visant la relance et la décentralisation du logement

Les troubles causés doivent être avérés par une décision de justice.

À l’alinéa 4, substituer aux mots :

« lorsque ce dernier a déjà causé des troubles à l’ordre public par des agissements qui, eu égard à leur nature et à leur gravité, révèlent un comportement susceptible de compromettre la tranquillité et la sécurité des résidents ». 

les mots :

« lorsqu’un trouble grave à l’ordre public causé par ce dernier a été établi par une décision de justice ».

Les troubles causés doivent être avérés par une décision de justice.

À l’alinéa 11, substituer aux mots :

« lorsque ce dernier a déjà causé des troubles à l’ordre public par des agissements qui, eu égard à leur nature et à leur gravité, révèlent un comportement susceptible de compromettre la tranquillité et la sécurité des résidents ». 

les mots :

« lorsqu’un trouble grave à l’ordre public causé par ce dernier a été établi par une décision de justice »

Les prescriptions émises par les Architectes des Bâtiments de France peuvent, dans certaines situations, limiter les possibilités de rénovation énergétique des bâtiments ou conduire au recours à des solutions techniques plus coûteuses et moins performantes.

Or ces conséquences ne sont aujourd'hui ni objectivées ni portées à la connaissance des pétitionnaires et des autorités compétentes.

Le présent amendement ne remet pas en cause les missions confiées aux Architectes des Bâtiments de France. Il vise uniquement à renforcer la transparence de leurs prescriptions en prévoyant une évaluation de leurs incidences sur les coût, la performance énergétique du bâtiment, son classement au diagnostic de performance énergétique (DPE), ses émissions de gaz à effet de serre ainsi que sur le coût global du projet.

Ces informations permettro de mieux concilier les objectifs de protection du patrimoine avec ceux de transition énergétique, de décarbonation du bâtiment et de lutte contre la vacance des logements poursuivis par le présent projet de loi.

Après :

"« V. – Par dérogation aux dispositions du code du patrimoine prévoyant l’accord de l’architecte des bâtiments de France, les autorisations délivrées le sont sur avis simple de l’architecte des bâtiments de France"

Insérer les mots :

« Lorsque cet avis comporte des prescriptions ayant pour effet de modifier le projet initial, l’Architecte des Bâtiments de France établit une estimation du surcoût directement imputable à ces prescriptions. Cette estimation est jointe à l’avis transmis à l’autorité compétente. »

« Lorsque cet avis comporte des prescriptions modifiant le projet initial, il est motivé en droit et en fait.

« Il est accompagné d’une estimation des surcoûts directement imputables à chacune des prescriptions formulées.

« Lorsque plusieurs solutions techniques ou architecturales permettent d’assurer un niveau équivalent de protection du patrimoine, l’avis indique les différentes solutions envisageables ainsi que leur incidence financière estimative.

« Les prescriptions sont limitées à celles strictement nécessaires à la protection du patrimoine ».

« Lorsque les prescriptions sont susceptibles d’avoir une incidence significative sur la performance énergétique du bâtiment, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France comporte une appréciation motivée de leurs conséquences sur le diagnostic de performance énergétique, les consommations d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre ainsi que sur le coût global de l’opération. »

Le présent amendement propose de supprimer l’interdiction de louer un logement fondée sur son seul classement au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Il n’apparaît pas pertinent de faire reposer une interdiction de louer sur le seul DPE, dont le résultat peut varier d’un diagnostiqueur à l’autre pour un même logement, à une même date. Une différence de classement peut ainsi entraîner des conséquences importantes sur la possibilité de louer un logement. En ce sens, le  DPE doit rester un outil d’information et d’orientation de la rénovation - qu'il est nécessaire d'améliorer - plutôt qu’un critère conduisant à lui seul au retrait d’un logement du marché locatif. 

Cette interdiction réduit directement l’offre locative : lorsqu’un propriétaire ne peut financer les travaux exigés ou les faire réaliser dans les délais, le logement sort du marché. Dans un contexte de pénurie, cette conséquence ne peut être ignorée. Plus largement, l’accumulation des obligations, des contraintes réglementaires et des interdictions décourage l’investissement locatif. Elle conduit certains propriétaires à vendre ou à renoncer à louer, et dissuade de nouveaux investisseurs d’entrer sur le marché. À force de vouloir contraindre l’offre, on finit par la réduire.

D’autre part, cette politique risque d’alimenter un cercle vicieux : l’accumulation des contraintes réduit l’attractivité de l’investissement locatif et contribue à la contraction de l’offre ; cette raréfaction accroît à son tour les tensions sur le marché et sur les loyers ; pour y répondre, les pouvoirs publics introduisent alors de nouvelles contraintes, notamment l’encadrement des loyers, qui peuvent à leur tour décourager l’investissement et réduire davantage l’offre.L’objectif doit donc être de favoriser la rénovation sans réduire davantage l’offre de logements, en privilégiant l’accompagnement et l’incitation afin de permettre aux propriétaires et aux copropriétés de programmer et financer les travaux.

L’article 160 de la loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets est abrogé. 

Le présent amendement vient rétablir une durée de dix ans, permettant ainsi d’aboutir à la réalisation concrète des projets souhaités par la collectivité. En effet, les phases d’études préalables et les différentes procédures d’autorisation peuvent durer de nombreuses années et la durée doit donc être cohérente avec ces contraintes opérationnelles.

I. – À l’alinéa 2, substituer au mot : 

« cinq »,

le mot : 

« dix ».

II. – Supprimer l’alinéa 4.

III. – À l’alinéa 11, supprimer les mots : 

« ou, lorsque le périmètre de développement du logement a été renouvelé, à compter de la publication de la délibération ayant procédé au renouvellement du périmètre ».

IV. – Après la référence : 

« du I »,

supprimer la fin de l’alinéa 13. 

Le présent amendement du groupe Droite Républiaine vise à consacrer un principe simple de responsabilité : celui qui détruit doit réparer.

Les investissements réalisés dans le cadre du renouvellement urbain sont financés par la solidarité nationale au bénéfice des habitants. Ils permettent de construire ou de rénover des écoles, des équipements sportifs et culturels, des espaces publics et, plus largement, des lieux essentiels à la vie quotidienne des quartiers.

Lorsqu’un de ces équipements est volontairement détruit ou dégradé, les premières victimes sont les habitants eux-mêmes. Il n’est pas acceptable que le coût de ces destructions repose systématiquement sur la collectivité et, en définitive, sur le contribuable, alors que leurs auteurs ont été identifiés et définitivement reconnus responsables.

Le droit en vigueur permet déjà d’obtenir réparation du préjudice causé par une infraction. Cet amendement ne crée donc ni une nouvelle infraction ni une nouvelle peine, il vise à la préciser. Il prévoit que le bénéficiaire d’un financement du programme exerce effectivement les voies de droit existantes afin d’obtenir auprès des responsables la réparation des dommages causés et, notamment, le remboursement des dépenses de remise en état.

Il s’agit de protéger l’argent public sans pénaliser collectivement les quartiers et leurs habitants : la responsabilité doit peser sur celui qui a commis la dégradation, et non sur ceux qui la subissent.

À l’heure où la Nation s’apprête à consacrer 5 milliards d’euros au troisième programme national de renouvellement urbain, cette exigence de responsabilité constitue le nécessaire corollaire de l’effort de solidarité consenti en faveur de nos quartiers.

Après l’alinéa 7, insérer l’alinéa suivant :

« Lorsqu’un bien ayant bénéficié d’un financement au titre du présent programme fait l’objet d’une destruction, d’une dégradation ou d’une détérioration volontaire constitutive d’une infraction prévue au chapitre II du titre II du livre III du code pénal, le bénéficiaire du financement est tenu, lorsqu’un ou plusieurs auteurs de ces faits ont été définitivement reconnus responsables, d’exercer les voies de droit permettant d’obtenir la réparation du préjudice subi, notamment le remboursement des dépenses exposées pour la remise en état du bien. Les conventions de projet de renouvellement urbain précisent les modalités d’information de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine sur les actions engagées et les sommes recouvrées à ce titre. »

Le présent amendement du groupe Droite Républicaine propose de ne pas borner la mise en œuvre de l'article à des échéances fixes qui ne peuvent, à elles seules, tenir compte de la réalité économique des propriétaires, de la situation financière des copropriétés et des capacités opérationnelles de la filière du bâtiment.

En effet, une date fixée par la loi ne saurait refléter à elle seule la réalité financière d’une copropriété, le temps nécessaire au vote et au financement de travaux collectifs, la capacité contributive des copropriétaires ou encore la disponibilité des artisans et des entreprises nécessaires à leur réalisation. Des échéances uniformes peuvent ainsi créer des effets de seuil et concentrer artificiellement la demande de travaux sur certaines périodes, sans que les capacités financières et opérationnelles permettant d’y répondre progressent au même rythme

La rénovation énergétique est une nécessité. Pour être effective, elle doit aussi être conduite à un rythme compatible avec le pouvoir d’achat des Français - cette réalité à été démontrée par l'incapacité des pouvoirs publiques à engager une rénovation d'ampleur des logements et d'arrêter la raréfaction de l'offre. Une politique publique doit tenir compte de la capacité effective des ménages à financer les investissements qu’elle implique.

