Foncier agricole et bail emphytéotique

D'après l'article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime, « le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d'hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction ». En principe (sauf clause contraire dans le bail), lepreneur à bail emphytéotique se voit conférer un droit de superficie temporaire, véritable droit de propriétéimmobilière, sur les améliorations, constructions et autres plantations dont il est l'auteur, qui s'ajoute, à titre d'accessoire, au droit réel de jouissance portant sur l'immeuble. Le bail emphytéotique échappe, par nature, aux différents droits de préemption institués en matière civile (droit de préemption des co-indivisaires), urbaine (droit de préemption urbain et des espaces naturels sensibles) ou rurale (droit de préemption de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural). Pour autant, l'emphytéose ne constitue pas, à raison des circonstances entourant sa conclusion, une vente déguisée, destinée à faire fraude au droit de préemption dont il s'agit. Il est de longue date très prisé, en tant que support juridique, par exemple de la part d'associations afin de mettre en valeur des immeubles reçus en legs et, plus récemment, pour des activités telles que le développement des énergies renouvelables. Par ailleurs, l'emphytéote est libre de mettre en valeur sa terre comme il l'entend, notamment en la mettant à bail rural au profit d'un exploitant. La facilitation de l'installation en agriculture et le portage, temporaire comme pérenne, du foncier a par ailleurs été l'un des axes principaux de la concertation préalable au pacte et à la loi d'orientation d'avenir agricoles lancée par le ministère de l'agriculture et de la souveraineté alimentaire le 7 décembre 2022. Cette concertation a mis notamment en exergue la nécessité de renforcer tous les modes de portage du foncier auprès des agriculteurs en installation, qu'il s'agisse d'accès à la propriété ou de contractualisation d'un bail rural (qui reste le mode de faire-valoir prédominant). Par ailleurs, cette concertation n'a pas remis en cause les dispositions actuelles régissant le statut du fermage. Conformément à l'engagement du Président de la République, un pacte et une loi d'orientation basées sur les résultats de cette concertation sont actuellement en cours de préparation.