation. L’article 787 B du code général des impôts ne les exclut pas expressément : il se réfère aux activités industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, certaines activités de location étant d’ailleurs expressément visées par les articles 34 et 35 du CGI. Pourtant, la doctrine administrative, suivie par la jurisprudence, les écarte du bénéfice du dispositif sur le fondement d’une lecture restrictive, considérant qu’il ne s’agirait pas d’une activité éligible sauf dans des cas très limités. Cela conduit, dans les faits, à exclure des structures pourtant dynamiques, parfois dotées de salariés ou de sous-traitants, et engagées dans des stratégies de valorisation pérenne.

Ces structures – qui ne sont pas de simples véhicules de placement, mais des entités engagées dans l’entretien, la valorisation et la transmission du patrimoine national – subissent aujourd’hui une fiscalité dissuasive en cas de transmission, les contraignant souvent à la vente partielle ou totale de leurs actifs, au détriment de leur pérennité. Cette pression fiscale favorise la cession à des groupes, parfois étrangers, disposant de liquidités, au détriment de la stabilité foncière et de l’ancrage territorial des biens.

Plus largement, cette situation contribue à un phénomène préoccupant de concentration capitalistique et de désancrage territorial du foncier, en particulier agricole et forestier, qui soulève des enjeux de souveraineté alimentaire, de gestion écologique, mais aussi de cohésion sociale.

L’objectif de cet amendement est donc de réintégrer dans le champ du pacte Dutreil des structures patrimoniales lorsqu’elles répondent à des critères objectifs de détention familiale, de gestion active et d’engagement de conservation. Il s’inscrit dans une vision de l’économie fondée sur la transmission intergénérationnelle, la stabilité à long terme, et la responsabilité des familles dans la gestion de leur capital.

Cette approche répond d’une part, économique, en permettant à de jeunes générations de prendre la suite sans être étranglées par les droits de mutation, assurant ainsi la continuité de l’exploitation ou de la gestion. Et d’autre part, stratégique, en préservant un capital foncier souvent invisible mais fondamental pour la résilience territoriale, la planification écologique, et l’indépendance nationale. En contrepartie de l’exonération partielle, un engagement de conservation est exigé, garantissant l’objectif de long terme du dispositif.

Ce rééquilibrage du régime Dutreil permettrait de réconcilier efficacité fiscale, justice patrimoniale et souveraineté économique, en corrigeant une iniquité actuelle sans créer d’effet d’aubaine injustifié.

I. – Le deuxième alinéa de l’article 787 B du code général des impôts est ainsi modifié : 

1° La première phrase est supprimée ;

2° À la seconde phrase, le mot : « néanmoins » est supprimé.

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement vise à préserver le recours au démembrement de propriété pour la transmission d’entreprise dans le cadre du Pacte Dutreil.

Ce mécanisme permet de dissocier usufruit et nue-propriété afin d’organiser le passage progressif de relais entre générations, sans rupture brutale de gouvernance ni déséquilibre patrimonial. L’encadrement fiscal actuel garantit sa sécurité. Le supprimer reviendrait à affaiblir un outil clé de transmission anticipée et maîtrisée des entreprises familiales.

Au premier alinéa de l’article 787 B du code général des impôts après le mot :

« actions »

sont insérés les mots :

« transmises en démembrement ou en pleine propriété ».

Le présent amendement a pour objet d’ouvrir expressément le bénéfice du pacte Dutreil aux sociétés dont l’activité principale consiste en la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale, professionnelle, etc.), ainsi qu’à la location de locaux meublés à usage d’habitation.

L’article 787 B du code général des impôts ne prohibe pas explicitement ces formes d’exploitation immobilière. Ce texte prévoit que seules les sociétés exerçant une activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale peuvent bénéficier de l’exonération partielle de droits de mutation. Or, les articles 34 et 35 du même code, auxquels renvoie l’article 787 B pour la définition des activités commerciales, intègrent certaines activités de location meublée ou de gestion de patrimoine immobilier.

Ce n’est donc pas la lettre de la loi qui écarte les sociétés foncières ou de location immobilière du champ du dispositif, mais bien l’interprétation restrictive qu’en a donnée la doctrine administrative — en particulier à travers les commentaires BOFiP — et confirmée par une jurisprudence constante. Celle-ci tend à exclure les sociétés dont l’activité consiste en la gestion d’un patrimoine immobilier, même lorsque cette gestion est exercée de manière professionnelle, avec recours à des salariés ou sous-traitants, et qu’elle s’inscrit dans une logique durable de valorisation.

