Pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement

L’effet de relance attendu de l’article 1er dépend de la capacité du secteur du bâtiment à absorber les chantiers générés. Or 60 000 entreprises artisanales ont disparu en deux ans et la filière peine à recruter. Le présent amendement crée une majoration de l’amortissement lorsque les travaux sont réalisés par une entreprise employant au moins un apprenti, afin de soutenir simultanément la rénovation et la formation.

I. – Après l’alinéa 3, insérer les deux alinéas suivants :

« 1° bis Après le quatrième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le taux d’amortissement est majoré de 0,5 point lorsque les travaux mentionnés au présent j sont réalisés, pour au moins 50 % de leur montant, par une ou plusieurs entreprises employant au moins un apprenti en contrat à la date de signature du devis. Cette majoration est cumulable avec celle prévue au présent article au titre des logements vacants. »

II. – Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

Afin de faciliter le redressement des copropriétés, l'article 4 de la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 « visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement stratégiques » a introduit la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif, plus souple dans sa souscription, pour le financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique.

Ce type de prêt doit permettre d'accélérer la mise en œuvre des programmes de travaux en permettant d'associer directement la décision de vote de ceux-ci à la mise en place d'une solution de financement pour l'ensemble de la copropriété, les copropriétaires étant par défaut engagés dans le remboursement de ce financement.

L’objectif était de réduire les délais de recherche de financement en facilitant l’obtention de solution bancaire. Cette mesure concerne à la fois les copropriétés aidées par la puissance publique, mais également les copropriétés engagées dans une démarche d'entretien "classique" ou de performance énergétique. La charge de la réalisation des travaux pourra être ainsi étalée sur plusieurs années afin de permettre aux copropriétaires de procéder plus facilement à l’entretien de leur immeuble. 

Cette loi a également imposé que ce prêt soit garanti uniquement par un cautionnement. Dans le but toujours affiché de favoriser la souscription de ces prêts avec comme objectif une rénovation du parc des copropriétés, il serait opportun d’élargir la notion de cautionnement, à la fois pour les articles portant sur le cautionnement des prêts collectifs des travaux listés depuis la loi de 2024 mais également ceux préexistants car la notion de cautionnement y était déjà présente.

La présente proposition est une adaptation simple de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 9 avril 2024, relative au financement des copropriétés. Cet amendement vise à élargir la nature de la contre-garantie du prêt collectif. L’adaptation proposée consiste en un élargissement du cautionnement solidaire à des contrats d’assurance ou tout autre mécanisme de sureté estimé équivalent par le prêteur.

I. – Après l’alinéa 1, insérer les huit alinéas suivants : 

« 1° L’article 26‑7 est ainsi modifié :

« a) Au premier alinéa, après le mot : « solidaire », sont insérés les mots : « , un contrat d’assurance ou tout mécanisme de sureté estimé équivalent par le prêteur, » ;

« b) Au troisième alinéa, les mots : « est facultatif » sont remplacés par les mots : « , de même que le contrat d’assurance ou mécanisme de sureté prévu au premier alinéa sont facultatifs » ;

« c) À la seconde phrase du dernier alinéa, les mots : « caution, celle-ci » sont remplacés par les mots : « sureté, le garant ou l’exécuteur de la sureté ».

« 2° L’article 26‑8 est ainsi modifié :

« a) À la première phrase, les mots : « aux I et II de » sont remplacés par le mot : « à » ; 

« b) À la deuxième phrase, le mot : « et » est remplacé par les mots : « , de l’assureur ou ».

« 3° Au deuxième alinéa de l’article 26‑10, après le mot : « caution », sont insérés les mots : « ou de primes d’assurance » ; »

II. – En conséquence, au début de l’alinéa 4, substituer aux mots : 

« I. – L’emprunt », 

les mots : 

« Le prêt » ;

III. – En conséquence, au même alinéa 4, substituer au mot : 

« est », 

les mots : 

« peut être ».