Cette question se pose avec une acuité particulière pour les propriétaires qui ont acquis, parfois plusieurs années auparavant, un logement destiné à la location dans un cadre juridique qui en permettait pleinement l’exploitation. 

I. – À l’alinéa 14, supprimer les mots : 

« , dans la limite d’un délai de cinq ans à compter de la conclusion du contrat précité ».

II. – À l’alinéa 15, supprimer les mots : 

« , dans la limite d’un délai de trois ans à compter de la conclusion du contrat précité ».

Amendement co-travaillé avec l’UNPLV

Les dérogations créées par le III de l’article 6 répondent à des situations objectives dans lesquelles le propriétaire ne peut atteindre immédiatement le niveau de performance énergétique exigé, malgré l’accomplissement de toutes les diligences nécessaires, en raison notamment de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, d’une décision administrative ou de la copropriété, ou lorsque les travaux nécessaires ont d’ores et déjà été engagés.

Ces mêmes contraintes peuvent faire obstacle à l’amélioration de la performance énergétique d’un local destiné à être loué en meublé de tourisme. Le présent amendement vise en conséquence à permettre la prise en compte de ces situations pour l’application de l’article L. 631‑10 du code de la construction et de l’habitation.

Il ne remet pas en cause l’exigence de performance énergétique applicable aux meublés de tourisme, mais évite qu’un propriétaire soit privé de la possibilité d’obtenir une autorisation de changement d’usage lorsqu’il justifie de l’impossibilité d’atteindre le niveau de performance requis, malgré l’accomplissement des diligences nécessaires.

Après l’alinéa 31, insérer les deux alinéas suivants :

« I quinquies – Le I de l’article L. 631‑10 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Le niveau de performance énergétique prévu au premier alinéa du présent I n’est pas exigé lorsque le propriétaire justifie que le local concerné se trouve dans l’une des situations mentionnées au III de l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986. »

Le présent amendement vise à prendre en compte les difficultés particulières auxquelles peuvent être confrontés les propriétaires pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans les petites communes rurales. Dans ces territoires, l’éloignement géographique, la moindre densité de professionnels qualifiés et les délais d’intervention qui peuvent en résulter sont susceptibles de rendre temporairement impossible la réalisation des travaux nécessaires à l’atteinte du niveau de performance énergétique exigible.
 
Afin de tenir compte de ces contraintes sans remettre en cause l’objectif de rénovation énergétique du parc de logements ni instituer d’exemption générale aux exigences de décence énergétique, l’amendement prévoit une dérogation strictement encadrée pour les logements situés dans les communes ou communes déléguées de moins de 3 500 habitants.
 
Le propriétaire devra également justifier de difficultés effectives d’accès aux professionnels ou aux prestations nécessaires à la réalisation des travaux ainsi que des diligences qu’il a accomplies pour les engager. Le dispositif permet ainsi de tenir compte des réalités propres aux territoires ruraux.
 

Après l’alinéa 17, insérer l'alinéa suivant :

« 7° Le logement est situé dans une commune ou une commune déléguée de moins de 3 500 habitants et le propriétaire justifie que la réalisation des travaux permettant d’atteindre le niveau de performance exigible est temporairement impossible en raison de difficultés particulières d’accès aux professionnels ou aux prestations nécessaires à leur réalisation. Le décret en Conseil d’État mentionné au 1° du présent III précise les modalités d’application du présent 7°. »

Le présent amendement vise à mieux prendre en compte les contraintes objectives auxquelles est soumise la rénovation énergétique des logements situés en zone de montagne. L'article 3 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 reconnaît que les zones de montagne sont caractérisées par des handicaps significatifs tenant notamment à l'altitude, aux conditions climatiques et aux fortes pentes, qui entraînent un accroissement important du coût et de la difficulté des travaux. Ces caractéristiques peuvent concrètement limiter les périodes d'intervention sur les bâtiments et les conditions d'acheminement des matériaux, restreindre les solutions techniques susceptibles d'être mises en œuvre ou induire des surcoûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien.

Sans instituer d'exemption générale aux exigences de décence énergétique, le présent amendement précise que des contraintes propres aux zones de montagne peuvent être prises en compte lorsqu'elles font effectivement obstacle à la réalisation des travaux nécessaires à l'atteinte du niveau de performance énergétique exigible. Le propriétaire demeure tenu de justifier de la réalité de ces contraintes et de réaliser l'ensemble des travaux d'amélioration de la performance énergétique qui demeurent possibles.

Après l’alinéa 17, insérer l'alinéa suivant :

« 7° Le logement est situé dans une commune classée en zone de montagne au sens des articles 3 et 4 de la loi n° 85‑30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne et le propriétaire démontre que la réalisation des travaux permettant d’atteindre le niveau de performance exigible est empêchée ou retardée par des contraintes propres à ces zones tenant à l’altitude, aux conditions climatiques, à de fortes pentes, aux conditions d’accès au bâtiment, à l’acheminement des matériaux ou à la durée des périodes annuelles pendant lesquelles les travaux peuvent être exécutés. Le décret en Conseil d’État mentionné au 1° du présent III précise les modalités d’application du présent 7°. »

En accord avec l’approche existante dans le code de la construction et de l’habitation et l’approche décentralisée du texte, le présent amendement suggère de laisser la faculté aux communes de déterminer si des critères d’exigence énergétique devraient s’appliquer pour l’octroi d’un changement d’usage. Dans l’affirmative, les communes pourront introduire ce critère complémentaire au sein de leur règlement de changement d’usage par une délibération motivée.

Cette mesure permet de compléter la boîte à outils à disposition des maires, sans peser sur les capacités de rénovation et d’accueil des territoires. En effet, les revenus issus de la location touristique constituent, pour de nombreux propriétaires, une source essentielle de financement des travaux d’entretien, de rénovation et de mise aux normes de leur logement. Cette activité permet d’engager des travaux de rénovation énergétique, dont le coût demeure souvent élevé et difficilement supportable.

Cette disposition s’adresse en particulier aux communes en stations de montagne, dépendantes de leur parc de résidences de tourisme construit en grande partie dans les années 1970 et ne répondant pas aux exigences de performance énergétiques actuelles. La suppression de ces capacités d’hébergement représenterait pour ces territoires des pertes économiques estimées, chaque année, à près de 3 milliards d’euros.

Le premier alinéa de l'article L. 631‑10 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« I. – Le conseil municipal ou l’organe délibérant peut, par délibération motivée, subordonner la délivrance de l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631‑7 ou à l’article L. 631‑7-1 A en vue d’une mise en location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324‑1-1 du code du tourisme, à la présentation par le propriétaire du local concerné d’un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126‑26 du présent code, dont le niveau, au sens de l’article L. 173‑1-1, est compris entre les classes A et E ou, à compter du 1^er janvier 2034, entre les classes A et D. »

Le présent amendement du groupe Droite Républicaine vise à renforcer la transparence du troisième programme national de renouvellement urbain.

Ce programme représente un engagement de 5 milliards d’euros. Il est légitime que nos concitoyens puissent connaître la destination de ces financements et suivre la réalisation des projets auxquels ils sont consacrés.

L’amendement prévoit donc que l’Agence nationale pour la rénovation urbaine rende publiques les conventions conclues et publie, pour chaque projet, les principales informations relatives aux financements accordés et à leur utilisation.

Cette transparence doit permettre aux habitants de suivre les transformations de leur quartier et à l’ensemble des citoyens de connaître l’utilisation des deniers publics.

La transparence est une condition essentielle de la confiance de nos concitoyens dans l’action publique.

Après l’alinéa 14, insérer l’alinéa suivant :

« L’Agence nationale pour la rénovation urbaine rend publiques les conventions conclues au titre du présent programme ainsi que leurs avenants. Elle publie, pour chaque projet, le montant des financements accordés, leur objet, leur bénéficiaire, leur localisation et l’état d’avancement des opérations. Ces informations sont actualisées annuellement et mises à la disposition du public sous forme électronique. »

L’article 9 prévoit d’expérimenter le transfert aux communes et aux EPCI volontaires de la gestion du contingent préfectoral de logements sociaux. Le Sénat a limité cette expérimentation à l’Île-de-France, pour une durée de deux ans, avec un délai de six mois pour candidater.

Ces conditions risquent de limiter fortement la portée de l’expérimentation. Deux ans laissent peu de temps aux collectivités pour candidater, s’organiser, mettre en œuvre le dispositif et en mesurer les résultats.