Dans la pratique, cette lecture aboutit à pénaliser des transmissions patrimoniales familiales parfaitement légitimes, alors même que ces structures peuvent générer une activité économique réelle : investissements, travaux, rénovations, locations régulières, etc.

Le présent amendement vise à remédier à cette insécurité juridique en affirmant dans la loi que les activités de location nue ou meublée à usage d’habitation, lorsqu’elles constituent l’activité principale de la société, doivent être considérées comme éligibles au pacte Dutreil.

Il s’agit ainsi d’assurer un traitement fiscal plus équitable, conforme à la réalité économique du secteur, et de favoriser la transmission intergénérationnelle de patrimoines productifs à long terme.

I. – Au premier alinéa de l’article 787 B du code général des impôts après le mot : « commerciale », sont insérés les mots : « y compris lorsqu’elle concerne la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation, ou la location de locaux meublés à usage d’habitation » .

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement vise à élargir le champ du pacte Dutreil à certaines structures de gestion patrimoniale durable – notamment les groupements fonciers agricoles (GFA), ruraux (GFR), forestiers (GFF) ainsi que certaines sociétés foncières à finalité locative – actuellement exclues du dispositif au motif qu’elles n’exerceraient pas d’activité « opérationnelle » au sens fiscal strict.

Cette exclusion repose sur une conception excessivement restrictive de l’activité

économique, qui tend à opposer activité commerciale et gestion patrimoniale. Or, dans les faits, la gestion, l’exploitation et la mise en valeur d’un patrimoine foncier ou immobilier constitue bien une activité économique au sens large, mobilisant capital, compétences, prise de risque, et souvent ancrée dans des dynamiques locales.

C’est notamment le cas des sociétés dont l’activité principale consiste en la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation (habitation, commerciale, professionnelle, etc.), ou en la location de locaux meublés à usage d’habitation. L’article 787 B du code général des impôts ne les exclut pas expressément : il se réfère aux activités industrielles, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, certaines activités de location étant d’ailleurs expressément visées par les articles 34 et 35 du CGI. Pourtant, la doctrine administrative, suivie par la jurisprudence, les écarte du bénéfice du dispositif sur le fondement d’une lecture restrictive, considérant qu’il ne s’agirait pas d’une activité éligible sauf dans des cas très limités. Cela conduit, dans les faits, à exclure des structures pourtant dynamiques, parfois dotées de salariés ou de sous-traitants, et engagées dans des stratégies de valorisation pérenne.

Ces structures – qui ne sont pas de simples véhicules de placement, mais des entités engagées dans l’entretien, la valorisation et la transmission du patrimoine national – subissent aujourd’hui une fiscalité dissuasive en cas de transmission, les contraignant souvent à la vente partielle ou totale de leurs actifs, au détriment de leur pérennité. Cette pression fiscale favorise la cession à des groupes, parfois étrangers, disposant de liquidités, au détriment de la stabilité foncière et de l’ancrage territorial des biens.

Plus largement, cette situation contribue à un phénomène préoccupant de concentration capitalistique et de désancrage territorial du foncier, en particulier agricole et forestier, qui soulève des enjeux de souveraineté alimentaire, de gestion écologique, mais aussi de cohésion sociale.

L’objectif de cet amendement est donc de réintégrer dans le champ du pacte Dutreil des structures patrimoniales lorsqu’elles répondent à des critères objectifs de détention familiale, de gestion active et d’engagement de conservation. Il s’inscrit dans une vision de l’économie fondée sur la transmission intergénérationnelle, la stabilité à long terme, et la responsabilité des familles dans la gestion de leur capital.

Cette approche répond d’une part, économique, en permettant à de jeunes générations de prendre la suite sans être étranglées par les droits de mutation, assurant ainsi la continuité de l’exploitation ou de la gestion. Et d’autre part, stratégique, en préservant un capital foncier souvent invisible mais fondamental pour la résilience territoriale, la planification écologique, et l’indépendance nationale. En contrepartie de l’exonération partielle, un engagement de conservation est exigé, garantissant l’objectif de long terme du dispositif.

Ce rééquilibrage du régime Dutreil permettrait de réconcilier efficacité fiscale, justice patrimoniale et souveraineté économique, en corrigeant une iniquité actuelle sans créer d’effet d’aubaine injustifié.

I. – Au premier alinéa de l’article 787 C du code général des impôts, les mots : « dont l’activité principale est industrielle, commerciale, au sens des articles 34 et 35, artisanale, agricole ou libérale, à l’exclusion de toute activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier » sont supprimés.

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.