Retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs

Le présent amendement tend à autoriser l’application d’un complément de loyer lorsque le propriétaire a réalisé des travaux de rénovation énergétique lourds, permettant un saut d’au moins une classe au DPE.

Les obligations énergétiques imposées par l’État constituent aujourd’hui l’un des principaux moteurs du retrait massif de logements du marché locatif : interdiction des logements classés G dès 2025, puis des F en 2028, coût moyen de 59 000 € pour une rénovation d’ampleur, sans oublier une méthodologie du DPE largement contestée, qui pénalise injustement l’électricité en appliquant un coefficient de conversion énergie finale en énergie primaire artificiellement dévalorisé.

Dans ce contexte, maintenir les bailleurs sous un encadrement rigide des loyers revient à les sommer de financer des travaux colossaux sans aucune perspective de rentabilité, alors même que ce sont eux qui mettent à disposition les logements dont le pays a si cruellement besoin. Il est donc légitime de reconnaître l’effort financier majeur consenti par ces propriétaires, en leur permettant de pratiquer un complément de loyer limité dans le temps.

Faute de revoir l’architecture globale d’obligations qui assèchent l’offre locative, cet amendement transforme un mécanisme punitif en incitation.

Après l’alinéa 26, insérer les deux alinéas suivants : 

« a bis) Après le cinquième alinéa du B, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation aux dispositions du présent article, sont réputés constituer une caractéristique de confort particulière non prise en compte dans la détermination du loyer de référence, justifiant la fixation d’un complément de loyer, les travaux effectués dans le logement à usage d’habitation principale, permettant d’augmenter le niveau de performance énergétique des locaux d’au moins une classe au sens de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 et de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation. Le bailleur peut appliquer, à ce titre, un complément de loyer lors de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail intervenant dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux ».

Le présent amendement vise à sécuriser juridiquement les conséquences financières de l’action en diminution de loyer engagée dans le cadre du non-respect de l’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi ÉLAN.

Il instaure une compensation légale de plein droit entre la créance du locataire — correspondant au trop-perçu de loyer — et toute créance certaine, liquide et exigible dont le bailleur serait titulaire envers son preneur, au titre du même bail.

Ce mécanisme, conforme aux principes du droit des obligations, supprime les incertitudes actuelles liées au caractère « connexe » des créances, source d’un contentieux récurrent et inutile.

En clarifiant expressément la possibilité de compenser les créances réciproques, l’amendement contribue à fluidifier les relations locatives, à réduire les contentieux et à permettre une résolution plus équilibrée et plus rapide des litiges nés du non-respect du plafonnement légal du loyer.

Le VI de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les sommes dues par le bailleur au titre du présent article se compensent de plein droit avec toute créance certaine, liquide et exigible qu’il détient sur le preneur au titre du bail. »

Cet amendement tend à supprimer l’ajout dans la loi du 6 juillet 1989, d’une obligation faite au bailleur de démontrer la réalité des motifs de congés en cas de contestation. 

Pour rappel, le bailleur d’un bail d’habitation n’est autorisé à reprendre son bien que sous certains motifs - « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant »-, tous les trois ans seulement et moyennant un congé donné six mois avant la date de renouvellement du bail et en justifiant du caractère « réel et sérieux de la décision de reprise » ou des« nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise » etc.

Selon les articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet de 1989, a déjà la possibilité de « vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ».

La proposition de loi entend ajouter à ces dispositions en imposant au bailleur en outre de prouver la réalité de ces motifs en cas de contestation devant le juge.

De deux choses l’une : soit cette nouvelle mention est inutile puisqu’il est évident que, si le juge vérifie la réalité du motif, c’est bien au propriétaire qu’il incombera de satisfaire à ce contrôle, soit elle vise à ajouter une charge de la preuve supplémentaire dont on peine à discerner l’étendue, ce qui préjudicie gravement à la sécurité juridique. 

I. – Supprimer l'alinéa 3;

II. – En conséquence, supprimer l'alinéa 9. 

Le présent amendement tend à exonérer du plafonnement des loyers les biens remis en location à la suite d’un changement d’usage des locaux vers l’habitation.