Le présent amendement propose donc de rétablir une durée de cinq ans et un délai de deux ans pour candidater. Il ouvre également l’expérimentation à l’ensemble du territoire national : si les enjeux liés au DALO sont particulièrement importants en Île-de-France, la gestion du contingent préfectoral et des publics prioritaires concerne tous les territoires.

I. – À l’alinéa 16, substituer aux mots : 

« sur le territoire de la région Île‑de‑France, pour une durée de deux ans »,

les mots : 

« pour une durée de cinq ans ».

II. – À l'alinéa 29, substituer aux mots : 

« six mois »,

les mots : 

« deux ans ».

III. – À l'alinéa 31, substituer aux mots : 

« préfet de la région Île‑de‑France »,

les mots : 

« représentant de l’État dans le département ».

Le présent amendement vise à prévoir qu’une personne définitivement condamnée pour une infraction liée au trafic de stupéfiants ne puisse prétendre à l’attribution d’un logement social pendant une durée de dix ans suivant sa condamnation.

Le logement social constitue l’une des expressions essentielles de la solidarité nationale. Il permet à celles et ceux qui disposent de revenus modestes, qui travaillent, élèvent leur famille ou rencontrent des difficultés économiques de pouvoir accéder à un logement digne à un coût adapté à leurs ressources.

Cette solidarité repose toutefois sur un principe de responsabilité et sur le respect des règles qui fondent la vie en société. Elle ne saurait être détournée au bénéfice de personnes définitivement condamnées pour avoir participé au trafic de stupéfiants, alors même que ces activités alimentent une économie criminelle qui dégrade la vie quotidienne de nombreux quartiers et porte atteinte à la tranquillité de leurs habitants.

Dans un contexte où de nombreux Français attendent parfois plusieurs années avant de pouvoir accéder à un logement social, il apparaît nécessaire de réaffirmer une exigence simple : la solidarité nationale doit bénéficier prioritairement à celles et ceux qui respectent les lois de la République et participent honnêtement à la vie de la Nation.

Le présent amendement ne prévoit pas une exclusion définitive. Il instaure une période de dix ans à compter de la condamnation définitive, au terme de laquelle la personne concernée pourra de nouveau prétendre à l’attribution d’un logement social.

Il entend ainsi concilier solidarité et responsabilité. La solidarité nationale constitue un engagement collectif précieux : elle doit protéger ceux qui en ont besoin, soutenir ceux qui vivent et travaillent dans le respect des règles communes et préserver la confiance indispensable à notre modèle social.

L’article L. 441‑1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les personnes ayant fait l’objet d’une condamnation définitive pour l’une des infractions relatives au trafic de stupéfiants prévues aux articles 222‑34 à 222‑43‑1 du code pénal ne peuvent bénéficier de l’attribution d’un logement social pendant une durée de dix ans à compter de la date à laquelle la condamnation est devenue définitive. »

Le présent amendement du groupe Droite Républicaine vise à réserver en priorité les marchés publics du troisième programme national de renouvellement urbain aux entreprises locales.

Les milliards d’euros d’argent public engagés dans la rénovation de nos quartiers doivent profiter à ceux qui font vivre nos territoires. Il est essentiel que des investissements publics d’une telle ampleur bénéficient pleinement à nos TPE, à nos PME et à nos artisans, qui constituent le cœur du tissu économique de nos territoires.

Cet amendement instaure donc une véritable priorité locale : en premier lieu aux entreprises dont le siège social est situé dans le département où sont réalisés les travaux et, à défaut, aux entreprises dont le siège social est situé dans la région concernée. Lorsqu’un marché est attribué à une entreprise extérieure à ce périmètre, celle-ci doit confier au moins 50 % du montant du marché à des entreprises locales ainsi définies, sauf lorsque la structure économique du secteur ne le permet pas.

Pour le groupe Droite Républicaine, la commande publique doit être un instrument au service de notre économie, de nos emplois et de nos savoir-faire. Chaque euro investi dans la rénovation urbaine doit, autant que possible, contribuer à créer de l’activité et de l’emploi au plus près des quartiers concernés.

Après l’alinéa 19, insérer les alinéas suivants :

« Art. 9-7. – I. – Dans le cadre de la mise en œuvre du troisième programme national de renouvellement urbain, les acheteurs doivent réserver en priorité les marchés soumis au code de la commande publique, dont la valeur estimée hors taxe est inférieure aux seuils européens applicables aux marchés publics, aux micro-entreprises, petites et moyennes entreprises au sens de l’article 51 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, ainsi qu’aux artisans répondant aux critères prévus aux articles L. 111-1 et L. 111-2 du code de l’artisanat et aux entreprises de l’économie sociale et solidaire définies à l’article 1er de la loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire, dont le siège social est implanté prioritairement dans le département où est réalisée l’opération ou, à défaut, dans la région à laquelle appartient ce département. Ces entreprises peuvent se regrouper pour présenter une offre commune.

« II. – Les soumissionnaires qui ne possèdent pas eux-mêmes la qualité d’entreprise définie au I formalisent, dans le cadre de leur offre, un plan de sous-traitance précisant le montant et les modalités de participation prioritairement d’entreprises départementales ou, à défaut, d’entreprises régionales à l’exécution du marché. Lorsque le soumissionnaire ne prévoit pas de sous-traiter à de telles entreprises, il doit mentionner les motifs de cette absence, qui peuvent tenir notamment à l’indisponibilité d’entreprises compétentes dont le siège social est situé dans le département ou, à défaut, dans la région concernés, ou à leur incapacité à répondre aux exigences techniques du marché.

« III. – Pour les marchés conclus dans les conditions prévues au I, si le titulaire n’est pas lui-même une entreprise dont le siège social est situé dans le département où est réalisée l’opération ou, à défaut, dans la région à laquelle appartient ce département, la part minimale qu’il s’engage à confier à de telles entreprises est fixée à 50 % du montant prévisionnel estimé du marché, sauf lorsque la structure économique du secteur concerné ne le permet pas.

« IV. – Un décret précise les modalités d’application du présent article. »

Cet amendement du groupe Droite Républicaine plaide en faveur d’un assouplissement du calendrier issu de la loi Climat et Résilience en matière de décence énergétique des logements. Cette question demeure pleinement d’actualité en 2026, alors que l’interdiction de mise en location des logements classés G est entrée en vigueur le 1er janvier 2025. En l’état du droit, les logements classés F devront à leur tour satisfaire au critère de décence énergétique à compter du 1er janvier 2028, puis les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.

Dans ce contexte, la question de l’adéquation entre le rythme imposé par le calendrier réglementaire et les capacités effectives de rénovation du parc immobilier reste posée. Les contraintes de financement des travaux, les capacités de la filière de rénovation et l’ampleur du parc à traiter nécessitent de garantir aux propriétaires des dispositifs d’accompagnement suffisamment stables et accessibles. Les difficultés rencontrées par la politique de rénovation énergétique se sont d’ailleurs prolongées : le guichet MaPrimeRénov’ a été temporairement suspendu au début de l’année 2026 avant de rouvrir le 23 février. 

Les objectifs fixés depuis la loi de finances  n’ont ainsi pas permis de résorber rapidement l’ensemble du parc de passoires thermiques. Cette difficulté avait déjà été mise en évidence par le rapport d’information transpartisan du Sénat consacré à la crise du logement, qui estimait que le calendrier de la loi Climat et Résilience ne pouvait être tenu dans les conditions alors observées et alertait sur un risque de sortie du marché locatif concernant environ 18 % des logements. Cette estimation souligne la nécessité d’articuler les objectifs de rénovation énergétique avec les capacités réelles de financement et de réalisation des travaux, notamment face à la hausse croissante actuelle et future des taux, ainsi que de la hausse du prix des matières premières dans un contexte de paupérisation des ménages français. 

Substituer aux alinéas 3 à 9 les neufs alinéas suivants : 

« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173‑1‑1 du code de la construction et de l’habitation : 

« 1° À compter du 1^er janvier 2029, entre la classe A et la classe F ; 

« 2° À compter du 1^er janvier 2032, entre la classe A et la classe E ; 

« 3° À compter du 1^er janvier 2038, entre la classe A et la classe D. 

« En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173‑1‑1 : 

« a) À compter du 1^er janvier 2032, entre la classe A et la classe F ; 

« b) À compter du 1^er janvier 2035, entre la classe A et la classe E. 

« Les niveaux de performance mentionnés au présent article sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter des dates d’entrée en vigueur de ces obligations.

« À compter du 1^er janvier 2029, le locataire occupant un logement dont le niveau de performance ne satisfait pas au critère de décence tel que compris au troisième alinéa peut demander une révision de son loyer au propriétaire à due proportion du surcoût induit par la précarité énergétique dudit logement. Le propriétaire se doit d’accepter cette demande. Le fait que le logement ne satisfasse pas au critère de décence tel que compris au troisième alinéa précité n’emporte pas d’autre conséquence. »

Le présent amendement vise à encadrer les nouveaux pouvoirs du maire prévus à l’article 10 en matière d’attribution des logements sociaux.

