Question orale sans débat ✓ Répondue le 01/05/2026 #18#

Contournement de l'encadrement des loyers par le recours frauduleux au bail civil

Posée le 16/04/2026 • Ministère interrogé : Ville et Logement

Ian Brossat CRCE-K

Sénateur — Paris

La question

M. Ian Brossat attire l'attention de M. le ministre de la ville et du logement sur l'essor particulièrement préoccupant du recours au bail civil, utilisé de manière détournée pour contourner l'encadrement des loyers et les règles essentielles de protection des locataires, notamment régies par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. En effet, dans un contexte de crise du logement et de forte tension sur le marché locatif, notamment à Paris et dans les zones tendues, de nombreuses agences immobilières et propriétaires utilisent désormais le bail civil pour échapper aux obligations légales applicables à la location d'une résidence principale. Le cadre juridique est pourtant clair : le recours au bail code civil est strictement limité à des usages spécifiques, tels que la location de parkings, de bureaux ou d'entrepôts, de résidences secondaires ou de logements de fonction. Il n'a en aucun cas, vocation à s'appliquer à des logements loués à titre de résidence principale. Pourtant, le mécanisme de contournement est désormais bien identifié. En stipulant que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, certaines agences immobilières et certains propriétaires se soustraient à l'ensemble des règles protectrices issues de la loi du 6 juillet 1989. Certaines annonces mentionnent ainsi « bail meublé de droit commun non soumis à l'encadrement des loyers ni au plafonnement des honoraires », induisant alors les locataires en erreur sur le régime juridique applicable. Cette pratique permet non seulement de contourner l'encadrement des loyers, mais aussi d'échapper à des obligations essentielles, notamment l'interdiction progressive de mise en location des logements énergivores, appelées passoires thermiques, classées F ou G. Les conséquences sont lourdes pour les locataires, qui peuvent se voir proposer des logements indignes, à des loyers qui dépassent de 200 à 400 euros l'encadrement des loyers, tout en étant privés de droits fondamentaux, tels que l'accès aux aides au logement, les règles protectrices en matière de préavis ou encore le plafonnement des frais d'agence. Or, tout logement occupé au moins huit mois par an constitue une résidence principale et relève, à ce titre, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. De même, les professionnels de l'immobilier sont soumis à des obligations strictes d'information dans les zones concernées par l'encadrement des loyers. L'absence des mentions obligatoires dans les annonces est susceptible de caractériser une pratique commerciale trompeuse. La proposition d'un bail civil pour un bien destiné à servir de résidence principale peut constituer un défaut d'information précontractuelle sanctionnable par une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Surtout, lorsque le professionnel de l'immobilier participe à l'établissement du bail, cette pratique peut être qualifiée de trompeuse, passible d'une amende maximale de 300 000 euros et de deux ans d'emprisonnement. Malgré ce cadre juridique clair et ces sanctions dissuasives, l'impunité demeure aujourd'hui largement de mise. Alertée sur ces pratiques, la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a confirmé qu'il s'agit d'un détournement du cadre légal et a indiqué qu'une campagne nationale de contrôle des professionnels de l'immobilier était en cours, afin de détecter ces pratiques et d'engager les poursuites nécessaires. Dans ce contexte, il lui demande quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour mettre un terme à ces pratiques frauduleuses, renforcer les contrôles et garantir l'application effective de l'encadrement des loyers ainsi que la protection des locataires.

✓ Réponse du gouvernement

Publiée le 01/05/2026

M. le président. La parole est à M. Ian Brossat, auteur de la question n° 1072, adressée à M. le ministre de la ville et du logement.

M. Ian Brossat. Madame la ministre, avant de vous poser ma question, permettez-moi d'avoir un mot de solidarité pour Raphaëlle Primet, présidente du groupe communiste au Conseil de Paris, qui faisait partie de la Global Sumud Flotilla, arraisonnée de force par l'armée israélienne cette nuit. Je souhaite que le Gouvernement fasse tout pour que cette élue de la République puisse être libérée dans les plus brefs délais, ainsi que les camarades qui se trouvaient avec elle à bord de la flottille.