Dans un contexte d’effondrement sans précédent de l’offre locative privée (près de 60 % des annonces supprimées en cinq ans, et jusqu’à –74 % à Paris) chaque obstacle réglementaire supplémentaire décourage la mise sur le marché de nouveaux logements.

Les mécanismes d’encadrement des loyers, cumulés aux contraintes énergétiques imposées par la loi Climat & Résilience, expliquent en grande partie cette raréfaction de l’offre.

À défaut de supprimer ces dispositifs qui agissent comme de véritables repoussoirs pour les investisseurs, il est cohérent d’en faire un instrument d’incitation en levant temporairement le plafonnement pour les biens convertis en logements. Cela encouragera des mises en location nouvelles dans des zones souvent extrêmement tendues.

L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique n’est pas applicable aux baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits au cours d’une période de six ans après la fin d’un bail commercial ou d’un bail professionnel ayant le même local pour objet ».

Le présent amendement vise à maintenir le délai de trois mois dont dispose le locataire, à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer appliqué dans le cadre de l’encadrement des loyers.

Supprimer cette limite temporelle créerait une insécurité juridique majeure pour les bailleurs : ils pourraient être assignés à tout moment, y compris plusieurs années après l’entrée dans les lieux, alors même que le loyer a été fixé de manière transparente et contractuelle. Une telle incertitude pèserait lourdement sur la relation locative et dissuaderait de nombreux propriétaires de mettre ou de maintenir leur bien sur le marché.

Le délai de trois mois garantit au contraire un équilibre clair entre droits du locataire et sécurité du bailleur. Il laisse au locataire un laps de temps suffisant pour apprécier la justification du complément de loyer, tout en préservant la stabilité du contrat une fois ce délai écoulé.

En l’absence de ce garde-fou, le risque de contentieux permanents contribuerait à fragiliser davantage l’offre locative, dans un contexte où celle-ci est déjà en forte contraction dans les zones tendues.

Maintenir ce délai, c’est préserver la prévisibilité des relations contractuelles, éviter les dérives contentieuses et garantir un marché locatif plus serein et plus stable pour l’ensemble des acteurs.

Supprimer les alinéas 27 à 30.

Le présent amendement tend à supprimer la disposition visant à augmenter les amendes infligées aux bailleurs ne respectant pas l’encadrement des loyers.

Alourdir encore les sanctions reviendrait à renforcer une logique punitive qui ne produit aucun effet positif sur l’offre de logements. Au lieu de résoudre les tensions du marché, cette approche stigmatise les propriétaires, déjà soumis à une accumulation de contraintes réglementaires, fiscales et techniques. Les menacer davantage, c’est prendre le risque de les détourner durablement de la location, alors même que la pénurie de logements s’aggrave.

Plutôt que de multiplier les sanctions, il est nécessaire de rétablir un climat de confiance et de responsabilité, en reconnaissant le rôle essentiel que jouent les bailleurs dans la mise à disposition de logements. Une politique fondée sur la coercition permanente ne peut qu’affaiblir l’offre locative et accroître la tension sur les ménages.

Supprimer l’augmentation des amendes, c’est refuser une vision où l’État se substitue systématiquement au jugement des acteurs, et choisir un cadre équilibré où la règle est respectée sans écraser ceux qui permettent au marché de fonctionner. C’est un choix de pragmatisme : moins de pression inutile, plus de stabilité, afin de préserver et encourager l’investissement locatif.

Supprimer les alinéas 32 à 34.

Le présent amendement vise à supprimer la limitation du complément de loyer fixé à 20 % au-delà du loyer de référence majoré dans le cadre de l’encadrement des loyers.

Cette contrainte supplémentaire empêche les propriétaires de refléter dans le montant du loyer les qualités réelles de leur logement : emplacement, confort, prestations ou caractéristiques spécifiques. En imposant un plafond arbitraire, la règle fige les prix, ignore la diversité du parc immobilier et fait obstacle à un fonctionnement efficace du marché.