Le Sénat a considérablement modifié l’article 10 relatif aux nouveaux pouvoirs des maires en commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. Il a notamment notamment supprimé les garde-fous apportés par le projet de loi initial au regard du droit de véto en supprimant le motif de trouble à l’ordre public.

I. – Supprimer l’alinéa 5. 

II. – À l’alinéa 12, substituer au mot : 

« quatre »

le mot : 

« cinq ».

III. – À la première phrase de l’alinéa 15, substituer aux mots : 

« en le motivant »

les mots : 

« par décision motivée ». 

IV. – Compléter la même première phrase de ce même alinéa par les mots : 

« lorsque ce dernier a déjà causé des troubles à l’ordre public par des agissements qui, eu égard à leur nature et à leur gravité, révèlent un comportement susceptible de compromettre la tranquillité et la sécurité des résidents ». 

V. – Après l’alinéa 16, insérer l’alinéa suivant :

« – Le 1° et le 2° du présent III ne sont pas applicables aux maires des communes faisant l’objet d’un arrêté de carence mentionné à l’article L. 302‑9‑1, à l’exception de celles ayant conclu un contrat de mixité sociale mentionné à l’article L. 302‑8‑1 dont elles respectent les engagements. » 

VI. – À l’alinéa 17, substituer à la première occurrence des mots : 

« septième et neuvième »

les mots : 

« huitième et dixième ». 

VII. – Au même alinéa, substituer à la seconde occurrence des mots :

« septième et neuvième »

les mots : 

« huitième et dixième ». 

Le présent amendement vise d'une part à mettre en corrélation l'amendement proposé à l'article 1er chapitre II Ter- I aliéna 2 « Le programme peut également concerner des quartiers ou centres urbains relevant des programmes Action cœur de ville ou Petites villes de demain, ainsi que des quartiers ou centres urbains situés dans d'anciens bassins industriels ou miniers, lorsqu'ils présentent des dysfonctionnements urbains importants, notamment caractérisés par une vacance élevée des logements, un habitat dégradé, la présence de friches industrielles ou minières ou des difficultés structurelles de reconversion économique et urbaine. » et d'autre part à renforcer l'association des communes et des établissements publics de coopération intercommunale à l'identification des territoires susceptibles de bénéficier du troisième programme national de renouvellement urbain.

Le texte prévoit actuellement que la liste des quartiers concernés soit déterminée par le ministre chargé de la politique de la ville sur proposition du conseil d'administration de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine et après consultation des représentants de l'État dans les départements.

Les élus locaux disposent pourtant d'une connaissance particulièrement fine des difficultés rencontrées par leur territoire.

Cette expertise est notamment indispensable dans les petites villes, les centres-bourgs et les anciens bassins industriels ou miniers, où les problématiques de vacance, de dégradation du bâti ou de reconversion économique peuvent ne pas apparaître pleinement au travers des seuls indicateurs nationaux.

Le présent amendement instaure donc un droit d'initiative permettant aux communes et aux intercommunalités de proposer l'inscription d'un quartier ou d'un centre urbain.

Il ne crée aucun droit automatique à bénéficier du programme. La décision finale demeure prise selon la procédure nationale prévue par la loi.

I. – À l’alinéa 15, substituer aux mots :

« au premier alinéa du présent I »

les mots :

« aux premier et deuxième alinéas du présent I ».

II. – Compléter le même alinéa par les mots : 

« et des communes et établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés, qui peuvent proposer l’inscription d’un quartier ou d’un centre urbain au programme ».

Le présent amendement vise à adapter le périmètre de développement du logement aux réalités des territoires ruraux, petites villes et villes moyennes.

Le dispositif proposé repose principalement sur l'existence d'une insuffisance quantitative de l'offre de logements résultant notamment d'évolutions démographiques ou de développements économiques.

Cette approche correspond aux difficultés rencontrées dans les territoires soumis à une forte pression immobilière, mais elle ne permet pas de prendre pleinement en compte les problématiques rencontrées dans de nombreux territoires ruraux.

Dans ces territoires, des logements peuvent être disponibles en nombre suffisant sans pour autant répondre aux besoins de la population.

Une part du parc peut être durablement vacante, ancienne, dégradée, énergivore ou nécessiter des travaux dont le coût est particulièrement important au regard de la valeur immobilière locale.

La typologie du parc peut également être inadaptée. Certaines communes disposent ainsi principalement de grandes maisons individuelles alors que les besoins portent davantage sur des logements de petite ou moyenne taille, notamment pour les personnes âgées, les jeunes actifs et les ménages de petite taille.

Le présent amendement permet donc de créer un périmètre de développement du logement lorsque la difficulté résulte non seulement d'une insuffisance quantitative de l'offre, mais également d'une inadéquation structurelle entre le parc existant et les besoins de la population.

I. – – À l’alinéa 2, après le mot :

« territoire »

insérer les mots :

« ou une inadéquation caractérisée entre le parc de logements existant et les besoins de la population, notamment en raison d’un taux élevé de vacance, de l’ancienneté ou de l’état du parc immobilier ou de l’inadaptation de la typologie des logements aux besoins de la population ».

II. – Compléter le même alinéa par les mots : 

« ou de remédier à cette inadéquation ».

Le présent amendement poursuit un double objectif : faciliter la réalisation des opérations de logement tout en préservant la qualité architecturale du patrimoine.

Dans de nombreux territoires, les prescriptions formulées par les Architectes des Bâtiments de France peuvent entraîner des surcoûts significatifs liés au choix des matériaux, des techniques de construction ou aux adaptations du projet.

Ces prescriptions sont souvent pleinement justifiées au regard de la protection du patrimoine. En revanche, leurs conséquences financières ne sont aujourd'hui ni objectivées ni portées à la connaissance du pétitionnaire et de l'autorité compétente.

Le présent amendement propose donc, d'une part, de substituer l'avis simple à l'avis conforme dans les opérations concernées par le présent article afin d'accélérer la production de logements et, d'autre part, de renforcer la transparence des décisions de l'Architecte des Bâtiments de France en prévoyant qu'il établisse une estimation du surcoût directement imputable à ses prescriptions.

Cette information permettra aux collectivités, aux aménageurs et aux porteurs de projet de mieux apprécier l'impact économique des prescriptions patrimoniales, sans remettre en cause la qualité de l'expertise rendue par les Architectes des Bâtiments de France.

Après l’alinéa 12, insérer l’alinéa suivant :

« Lorsque cet avis comporte des prescriptions ayant pour effet de modifier le projet initial, l’Architecte des Bâtiments de France établit une estimation du surcoût directement imputable à ces prescriptions. Cette estimation est jointe à l’avis transmis à l’autorité compétente. »

Comme cela a été annoncé par le Premier ministre et rappelé par le Ministre de la Ville et du Logement, l’ambition pour cette 3ème génération de l’ANRU est d’élargir son action aux « centres-villes dévitalisés, aux territoires ruraux et à la France des sous-préfectures trop souvent oubliée ».
 
Dans une interview à Public Sénat, le Ministre de la Ville et du Logement a par ailleurs précisé l’objectif d’une répartition à 80% pour les quartiers prioritaires de la ville et à 20% pour les villes moyennes.
 
Cet amendement propose donc de sacraliser cette répartition dans la loi en précisant que 20% des quartiers qui seront choisis pour bénéficier du 3ème programme de l’ANRU seront situés dans des territoires péri-urbains ou ruraux.
 
En dehors des grandes villes, il y a des centres-villes dévitalisés, des quartiers entiers qui se paupérisent… Inclure ces territoires dans le programme de l’ANRU 3 permettra de répondre à deux enjeux majeurs. Tout d’abord la pénurie de logements. En effet, dans ces villes délaissées on constate un grand nombre de logements vacants. Redonner vie à ces territoires permettra d’attirer de nouveaux habitants et ainsi de limiter la tension en logements dans les grandes villes. D’autre part, cela permet d’améliorer fortement la mixité sociale en faisant venir dans ces villes moyennes ou rurales des populations jusqu’à présents concentrées dans les grandes villes.

Compléter l’alinéa 15 par la phrase suivante : 

« Cette liste devra comprendre 20 % de quartiers situés dans territoires péri-urbains ou ruraux. »

Le présent amendement vise à renforcer la transparence des avis rendus par les Architectes des Bâtiments de France tout en préservant leur rôle essentiel dans la protection du patrimoine.

Aujourd'hui, les prescriptions formulées dans le cadre de l'instruction des autorisations d'urbanisme peuvent entraîner des surcoûts parfois très importants, résultant notamment du choix des matériaux, des techniques constructives ou des adaptations architecturales demandées.

