Sécurisation des rétrocessions de voiries privées

Lorsqu'un groupe d'immeubles bâtis est régi par le statut de la copropriété, les voiries appartenant à cet ensemble constituent des parties communes, conformément à l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Aux termes de l'article 16 de cette loi, dans la plupart des cas, l'aliénation des parties communes relève d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, en application du a) de son article 26. Lorsque celle-ci n'a pas été atteinte, mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est possible de procéder immédiatement à un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 26-1 du texte. Ainsi, la cession des voiries à la commune n'exige pas systématiquement l'unanimité des copropriétaires : elle n'est exigée que dans le cas où l'aliénation porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives. Comme le souligne l'exposé des motifs de la loi du 10 juillet 1965, la destination de l'immeuble est constituée de « l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses, des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l'immeuble ainsi que de la situation sociale des habitants ». Or il n'existe pas de parties communes dont l'aliénation porte par nature atteinte à la destination de l'immeuble. Le juge se prononce après analyse in concreto des éléments de l'espèce qui lui est soumise. A titre d'illustration, la Cour de cassation a estimé que la création de nouveaux emplacements de stationnement de véhicules sur une partie commune qualifiée d'espace vert ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble (Civ. 3e, 14 juin 2000, n° 98-20873). S'agissant de la cession de voiries, il a été jugé que la décision de rétrocéder à la commune l'ensemble des voiries, des espaces verts et des réseaux d'eaux, d'électricité, de téléphone et d'éclairage public, parties communes, ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble, et relevait, à ce titre, de la double majorité de l'article 26. Les juges ont souligné dans cet arrêt que les équipements cédés continuent d'exister, et les copropriétaires en conservaient l'usage, et en a déduit que la rétrocession à la commune des voiries et réseaux n'affectait pas davantage les conditions de confort et d'agrément dont jouissaient auparavant les copropriétaires (Cour d'appel de Caen, 1ere chambre civile, 22 mai 2018, n° 16/01261). Il en résulte que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 assurent un équilibre satisfaisant entre, d'une part, la protection du droit de propriété des copropriétaires qui ont acquis un lot au sein d'un immeuble en tenant compte de sa destination et, d'autre part, le pouvoir du syndicat des copropriétaires d'administrer les parties communes dans l'intérêt de la collectivité. Il n'est donc pas envisagé d'apporter de modification à ces dispositions.