En limitant la valorisation des biens offrant un niveau supérieur de qualité ou d’investissement, cette mesure décourage la rénovation, l’entretien et l’amélioration du parc locatif. Elle pénalise les bailleurs qui engagent des dépenses pour maintenir des logements attractifs, alors même que l’offre se contracte dans de nombreuses zones tendues.

Restaurer une pleine liberté d’appréciation du complément de loyer permet de responsabiliser les acteurs, de soutenir l’investissement privé et de favoriser la mise sur le marché de logements de meilleure qualité. Cela garantit également une plus grande clarté contractuelle : un prix fixé selon la réalité du bien, et non selon une contrainte administrative déconnectée des conditions locales.

Supprimer l'alinéa 25.

L’alinéa 8 du I. de l’article 140 de la loi ELAN prévoit la remise par le Gouvernement d’un rapport d’évaluation de cette expérimentation au Parlement et ce, au plus tard six mois avant l’arrivée de son terme. Or, il n’apparaît pas pertinent à ce jour de rendre ce dispositif pérenne avant la remise dudit rapport.

Aussi, la mise en œuvre de cette expérimentation, menée dans plusieurs grandes villes pour une durée de 8 ans, a finalement démontré l’échec de ce mécanisme. En effet, malgré l’encadrement, les loyers n’ont pas significativement baissé. En revanche, de nombreux propriétaires ont renoncé à louer ou se sont repliés vers des formes de location échappant au dispositif, réduisant ainsi l’offre disponible. À terme, le résultat est contraire à l’objectif affiché : moins de logements sur le marché, plus de tension et, in fine, des prix qui continuent d’augmenter.

Ainsi, dans l’hypothèse où ce rapport viendrait à confirmer ces résultats loin d’être honorables, qui ne font état ni d’une amélioration significative de l’accès au logement, ni d’une baisse des loyers, ni d’une absence d’effets pervers, le maintien de ces dispositions au-delà des délais fixés ne reposerait finalement que sur des motifs idéologiques plutôt que sur la démonstration d’une réelle efficacité. Il apparaîtrait dès lors préférable de supprimer purement et simplement ce mécanisme expérimental inefficace et mal calibré plutôt que de le prolonger sans aucune garantie robuste quant à la réalisation des effets pourtant escomptés.

Supprimer les alinéas 4 et 13.

Cet amendement de suppression vise à réduire le risque de contentieux à l’encontre des bailleurs, risque qui constitue l’un des facteurs les plus décourageants pour les propriétaires souhaitant mettre leur bien sur le marché locatif. Alors que nos tribunaux sont déjà engorgés, la nouvelle rédaction de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui porterait à un an après la date de résiliation du bail le délai d’action en diminution de loyer, n’aurait pour effet que d’inciter davantage de propriétaires à retirer leur bien du marché.

Supprimer les alinéas 17 et 18.

Cet amendement de suppression vise à ne pas faire peser sur les propriétaires de nouvelles restrictions quant à l’exercice de leurs droits en leur qualité de bailleur, déjà exsangues face à la multiplication des contraintes, en particulier celles découlant de la loi Climat et Résilience qui fait fi des réalités économiques.

Le bailleur doit rester libre de pouvoir donner congé à son cocontractant dans les conditions déjà établies par le droit positif. La procédure de contestation du loyer initiée par le locataire dans les conditions prévues au III. de l’article 140 de la loi ELAN ne doit pas servir de moyen détourné lui permettant de se maintenir dans le logement à douze ou six mois avant l’échéance du contrat de bail.

Tandis que nos tribunaux sont engorgés, cette nouvelle rédaction de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’aurait pour seul effet que d’inciter un plus grand nombre de propriétaires à retirer leur bien du marché locatif. Le résultat serait ainsi contraire à l’objectif affiché par l’expérimentation visant à encadrer les loyers sur certaines zones tendues : moins de logements sur le marché, plus de tension et, in fine, des prix qui continuent d’augmenter.

Supprimer les alinéas 4, 5, 7 et 8.