Ces incidences financières demeurent toutefois rarement objectivées et ne permettent ni au pétitionnaire ni à l'autorité compétente d'apprécier pleinement les conséquences économiques des prescriptions formulées.

Le présent amendement poursuit quatre objectifs :

renforcer la motivation des prescriptions émises par l'Architecte des Bâtiments de France ;
assurer une meilleure information des collectivités territoriales et des pétitionnaires grâce à une estimation des surcoûts induits ;
permettre la comparaison de solutions alternatives lorsque plusieurs options permettent d'atteindre un niveau équivalent de protection patrimoniale ;
consacrer le principe selon lequel les prescriptions doivent demeurer strictement proportionnées aux objectifs de protection poursuivis.
Il ne remet nullement en cause les missions confiées aux Architectes des Bâtiments de France. Il tend uniquement à améliorer la lisibilité, la transparence et l'acceptabilité économique de leurs décisions, dans un contexte où la rénovation du bâti ancien et la production de logements nécessitent de concilier les impératifs de protection patrimoniale avec les capacités financières des particuliers et des collectivités.

Après l’alinéa 12, insérer les alinéas suivants : 

« Lorsque cet avis comporte des prescriptions modifiant le projet initial, il est motivé en droit et en fait.

« Il est accompagné d’une estimation des surcoûts directement imputables à chacune des prescriptions formulées.

« Lorsque plusieurs solutions techniques ou architecturales permettent d’assurer un niveau équivalent de protection du patrimoine, l’avis indique les différentes solutions envisageables ainsi que leur incidence financière estimative.

« Les prescriptions sont limitées à celles strictement nécessaires à la protection du patrimoine ».

Le présent amendement vise à sécuriser juridiquement la notion de « coûts manifestement disproportionnés par rapport à la valeur du bien » introduite par le présent article.

Cette notion conditionne une dérogation importante aux exigences de performance énergétique applicables aux logements mis en location mais n'est assortie, dans le texte, d'aucun critère quantitatif.

Une telle rédaction est susceptible d'entraîner des appréciations divergentes et de créer une insécurité juridique tant pour les propriétaires que pour les locataires.

Cette difficulté est particulièrement importante dans les territoires ruraux, les petites villes et les secteurs où les valeurs immobilières sont faibles.

En effet, le coût d'une rénovation énergétique dépend essentiellement des caractéristiques techniques du bâtiment, du prix des matériaux et du coût de la main-d'œuvre. Il n'est pas proportionnel à la valeur immobilière locale.

Un logement d'une valeur de 70 000 euros peut ainsi nécessiter plusieurs dizaines de milliers d'euros de travaux pour atteindre la classe énergétique requise.

Le présent amendement instaure donc une présomption de disproportion lorsque le coût des travaux nécessaires excède 50 % de la valeur vénale du logement avant travaux.

Le choix d'une présomption permet de sécuriser les situations les plus manifestes sans empêcher la reconnaissance d'un coût disproportionné en dessous de ce seuil lorsque les circonstances particulières du bien le justifient.

Au premier alinéa de l’alinéa 12, après le mot :

« bien »

insérer les mots :

« , ce caractère étant présumé lorsque le coût Toutes Taxes Comprises des travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance exigible excède 50 % de la valeur vénale du logement avant travaux ».

Les prescriptions émises par les Architectes des Bâtiments de France peuvent, dans certaines situations, limiter les possibilités de rénovation énergétique des bâtiments ou conduire au recours à des solutions techniques plus coûteuses et moins performantes.

Or ces conséquences ne sont aujourd'hui ni objectivées ni portées à la connaissance des pétitionnaires et des autorités compétentes.

Le présent amendement ne remet pas en cause les missions confiées aux Architectes des Bâtiments de France. Il vise uniquement à renforcer la transparence de leurs prescriptions en prévoyant une évaluation de leurs incidences sur la performance énergétique du bâtiment, son classement au diagnostic de performance énergétique (DPE), ses émissions de gaz à effet de serre ainsi que sur le coût global du projet.

Cette information permettra de mieux concilier les objectifs de protection du patrimoine avec ceux de transition énergétique, de décarbonation du bâtiment et de lutte contre la vacance des logements poursuivis par le présent projet de loi.

Après l’alinéa 12, insérer l’alinéa suivant :

« Lorsque les prescriptions sont susceptibles d’avoir une incidence significative sur la performance énergétique du bâtiment, l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France comporte une appréciation motivée de leurs conséquences sur le diagnostic de performance énergétique, les consommations d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre ainsi que sur le coût global de l’opération. »

Le présent amendement vise à inscrire explicitement la reconversion des friches industrielles et minières parmi les axes interministériels du troisième programme national de renouvellement urbain.

Dans les anciens bassins industriels et miniers, le renouvellement urbain ne peut être dissocié de la reconversion des emprises laissées vacantes par la disparition ou la transformation des activités économiques.

Ces friches peuvent représenter des surfaces importantes, parfois situées au cœur ou à proximité immédiate des espaces urbanisés. Leur état peut constituer un frein à l'attractivité résidentielle, économique et environnementale des communes concernées.

Leur reconversion représente également une opportunité majeure. Elle permet de produire des logements, d'accueillir de nouvelles activités économiques ou des équipements publics et de créer des espaces de nature sans mobiliser de nouveaux espaces naturels, agricoles ou forestiers.

L'inscription explicite de la reconversion des friches industrielles et minières parmi les axes du troisième programme permettrait ainsi de mieux prendre en compte les besoins spécifiques des anciens territoires industriels et miniers et de concilier renouvellement urbain, développement économique et sobriété foncière.

Après l’alinéa 11, insérer l’alinéa suivant :

« 3° bis La reconversion, la réhabilitation et la requalification des friches industrielles et minières ; »

Comme cela a été annoncé par le Premier ministre et rappelé par le Ministre de la Ville et du Logement, l’ambition pour cette 3ème génération de l’ANRU est d’élargir son action aux « centres-villes dévitalisés, aux territoires ruraux et à la France des sous-préfectures trop souvent oubliée ».
 
En effet, de nombreuses centralités urbaines, périurbaines et rurales exercent des fonctions essentielles de services, d’équipements et de proximité pour leur bassin de vie, tout en étant confrontées à des difficultés structurelles : dégradation de l’habitat ancien, vacance, pauvreté, vieillissement de la population, recul des commerces, insuffisances des services…
 
Or, la rédaction actuelle, puisqu’elle parle de « quartiers » et de « centres urbains », ne permet pas d’inclure ces zones périurbaines et rurales.
 
C’est la raison pour laquelle cet amendement propose de remplacer ces termes par ceux de « centralités » et « d’espaces » qui permettent de reconnaitre la diversité des espaces structurants pouvant concentrer les fragilités et qui nécessitent une intervention publique coordonnée.
 
Cet amendement ne remet pas en cause la priorité donnée aux quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il vise simplement à permettre au futur programme d’appréhender plus efficacement les nouvelles formes de vulnérabilité territoriale et à renforcer la cohésion des bassins de vie.

I. – À la première phrase de l’alinéa 5, substituer aux mots : 

« des quartiers et des centres urbains les plus fragiles »

les mots : 

« des centralités les plus fragiles ».

II. – À la troisième phrase de l’alinéa 5, substituer aux mots : 

« les quartiers » 

les mots : 

« les espaces ».

Aujourd'hui, un refus de l'assemblée générale ouvre une dérogation temporaire, mais aucune disposition n'oblige la copropriété à préparer le financement des travaux. Il existe ainsi un risque que les mêmes refus se reproduisent à l'issue de chaque période de dérogation, retardant durablement la rénovation énergétique des immeubles.

Le présent amendement instaure une obligation de présenter un plan de financement progressif après tout refus de travaux, afin de transformer la période de dérogation en une période de préparation effective de la rénovation plutôt qu'en un simple report de la décision.

Après l’alinéa 13, insérer l’alinéa suivant : 

« Lorsque l’assemblée générale refuse les travaux mentionnés au 2°, le syndic inscrit obligatoirement à l’ordre du jour de la première assemblée générale suivante un plan de financement progressif des travaux identifiés par le plan pluriannuel de travaux. »

Le présent amendement vise à supprimer les alinéas 2 à 18 de l’article 10, qui renforcent les pouvoirs du maire dans les procédures d’attribution des logements locatifs sociaux, notamment en lui confiant la présidence de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL), en lui permettant de proposer le classement des candidats et, dans certaines conditions, de s’opposer au choix d’un candidat.

