Fiscalité des plus-values immobilières en présence de démembrement de propriété

M. Pierre Jean Rochette attire l'attention de Mme la ministre auprès du ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, chargée des comptes publics sur une incohérence doctrinale affectant le calcul des plus-values immobilières en cas de cession d'un bien démembré. Lorsqu'un bien est détenu en démembrement de propriété, la doctrine fiscale actuelle prévoit que la plus-value imposable doit être répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème prévu à l'article 669 du code général des impôts, fondé sur l'âge de l'usufruitier. Or, ce barème est appliqué deux fois, à deux dates différentes : une première fois lors de l'acquisition, en fonction de l'âge de l'usufruitier à cette époque, pour déterminer la valeur d'acquisition respective de chacun ; une seconde fois lors de le cession, en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la vente, pour répartir le prix de vente. Ce décalage temporel crée une distorsion fiscale importante. L'usufruitier peut être imposé sur une plus-value théorique, voire constater une perte artificielle, tandis que le nu-propriétaire bénéficie d'un accroissement mécanique de sa quote-part sans apport financier ni valorisation effective du bien. Cette méthode génère une rupture d'équité entre les parties, sans fondement dans la loi, et s'éloigne de la logique d'une imposition fondée sur le gain réel. Dans un souci de simplification, de justice fiscale et de sécurité juridique, il serait souhaitable d'appliquer un barème unique, celui en vigueur au jour de la cession, tant pour l'évaluation du prix d'acquisition que celle du prix de vente. Cette évolution, relevant exclusivement de la doctrine administrative, pourrait faire l'objet d'une mise à jour du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), sans nécessiter de modification législative. Il souhaite donc savoir si le Gouvernement entend procéder à une telle révision doctrinale, afin de garantir une application plus cohérente et équitable du régime des plus-values en cas de démembrement de propriété.