Ma question porte sur le contournement de l'encadrement des loyers. Madame la ministre, vous avez peut-être vu passer l'annonce immobilière suivante : un logement, enfin, plutôt une chambre de 6 mètres carrés, non loin d'ici, est à louer pour 438 euros par mois.

Rien ne va dans une telle annonce, publiée sur le site d'une agence immobilière, Century 21. Tout d'abord, un logement de 6 mètres carrés n'est pas un logement, puisqu'en principe, un bien doit faire au moins 9 mètres carrés pour être considéré comme un logement digne.

Par ailleurs, l'encadrement des loyers, pourtant en vigueur à Paris depuis 2019, n'est à l'évidence pas respecté.

Enfin, l'annonce mentionnait un bail civil, réservé en principe à une cave, à un parking, éventuellement à une résidence secondaire, ce type de bail ne pouvant certainement pas être proposé pour une résidence principale.

Or de plus en plus de propriétaires proposent des baux civils pour ne pas respecter les règles qui, en principe, doivent s'appliquer en matière de logement. Leur impunité est insupportable. Les propriétaires qui se comportent ainsi doivent être sanctionnés.

Quelles dispositions le Gouvernement compte-t-il prendre pour s'assurer que les règles sont appliquées et pour que le contournement de l'encadrement des loyers soit sanctionné ?

M. le président. La parole est à Mme la ministre déléguée chargée de la mer et de la pêche.

Mme Catherine Chabaud, ministre déléguée auprès de la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature, chargée de la mer et de la pêche. Monsieur le sénateur, je vous remercie tout d'abord d'avoir évoqué la situation de votre collègue qui était à bord de la flottille. Je puis vous assurer que le Gouvernement enquêtera et suivra ce dossier.

La dérive que vous pointez, à savoir le contournement du droit des baux d'habitation lorsque le marché est tendu, est prise très au sérieux par mon collègue Vincent Jeanbrun.

Le cadre juridique est pourtant clair : lorsqu'un logement constitue la résidence principale d'un locataire, la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs s'applique de plein droit. Nous observons aujourd'hui non pas l'effet d'une imprécision du droit, mais son détournement.

Le bail civil, qui a toute sa place dans des situations bien définies, est utilisé pour échapper aux règles communes - encadrement des loyers, garantie locative, protection des occupants.

La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a été alertée sur de telles pratiques, qui prolifèrent. Certains acteurs, professionnels comme particuliers, y recourent de manière délibérée. Qu'il n'y ait aucune ambiguïté : ces pratiques engagent leur responsabilité et elles sont sanctionnées.

Au fond, l'enjeu dépasse les situations individuelles : quand la règle est contournée, tout le modèle vacille. Les locataires perdent des droits fondamentaux, les acteurs de bonne foi sont pénalisés et la confiance dans le marché locatif s'érode.

La ligne du Gouvernement est donc parfaitement claire. Tout d'abord, il faut faire respecter la loi avec toute la fermeté nécessaire. Ensuite, nous devons adapter le cadre juridique pour que des contournements de ce type ne soient plus possibles.

Tel est le sens de la mission confiée au professeur Sylvain Grataloup, chargé de proposer des évolutions concrètes pour sécuriser la loi de 1989 et lutter efficacement contre le recours abusif aux baux civils. Nous ne laisserons pas s'installer un système à deux vitesses, dans lequel certains respecteraient la règle quand d'autres s'en affranchiraient.

Lors d'une crise du logement aussi profonde, la seule ligne tenable est celle de la clarté, de la fermeté et du respect du droit. Le logement n'est pas un angle mort de la République ; c'est un espace où la loi doit s'appliquer pleinement.

M. le président. La parole est à M. Ian Brossat, pour la réplique.

M. Ian Brossat. Madame la ministre, je vous remercie de la clarté de votre réponse. En effet, lorsque les propriétaires ne respectent pas les règles, ils doivent être sanctionnés. Leur impunité est évidemment inacceptable.

Je souhaite évidemment que les actes suivent, et que des sanctions soient effectivement prononcées lorsque de tels phénomènes se produisent.

Source : senat.fr ↗