Le rôle des maires dans la politique locale de l’habitat et du logement social doit naturellement être pleinement reconnu. Les communes contribuent directement à la production de logements sociaux, notamment par la délivrance des autorisations d’urbanisme, la mise à disposition de foncier, les garanties d’emprunt et leur participation aux politiques locales de l’habitat. Toutefois, la décision individuelle d’attribution d’un logement social doit demeurer fondée sur une procédure collégiale permettant de concilier les responsabilités respectives des bailleurs sociaux, de l’État, des collectivités territoriales et des différents réservataires, dans le respect des critères et priorités fixés par la loi.

La modification proposée par l’article 10 risque au contraire de déséquilibrer cette organisation en donnant au maire une place prépondérante dans une instance dont la vocation est précisément de garantir une décision collégiale et objectivée.

Cette difficulté est particulièrement importante dans les territoires détendus. Par exemple, le département des Ardennes est confronté à des problématiques de logement qui ne sont pas celles des territoires caractérisés par une très forte tension entre l’offre et la demande. Dans ces territoires, l’enjeu est notamment de maintenir l’attractivité du parc social, de favoriser la fluidité des parcours résidentiels et de lutter contre la vacance de logements.

Dans ce contexte, la priorité doit être donnée à la rapidité et à la fluidité des attributions, ainsi qu'à la capacité des bailleurs et des réservataires à mobiliser collectivement les logements disponibles au bénéfice des ménages dont la situation correspond aux critères légaux et aux besoins du territoire.

L’instauration d’une présidence de la CALEOL par le maire est par ailleurs susceptible de créer des difficultés organisationnelles importantes lorsque la commission examine, au cours d’une même séance, des logements situés dans plusieurs communes.

Le Gouvernement avait prévu une présidence successive des maires concernés. Le Conseil d’État a relevé la complexité de ce dispositif, tandis que la commission des affaires économiques du Sénat a elle-même considéré que cette organisation était source d’une « extrême complexité ». Le Sénat a, pour cette raison, substitué à la présidence tournante une élection d’un conseiller municipal parmi les membres de la commission dans certaines configurations.

Cette difficulté est particulièrement concrète pour les bailleurs dont le parc s’étend sur plusieurs communes, voire sur plusieurs intercommunalités ou sur l’ensemble d’un département. Elle pourrait conduire à multiplier les changements de présidence au sein d’une même commission, à alourdir les échanges entre les différents acteurs et à ralentir les décisions d’attribution. Or, dans les territoires détendus, ces délais supplémentaires peuvent être particulièrement contre-productifs lorsqu'ils conduisent à prolonger la vacance de logements sociaux.

L’objectif doit donc être de renforcer l’association des maires à la définition des orientations de peuplement et aux politiques locales de l’habitat, sans remettre en cause la collégialité de la décision d’attribution logement par logement.

Le cadre juridique existant permet déjà cette association des élus locaux, notamment à travers les conférences intercommunales du logement, les conventions intercommunales d’attribution et la participation des collectivités aux politiques locales de peuplement.

L’étude d’impact du projet de loi reconnaît elle-même que le maire doit exercer ses nouvelles prérogatives dans le cadre des priorités fixées par la loi, notamment en faveur des ménages bénéficiant du droit au logement opposable et des autres publics prioritaires.

Il apparaît dès lors préférable de conserver une distinction claire entre, d’une part, la définition des orientations locales de peuplement, qui relève naturellement d’une responsabilité politique associant les élus locaux, et, d’autre part, la décision individuelle d’attribution, qui doit rester une décision collégiale de la CALEOL.

Cette distinction est particulièrement pertinente dans les départements détendus tels que les Ardennes, où la problématique principale n’est pas seulement celle de la rareté du logement social mais également celle de l’adéquation entre l’offre disponible et les besoins des ménages, de la vacance et de l’attractivité du parc.

La suppression des alinéas 2 à 18 permet ainsi de préserver la simplicité et l’efficacité du fonctionnement des CALEOL, de maintenir la collégialité des décisions et d’éviter d’imposer uniformément à l’ensemble des territoires une organisation susceptible de produire des effets différents selon le niveau de tension du marché du logement.

Elle ne remet pas en cause le rôle du maire dans la politique locale de l’habitat. Elle vise au contraire à garantir que l’association des élus locaux s’exerce dans un cadre efficace, juridiquement sécurisé et adapté aux réalités territoriales.

Supprimer les alinéas 2 à 18.

Le présent amendement vise à faire de la mobilisation du parc vacant un objectif à part entière des périmètres de développement du logement.

La rédaction actuelle privilégie les projets permettant d'accroître le nombre de bâtiments à destination d'habitation.

Or, dans de nombreux territoires ruraux , moyennes et petites villes, la difficulté ne réside pas dans l'absence de bâtiments mais dans l'existence d'un parc ancien qui demeure durablement vacant.

La remise sur le marché de ces logements peut nécessiter des travaux importants de réhabilitation, de restructuration ou d'adaptation.

Ces opérations permettent de produire une offre de logements effectivement disponible sans nécessiter la construction de nouveaux bâtiments.

Elles contribuent également à la revitalisation des centres, à la préservation du patrimoine bâti et à la limitation de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers.

Le présent amendement vise donc à placer la reconquête du parc vacant au même niveau que la production de constructions nouvelles parmi les objectifs du périmètre de développement du logement.

À l’alinéa 2, après les mots :

« à destination d’habitation »

insérer les mots :

« , de remettre sur le marché des logements vacants ou durablement inoccupés par leur réhabilitation, leur restructuration ou leur adaptation ».

Le présent amendement vise à mieux prendre en compte le vieillissement de la population dans les politiques locales du logement.

Cette problématique est particulièrement importante dans les territoires ruraux.

De nombreuses personnes âgées vivent seules ou en couple dans des maisons devenues trop grandes, difficiles à entretenir ou insuffisamment adaptées à une perte progressive d'autonomie.

Ces personnes souhaitent fréquemment demeurer dans leur commune ou leur bassin de vie, à proximité de leur famille, de leurs professionnels de santé, des commerces et de leurs relations sociales.

Elles ne trouvent cependant pas toujours une offre de logements de petite taille, accessibles et adaptés à proximité.

Le présent amendement vise donc à faciliter, au sein des périmètres de développement du logement, la création de logements adaptés ainsi que de formes d'habitat intermédiaire telles que les résidences autonomie ou l'habitat inclusif.

Cette mesure présente également un intérêt pour la fluidité du marché local du logement.

Le départ volontaire d'une personne âgée d'une grande maison devenue inadaptée vers un logement plus petit et accessible permet de remettre sur le marché un logement familial susceptible de répondre aux besoins d'un autre ménage.

Le dispositif poursuit ainsi un double objectif : permettre aux personnes âgées de demeurer dans leur bassin de vie et favoriser une meilleure utilisation du parc de logements existant.

Après l’alinéa 7, insérer un alinéa suivant :

« Ces dérogations peuvent notamment être accordées aux projets ayant pour objet la création de logements accessibles ou adaptés aux personnes âgées ou en perte d’autonomie, notamment par transformation, restructuration, changement de destination ou extension d’une construction existante, ainsi qu’aux opérations de réalisation de résidences autonomie, d’habitats inclusifs ou d’ensembles de logements adaptés à ces publics. »

Le présent amendement vise à garantir une application homogène de la notion de coût manifestement disproportionné des travaux.

La comparaison entre le coût des travaux et la valeur du logement ne peut être juridiquement sécurisée que si ces deux éléments sont déterminés selon des modalités suffisamment objectives.

À défaut, la valeur d'un même logement pourrait être appréciée différemment selon qu'elle résulte d'une estimation du propriétaire, d'un professionnel de l'immobilier ou d'une expertise spécifique.

De même, le montant des travaux peut varier sensiblement selon les devis retenus.

Cette difficulté est renforcée lorsque la disproportion est appréciée au regard d'un rapport entre le coût des travaux et la valeur vénale du logement.

Le présent amendement prévoit donc que le décret en Conseil d'État détermine les modalités d'évaluation de ces deux éléments ainsi que les justificatifs permettant de les établir.

L'objectif est de garantir une application homogène du dispositif sur l'ensemble du territoire et de prévenir les contentieux.

Compléter l’alinéa 12 par la phrase suivante :

« Ce décret détermine notamment les modalités d’évaluation du coût des travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance exigible et de la valeur vénale du logement avant travaux ainsi que la nature et le nombre des justificatifs permettant d’établir ces montants. »

Les tensions croissantes qui pèsent sur la ressource en eau, amplifiées par le dérèglement climatique, font aujourd'hui de la résilience hydrique un volet à part entière de la résilience climatique et non plus une problématique annexe. Or, le secteur du bâtiment représente une part non négligeable dans les prélèvements d'eau. Ainsi, les arbitrages pris au stade de la conception des projets déterminent, sur le long terme, les niveaux de consommation des ouvrages construits.

C'est pourquoi le présent amendement vise à intégrer explicitement la dimension hydrique dans l'objectif de transition écologique et de résilience climatique fixé à l'article 1er du présent projet de loi.