IV. – En conséquence, à la fin dudit alinéa 4, substituer aux mots : 

« II ou III du présent article. », 

les mots : 

« 1° ou 2° ci-après : »

V. – En conséquence, à la fin de l’alinéa 6, substituer à la mention : 

« II. », 

la mention : 

« 1° ».

VI. – En conséquence, à l’alinéa 7, substituer aux mots : 

« ou par un », 

les mots : 

« , un contrat d’assurance ou tout ».

VII. – En conséquence, rédiger ainsi les alinéas 8 et 9 :

« c) Au deuxième alinéa, les mots : « ne peut » sont remplacés par les mots : « ou le mécanisme de sureté ne peuvent » ; 

« d) À la seconde phrase du dernier alinéa, les mots : « caution, celle-ci est subrogée » sont remplacés par les mots : « sureté, le garant ou l’exécuteur de la sureté est subrogé » ; »

VIII. – En conséquence, à l’alinéa 10, substituer aux mots : 

« des III et IV », 

les mots : 

« trois alinéas ».

IX. – En conséquence, au début de l’alinéa 11, substituer à la mention : 

« III », 

la mention : 

« 2° ».

X. – En conséquence, au même alinéa 11, substituer à la deuxième occurrence du mot : 

« par un », 

les mots : 

« contrat d’assurance ou tout ».

XI. – En conséquence, au même alinéa 11, substituer aux mots : 

« de ses », 

le mot : 

« des ».

XII. – En conséquence, au début de l’alinéa 12, substituer aux mots : 

« Le cautionnement solidaire ou le mécanisme de sûreté ou d’assurance mentionnés au premier alinéa du présent III », 

les mots : 

« Ce mécanisme ».

XIII. – En conséquence, supprimer l’alinéa 13.

XIV. – En conséquence, au début de l’alinéa 14, supprimer les mots : 

« IV. – Le contrat inclut ».

XV. – En conséquence, à la fin du même alinéa 14, substituer aux mots : 

« modalités de la garantie de l’emprunt. », 

les mots : 

« impacts de la modalité de garantie doit figurer dans le projet de contrat. »

XVI. – En conséquence, compléter cet article par l’alinéa suivant : 

« 3° La seconde phrase du premier alinéa de l’article 26‑13 est complétée par les mots : « , dès lors que ce dernier aura été totalement débloqué. » »

XVII. – Compléter cet article par l’alinéa suivant : 

« II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

Le présent amendement vise à améliorer l’effectivité du dit « dispositif Jeanbrun », qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un régime fiscal favorable lorsqu’ils acquièrent un logement ancien destiné à la location et y réalisent des travaux de rénovation énergétique.

Si les propriétaires bailleurs peuvent déjà solliciter le service public de la performance énergétique de l’habitat, notamment le réseau France Rénov’, pour obtenir des conseils sur les travaux à engager et sur les aides mobilisables, il n’existe pas aujourd’hui d’information spécifiquement dédiée à l’articulation entre ce dispositif fiscal et les autres mécanismes de soutien à la rénovation énergétique.

Or, les bailleurs doivent pouvoir s’assurer que les travaux envisagés répondent aux conditions d’éligibilité prévues par la loi et identifier les aides pouvant être cumulées afin de sécuriser leur projet.

Le présent amendement prévoit donc la mise à disposition d’une information spécifique sur les dispositifs fiscaux liés à la rénovation énergétique des logements locatifs et leur articulation avec les aides existantes, afin de faciliter le recours à ces mécanismes et d’encourager la remise sur le marché de logements aujourd’hui vacants ou insuffisamment performants.

Le service public de la performance énergétique de l’habitat mentionné à l’article L. 232‑1 du code de l’énergie met à disposition des propriétaires bailleurs une information spécifique relative aux dispositifs fiscaux conditionnés à la réalisation de travaux de rénovation énergétique ainsi qu’à leur articulation avec les aides à la rénovation existantes. 

Aujourd’hui, le bénéfice du dispositif Jeanbrun est exclusif de certaines aides à la rénovation perçues par le bailleur, créant une concurrence absurde entre dispositifs censés concourir au même objectif. Le présent amendement clarifie le cumul possible entre l’amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun, MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro, dès lors que les travaux financés satisfont les critères de performance énergétique exigés.

