Transferts des droits d'exploitation des établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes

Mme Brigitte Micouleau attire l'attention de Mme la ministre déléguée auprès du ministre des solidarités et de la santé, chargée de l'autonomie sur la problématique des transferts des droits d'exploitation des établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD). En effet, le modèle d'un certain nombre de ces établissements, notamment privés à but lucratif, est structuré avec l'intervention de plusieurs acteurs : les promoteurs-exploitants qui initient la construction de l'EHPAD, puis vendent des lots à des investisseurs privés (bailleurs), très souvent des épargnants aux revenus modestes, qui leur achètent un appartement ou une chambre médicalisée. Ces chambres sont ensuite prises en location par l'exploitant avec un bail commercial, en général de neuf ans, pour assurer l'hébergement des personnes âgées. L'exploitation de lits de type EHPAD étant obligatoirement soumise à une autorisation de l'agence régionale de santé (ARS), cette autorisation devient essentielle dans le montage. L'État intervient également financièrement avec les importantes dotations publiques provenant de l'ARS et de la caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA) pour les soins, le matériel, les protections et la rémunération du personnel soignant, ce qui profite directement aux exploitants. Les conseils départementaux participent aussi. Il s'avère que certains promoteurs entreprennent la construction d'un nouvel établissement à proximité de celui existant, non entretenu et devenu vieillissant, avec la commercialisation de nouvelles chambres d'EHPAD, puis y transfèrent l'autorisation d'exploitation. En parallèle, ils donnent congé aux propriétaires épargnants de l'établissement d'origine dès l'expiration de leur bail commercial. Ce qui avait été présenté comme un placement sans risque, par des établissements bancaires ou des conseillers en gestion de patrimoine, se révèle être une catastrophe pour des copropriétaires sacrifiés. Les agréments de l'ARS étant accordés aux exploitants pour la gestion d'un EHPAD, ceux-ci ne sont pas liés à la résidence. L'ARS ne semblant pas contrôler le transfert géographique de l'autorisation, les exploitants peuvent alors quitter brutalement des résidences qu'ils jugent insuffisamment profitables, en attribuant l'autorisation à la nouvelle construction. C'est alors la double peine pour les investisseurs : ni loyer, ni agrément. Ils deviennent propriétaires d'une « coquille vide » et leur bien peut perdre jusqu'à 90 % de sa valeur. Elle lui demande donc quel est le réel pouvoir des ARS afin de mieux encadrer les transferts des autorisations et droits d'exploitation des EHPAD qu'elles ont délivrés. Enfin elle lui demande comment faire évoluer la législation afin de mieux protéger les nombreux épargnants modestes qui se retrouvent spoliés, de mieux contrôler et, le cas échéant, prévenir les décisions arbitraires de certains promoteurs-exploitants peu scrupuleux.