Cette précision permettra de faire de la sobriété hydrique un véritable réflexe dès la conception des projets, en limitant le recours à l’eau potable aux usages qui le nécessitent réellement et en encourageant, chaque fois que cela est possible, la mobilisation de ressources alternatives, notamment par la réutilisation des eaux usées traitées.

Sans introduire d'obligation nouvelle ni remettre en cause l'économie générale de l'article, la rédaction proposée par cet amendement laisse ainsi aux maîtres d'ouvrage, aux collectivités et aux professionnels du secteur la liberté de retenir les solutions les plus adaptées aux caractéristiques de chaque projet, aux contraintes locales et aux ressources disponibles sur chaque territoire.  

Cette évolution s’inscrit pleinement dans le prolongement des orientations déjà engagées, tant au niveau national qu’européen, afin de renforcer la sobriété hydrique et de développer le recours aux ressources en eau non conventionnelles. Elle prolonge notamment les objectifs fixés par le plan d’action pour une gestion résiliente et concertée de l’eau, présenté en mars 2023, qui entend réduire durablement les consommations et mieux valoriser les ressources disponibles afin d’adapter nos usages à la raréfaction croissante de l’eau. Elle s'appuie enfin sur un cadre sanitaire désormais pleinement opérationnel issu de l'article L. 1322-14 du code de la santé publique et de son décret d'application du 12 juillet 2024, qui autorisent l'utilisation d'eaux impropres à la consommation humaine pour certains usages domestiques.

Tel est l’objet de cet amendement, travaillé avec la Société d'aménagement urbain et rural.

Compléter l’alinéa 12 par les mots :

 « incluant notamment l’efficacité hydrique des opérations et la réutilisation des eaux usées traitées. »

L'article 6 du présent projet de loi prévoit qu'un bailleur puisse bénéficier d'une dérogation temporaire aux obligations de décence énergétique lorsque les travaux nécessaires n'ont pu être réalisés en raison d'un refus de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition vise à protéger les propriétaires de bonne foi confrontés à un blocage collectif. 

Toutefois, cette dérogation ne traite pas la cause principale de ces refus.

Dans les copropriétés anciennes, les travaux de rénovation énergétique représentent souvent plusieurs centaines de milliers d'euros. Faute d'avoir constitué une épargne suffisante, les copropriétaires sont conduits à rejeter les travaux non par opposition de principe, mais parce qu'ils ne disposent pas des capacités financières nécessaires.

Le fonds de travaux actuellement prévu par la loi constitue une première réponse, mais son montant minimal demeure souvent insuffisant au regard des investissements à engager.

Le présent amendement propose donc de faire du plan pluriannuel de travaux un véritable outil d'anticipation financière en imposant, lorsque des travaux énergétiques sont identifiés à moyen terme, l'adoption d'un plan de provisionnement progressif.

Cette approche permettrait d'étaler l'effort financier sur plusieurs années, de réduire les appels de fonds exceptionnels et de limiter les blocages récurrents en assemblée générale, tout en renforçant les chances de réalisation effective des travaux de rénovation énergétique.

Après l’alinéa 20, insérer les alinéas suivants :

1° ter A Après l’article 14‑2‑1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 14‑2‑2 ainsi rédigé :

« Art. 14‑2‑2. – Lorsque le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14‑2 identifie des travaux de rénovation énergétique susceptibles d’être rendus obligatoires dans un délai inférieur à dix ans, l’assemblée générale adopte un plan de provisionnement progressif destiné à permettre leur financement.

« Ce plan fixe un montant minimal annuel de provisions complémentaires au fonds de travaux prévu à l’article 14‑2‑1, tenant compte du coût prévisionnel des travaux et des capacités financières de la copropriété.

« Les modalités d’application du présent article sont précisées par décret en Conseil d’État. »

Pour permettre la réalisation de projets de logements sans imposer systématiquement aux collectivités de réviser leur PLU, le législateur a progressivement créé plusieurs régimes de dérogation au code de l'urbanisme. Or, ces évolutions ont fini par produire une superposition de dispositifs dont la cohérence mérite d'être renforcée.

C'est pourquoi, dans une logique de simplification du droit existant, cet amendement propose de fusionner deux dérogations dont les objets se recoupent largement : celle relative à la transformation de bâtiments (article L. 152-6) et celle relative aux travaux de changement de destination (article L. 152-6-5). Le nouveau régime ainsi créé serait regroupé au 3° de l'article L. 152-6 afin d'offrir aux collectivités et aux porteurs de projets un cadre unique, plus lisible et plus simple à mobiliser.

Cette clarification répond également à une réalité opérationnelle puisque de nombreux projets de transformation du bâti existant impliquent également un changement de destination, à l'image des opérations de transformation du bâti prévues dans le quartier de la Défense à l'article 5 du présent projet de loi. Maintenir deux dispositifs distincts pour des opérations qui, en pratique, sont souvent étroitement liées contribue à complexifier inutilement les procédures et à ralentir la réalisation des projets.

C’est pourquoi, sans créer de dérogation nouvelle ni élargir les prérogatives de l’État en matière d’urbanisme, cet amendement préserve les conditions actuelles de mise en œuvre des dérogations déjà existantes et, surtout, la liberté de décision des collectivités qui demeurent les seules décisionnaires de leur politique locale d’urbanisme.

Afin de faciliter la transformation du bâti existant et accélérer la production de logements, il est en effet indispensable de simplifier le droit de l’urbanisme en mettant fin à l’empilement de dispositifs qui nuit à sa lisibilité et à son efficacité. Tel est l'objet du présent amendement.
 

Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :

1°  Le 3° de l’article L. 152‑6 est ainsi rédigé : 

« Déroger au règlement mentionné au premier alinéa pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation et le changement de destination d’un bâtiment ayant une destination autre que d’habitation en bâtiment à destination principale d’habitation. La dérogation s’applique également aux travaux ou aux constructions d’extension ou de surélévation faisant l’objet de l’autorisation d’urbanisme.

La dérogation au gabarit et aux règles de retrait ne peut conduire à une majoration supérieure à 30 % du gabarit de l’immeuble existant.

La dérogation aux règles adoptées en application de l’article L. 151‑15 n’est possible que si la commune ne fait pas l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302‑9‑1 du code de la construction et de l’habitation.

La dérogation aux règles relatives aux destinations peut être refusée au regard des risques de nuisances pour les futurs occupants, de l’insuffisante accessibilité du bâtiment par des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile et des conséquences du projet sur la démographie scolaire au regard des écoles existantes ou en construction ou sur les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle. Le refus est motivé. »

2°  En conséquence, l’article L. 152‑6‑5 est abrogé.

Le présent amendement vise à préserver le rôle du maire dans les décisions de démolition du parc social situé sur le territoire de sa commune.

Le présent article permet aux autorités organisatrices de l'habitat de délivrer, en lieu et place du représentant de l'État dans le département, les accords préalables à la démolition de logements sociaux.

Une telle décision peut avoir des conséquences très différentes selon la taille de la commune concernée.

Dans une grande agglomération disposant de plusieurs milliers de logements sociaux, la démolition d'un ensemble limité peut représenter une part réduite du parc.

Dans une petite commune, la démolition de dix ou vingt logements peut au contraire représenter une part importante de l'offre locative disponible et avoir des conséquences directes sur la démographie communale, les effectifs scolaires, les commerces et le maintien des services.

Le renforcement de l'échelon intercommunal en matière de politique du logement ne doit pas conduire à écarter le maire des décisions présentant un caractère irréversible pour sa commune.

Le présent amendement prévoit donc que l'accord préalable à la démolition délivré par l'autorité organisatrice de l'habitat soit soumis à l'avis conforme du maire de la commune d'implantation.

Il permet de concilier la cohérence intercommunale de la politique de l'habitat avec le principe de proximité et la connaissance du territoire communal.

Compléter l’alinéa 35 par les mots :

« , après avis conforme du maire de la commune sur le territoire de laquelle sont situés les logements concernés ».

L'article 6 renvoie à un décret en Conseil d'État le soin de préciser les critères permettant d'apprécier le caractère « manifestement disproportionné » du coût des travaux de rénovation énergétique.

Cette notion constitue l'un des principaux éléments d'appréciation du dispositif. Elle demeure cependant insuffisamment définie et risque, en l'absence de critères objectifs, de donner lieu à des interprétations variables selon les situations.

Or, dans de nombreux territoires, notamment dans les communes rurales, les petites, moyennes villes ou les anciens bassins industriels et miniers, les valeurs immobilières demeurent particulièrement faibles.

Dans ces secteurs, il n'est pas rare que le coût des travaux de rénovation énergétique soit supérieur ou très proche de la valeur vénale du logement, sans que ces travaux n'entraînent une augmentation équivalente de cette valeur.