Le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement prévue au j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts est cumulable avec les aides versées au titre de MaPrimeRénov’ et avec l’éco-prêt à taux zéro mentionné à l’article 244 quater U du même code, dans la limite du montant total des travaux engagés et sous réserve que ces travaux concourent à l’atteinte du niveau de performance énergétique requis.

Le présent amendement prévoit la remise au Parlement, cinq ans après la promulgation de la loi, d’un rapport destiné à évaluer les effets de l’absence de solidarité expresse entres les co-traitants dans le cadre des groupements momentanés d’entreprises pour les marchés privés de travaux jusqu’à 100 000 euros.

Le rapport devra apprécier les effets de cette évolution pour les maîtres d’ouvrage, notamment au regard des garanties offertes en matière de responsabilité des entreprises ainsi que des conditions d’exécution des marchés.

Il permettra également d’apprécier de manière objective les apports de la mesure sur les pratiques contractuelles, et plus particulièrement son impact sur l’évolution du recours aux groupements momentanés d’entreprises, par les entreprises du bâtiment, notamment les très petites entreprises, pour la réalisation des travaux la rénovation énergétique globale ou de construction.

Cet amendement a été travaillé avec la CAPEB

Compléter cet article par l’alinéa suivant :

« III. – Le Gouvernement remet au Parlement, dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant les effets des dispositions du présent article, notamment sur l’évolution du nombre de recours aux groupements momentanés d’entreprises pour la réalisation de travaux ainsi que les conséquences sur les maitres d’ouvrage. »

Le présent amendement vise à sécuriser l’application du dispositif prévu au j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

L’article 1er de la présente proposition de loi étend le champ du dispositif à l’ensemble des logements donnés en location à titre de résidence principale, sous condition de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition et permettant une amélioration de la performance énergétique. Afin que cette évolution puisse produire pleinement ses effets, il est nécessaire d’adapter le régime aux modalités propres à l’investissement collectif.

Les SCPI constituent à cet égard un vecteur utile de mobilisation de l’épargne privée au service du logement abordable et de la rénovation du parc existant, en raison de leur capacité de mutualisation, de gestion professionnelle des actifs et de déploiement à grande échelle.

Le présent amendement précise que l’amortissement est calculé au niveau de la SCPI, immeuble par immeuble, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, conformément au principe de transparence fiscale applicable aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Il prévoit également que l’engagement de conservation est apprécié individuellement au niveau de chaque associé.

Il sécurise par ailleurs le traitement de la condition tenant à l’absence de location à un associé, à un membre du foyer fiscal ou à un proche de l’investisseur. Cette condition, conçue pour l’investissement détenu en direct, est matériellement impossible à contrôler dans le cadre d’une SCPI : il n’est pas possible de contrôler en permanence l’ensemble des membres du foyer fiscal de la collectivité des associés, ou la liste de ses proches et la liste des documents prévus par la loi au titre de la mise en location des logements n’autorisent pas la collecte de telles informations. Du reste, les associés ne disposent d’aucun pouvoir de sélection des locataires et l’attribution des logements relève d’une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, agissant dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire.

L’amendement prévoit donc que la location d’un logement détenu par la SCPI à un associé ou à un proche d’un associé ne peut avoir pour effet de priver les associés du bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement, dès lors que l’attribution du logement intervient dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire. Il précise également qu’en cas de rupture de l’engagement de conservation souscrit par un associé au titre des parts souscrites ou acquises, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

Ces précisions permettent d’assurer une application sécurisée, contrôlable et conforme à l’économie générale du régime, sans en modifier l’assiette, le taux ni la durée. Les modalités pratiques de suivi et de déclaration de l’amortissement, ainsi que son articulation avec les autres règles applicables aux SCPI, aux revenus fonciers, aux plus-values immobilières et aux dispositifs de logement abordable, pourront être utilement précisées par l’administration fiscale.

Compléter cet article par les six alinéas suivants : 

« 5° Sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :

« Le présent j s’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est détenu par une société civile de placement immobilier mentionnée à l’article L. 214‑50 du code monétaire et financier.

« L’amortissement est calculé au niveau de la société, immeuble par immeuble, puis réparti entre les porteurs de parts à proportion de leurs droits dans la société.

« L’engagement de conservation des parts acquises ou souscrites est apprécié individuellement au niveau de chaque associé. En cas de rupture de cet engagement, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

« La circonstance qu’un logement détenu par la société soit loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant d’un associé, n’a pas pour effet de remettre en cause le bénéfice de l’amortissement lorsque les logements sont attribués dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire. »

« II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »

Le présent amendement vise à substituer à la rédaction adoptée en commission des affaires économiques une rédaction juridiquement plus sécurisée et davantage conforme aux principes du droit des obligations.

En effet, la rédaction issue des travaux en commission impose la « mention expresse de l’absence de solidarité juridique des cotraitants ».

Or, une telle formulation apparaît juridiquement contestable dès lors que, conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. 

L’absence de solidarité constitue donc déjà le principe applicable en l’absence de stipulation contraire.

En imposant une mention expresse d’absence de solidarité, l'article 2 dans sa rédaction actuelle crée une ambiguïté juridique susceptible de fragiliser les contrats qui ne comporteraient pas cette mention et de laisser entendre, a contrario, qu’une solidarité pourrait être présumée. 

Une telle rédaction est contraire à la logique même du droit commun des obligations.

Cet amendement propose donc une rédaction plus conforme au droit existant en rappelant clairement que la solidarité demeure une exception devant être expressément prévue au contrat. 

Il sécurise en outre les clauses de solidarité en exigeant que soient précisément identifiés les cotraitants concernés ainsi que les travaux ou prestations auxquels cette solidarité s’applique.

Cette précision permet d’éviter des clauses générales ou indifférenciées susceptibles d’étendre excessivement les responsabilités entre entreprises intervenant sur des lots sans lien technique direct et limite ainsi les risques contentieux et les surcoûts assurantiels pesant sur les entreprises artisanales.

Enfin, cet amendement n’introduit pas dans la loi de notions imprécises relatives aux « conséquences » sur les garanties postérieures à la réception des travaux, lesquelles relèvent déjà des régimes de responsabilité prévus par les articles 1792 et suivants du code civil.

Le présent amendement propose ainsi une rédaction plus claire, plus cohérente avec le droit civil et plus protectrice de la sécurité juridique des maîtres d’ouvrage comme des entreprises.

I. – À l’alinéa 3, supprimer le mot :

« expresse ».

II. – En conséquence, au même alinéa 3, substituer aux mots :

« envers le »

les mots :

« à l’égard du ».

III. – En conséquence, à la fin dudit alinéa 3, substituer aux mots :

« , y compris le mandataire commun, les responsabilités de chaque entreprise dans l’exécution des travaux et les conséquences que cela emporte sur les garanties des ouvrages après la réception des travaux »

les mots :

« ou, lorsque le contrat stipule une clause de solidarité, la désignation des cotraitants tenus solidairement et des travaux ou prestations de service auxquels cette solidarité s’applique ».

L’instabilité fiscale est un poison pour l’investissement immobilier de long terme. En vingt ans, sept dispositifs successifs (Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Pinel+, Jeanbrun) ont été créés puis modifiés ou supprimés. Cette versatilité décourage l’épargnant et alimente la défiance. Le présent amendement instaure une clause de stabilité décennale : aucune modification défavorable du dispositif Jeanbrun pendant dix ans pour les investissements engagés sous l’empire de la loi.

Après le j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les modalités d’application du présent dispositif, telles qu’en vigueur à la date de l’acquisition du logement ou du dépôt de la demande de permis de construire, demeurent applicables pendant toute la durée de l’engagement de location, sans pouvoir être modifiées dans un sens défavorable au contribuable. »