À titre d'exemple, un logement en quartier minier dont la valeur vénale est estimée à 50 000 euros peut nécessiter 80 000 euros de travaux pour atteindre les exigences de performance énergétique. Une fois ces travaux réalisés, la valeur du bien peut n'être portée qu'à 100 000 ou 110 000 euros maximum. Le propriétaire supporte ainsi une dépense très importante, sans récupération patrimoniale correspondante.

Dans une telle hypothèse, le caractère manifestement disproportionné du coût des travaux ne peut être apprécié au seul regard de leur montant.

Il apparaît dès lors indispensable que le décret en Conseil d'État tienne compte :

de la valeur vénale du bien avant travaux ;
de sa valeur vénale estimée après travaux ;
du coût global des travaux nécessaires ;
ainsi que du rapport entre le coût engagé et la valorisation patrimoniale effectivement procurée.
L'amendement propose également de prendre en considération les caractéristiques du marché immobilier local, afin de tenir compte des fortes disparités territoriales existant entre les zones tendues et les secteurs où la faiblesse des prix de l'immobilier limite fortement le retour sur investissement des opérations de rénovation.

Ces critères permettront d'objectiver la notion de coût manifestement disproportionné et de garantir une application plus homogène, plus équitable et plus conforme aux réalités économiques des territoires.

Compléter l’alinéa 12 par les phrases suivantes :

« Ce décret détermine notamment les critères permettant d’apprécier le caractère manifestement disproportionné du coût des travaux au regard de la valeur vénale du logement avant travaux, de sa valeur vénale estimée après réalisation des travaux, du coût global des travaux nécessaires ainsi que des caractéristiques du marché immobilier local. Il précise également les modalités d’évaluation du rapport entre le coût des travaux et la valorisation patrimoniale effectivement apportée au bien. »

Le présent alinéa impose au maître d'ouvrage, lorsque le recours à un architecte est obligatoire en application de l'article L. 431-1 du code de l'urbanisme, de lui confier une mission complète de maîtrise d'œuvre pour les projets bénéficiant des dérogations prévues par le présent article.

Si la qualité architecturale constitue un objectif pleinement partagé, cette disposition apparaît sans lien direct avec l'objet du présent projet de loi.

En effet, l'article 2 vise à accélérer la production de logements par des adaptations ciblées des règles d'urbanisme. À l'inverse, l'obligation de confier une mission complète de maîtrise d'œuvre relève des relations contractuelles entre le maître d'ouvrage et l'architecte et n'a pas d'incidence directe sur les règles d'instruction des autorisations d'urbanisme.

Par ailleurs, cette obligation est susceptible d'entraîner un renchérissement du coût des opérations, notamment pour les projets de transformation de bâtiments existants, de changement de destination ou de réhabilitation, alors même que ces opérations constituent un levier essentiel de production de logements.

Le droit en vigueur permet déjà au maître d'ouvrage de choisir librement l'étendue de la mission confiée à son architecte, en fonction des caractéristiques de son projet. Il n'apparaît pas opportun d'imposer une mission complète dans tous les cas où une intervention d'un architecte est légalement requise.

La suppression de cet alinéa permet ainsi de préserver l'objectif de simplification poursuivi par le présent projet de loi, tout en laissant aux maîtres d'ouvrage la liberté d'adapter le contenu de la mission de maîtrise d'œuvre aux besoins réels de leur opération.

Supprimer l’alinéa 8.

L’audit énergétique est un outil plus complet et, souvent, plus fiable que le diagnostic énergétique. Il repose sur une expertise thermique approfondie et un relevé exhaustif de la structure des ponts thermiques, des systèmes de ventilation…
 
Par ailleurs, il dresse une feuille de route précise et opérationnelle, articulée en scénarios de travaux qui prévoient le gain énergétique effectif, le chiffrage détaillé poste par poste ainsi que les aides mobilisables, là où le DPE ne fait que dresser une liste de recommandations de travaux indicatives et génériques.
 
Enfin, pour bénéficier des aides de l’Etat, telles que MaPrimeRénov’, la réalisation d’un audit énergétique est obligatoire.
 
C’est pourquoi cet amendement demande que l’audit énergétique soit rendu opposable, comme le DPE, et permette d’attester ou non de la décence d’un logement.

À l’alinéa 17, après les mots : 

« le diagnostic de performance énergétique »,

insérer les mots : 

« ou l’audit énergétique ».

Le présent amendement vise à faciliter la transformation du bâti existant afin de mieux l'adapter à l'évolution des besoins en logement.

Le parc immobilier de nombreux territoires ruraux et petites villes comprend de grandes maisons ou de grands immeubles anciens dont la superficie ne correspond plus nécessairement à la taille et aux besoins actuels des ménages.

Parallèlement, ces territoires peuvent manquer de logements de petite et moyenne taille destinés notamment aux personnes seules, aux jeunes actifs, aux familles monoparentales ou aux personnes âgées.

La division ou la restructuration d'une grande construction existante peut permettre de répondre à cette demande sans consommation supplémentaire de foncier.

Elle participe également à la revitalisation des centres anciens et peut faciliter la remise en usage de bâtiments devenus difficiles à vendre ou à louer dans leur configuration actuelle.

Le présent amendement permet donc aux dérogations prévues dans le périmètre de développement du logement de faciliter ce type d'opérations, sous réserve du respect des exigences de sécurité, de salubrité et de bonne insertion dans le tissu urbain.

 Après l’alinéa 7, insérer un alinéa suivant :

« Ces dérogations peuvent également être accordées lorsqu’elles ont pour objet de permettre la division ou la restructuration d’une construction existante en plusieurs logements, sous réserve que l’opération ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la salubrité publiques et permette une insertion satisfaisante dans le tissu urbain existant. »

Face à une crise du logement qui éloigne de nombreux ménages de l’accession à la propriété, il est indispensable de lever les freins et de mobiliser tous les outils capables de fluidifier le marché immobilier.

La vente en viager constitue pour cela un dispositif encore insuffisamment développé. Elle permet pourtant de remettre progressivement des logements sur le marché, tout en offrant aux vendeurs, le plus souvent retraités, la possibilité de valoriser leur patrimoine immobilier et de disposer de ressources régulières, sans nécessairement devoir quitter leur logement lorsqu’il s’agit d’un viager occupé.

Pour les acquéreurs, le viager constitue également une modalité alternative d’accession à la propriété en permettant d’échelonner dans le temps le paiement du prix de vente. Il peut ainsi faciliter l’acquisition d’un logement dans un contexte de durcissement des conditions de crédit et de niveau élevé des taux d’intérêt.

Le régime fiscal actuellement applicable limite toutefois l’attractivité de ce mode de cession. 

Alors que la vente de la résidence principale bénéficie habituellement d’une exonération de la plus-value immobilière, le choix de percevoir une partie de son prix de manière échelonnée sous la forme d’une rente viagère entraîne, pour sa part, une imposition à l’impôt sur le revenu.

Cette différence de traitement est difficilement compréhensible car le fait d’étaler dans le temps le produit de la cession de la résidence principale ne devrait pas avoir pour conséquence d’alourdir la fiscalité applicable à une opération de même nature. En effet, la rente viagère ne constitue pas un revenu nouveau et ne fait qu’échelonner le versement d’une somme qui aurait été exonérée d’impôt si elle avait été perçue immédiatement lors de la vente.

Le présent amendement vise donc à mettre fin à cette incohérence en exonérant d’impôt sur le revenu les rentes viagères issues de la vente de la résidence principale.

En mettant fin à une différence de traitement qui pénalise aujourd’hui le choix de la rente par rapport à un versement immédiat, l’objectif de cet amendement est de rendre les ventes viagères plus simples, plus lisibles et plus attractives pour en faire un véritable outil au service de la fluidité du marché immobilier et de l’accession à la propriété. 

Afin de conserver la cohérence avec le régime fiscal applicable à la vente de la résidence principale, l’exonération proposée ne porterait toutefois que sur le montant de la rente fixé au moment de la cession. Les revalorisations ultérieures résultant de son indexation continueraient, elles, à relever du régime fiscal de droit commun. Il s’agit ainsi d’exonérer ce qui correspond au versement échelonné de la valeur du bien cédé, sans étendre cet avantage à la part supplémentaire de rente acquise au fil du temps, qui ne procède plus directement de la valeur du bien au jour de sa vente.

I. – Le 6 de l’article 158 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation au premier alinéa du présent 6, les rentes viagères constituées à titre onéreux en contrepartie de la cession de la propriété ou de la nue-propriété d’un immeuble constituant, au jour de la cession, la résidence principale du crédirentier sont exonérées d’impôt sur le revenu pour la fraction correspondant au montant de la rente fixé à la date de la cession. Les majorations résultant de l’application d’une clause d’indexation demeurent soumises aux dispositions du premier alinéa du présent 6. »

II. – Le I s’applique aux cessions intervenues à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi.

III. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.