La paupérisation des copropriétés, mieux la connaître pour mieux la combattre - Rapport

Déposé le 18/07/2024

Amel Gacquerre UC

Sénatrice — Pas-de-Calais

Marianne Margaté CRCE-K

Sénatrice — Seine-et-Marne

60 ans ou presque après la loi de 1965 sur la copropriété, 10 ans après sa dernière réforme d'ampleur, la loi ALUR de 2014, elle-même directement inspirée, comme le Plan initiative copropriétés et la loi ELAN de 2018, du rapport du sénateur Dominique Braye, publié en 2012, la commission d'enquête avait pour objectif de procéder à une évaluation et de proposer des directions pour les années à venir.

Constituée mi-février 2024 à la demande du groupe communiste républicain citoyen et écologiste - Kanaky dans le cadre de son droit de tirage, la commission d'enquête a tenu une quinzaine de séances plénières, réalisé deux déplacements, dans le Pas-de-Calais, en Seine-et-Marne et en Essonne.

Au total, une centaine de personnes ont été auditionnées afin, d'une part, de comprendre les origines des difficultés des copropriétés et, d'autre part, d'imaginer des solutions pour garantir à tous l'accès à un habitat de qualité mais aussi pour favoriser le vivre ensemble. En effet, la copropriété est une petite démocratie dans laquelle l'intérêt immédiat de chacun peut être de ne pas coopérer, mais où l'intérêt de tous est que chacun coopère au bien commun.

10 millions de logementsen copropriété

1 million de copropriétaires modestes et très modestes

300 000 copropriétésnon immatriculées

Recommandations

1. - Améliorer le renseignement du Registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) et y intégrer des informations essentielles du plan pluriannuel de travaux, et imposer la transmission du plan pluriannuel de travaux aux banques lors d'une demande de prêt, afin que les charges de copropriété, notamment en cas de travaux, puissent être intégrées dans un projet de financement immobilier ;
2. - Achever le déploiement de la plateforme Histologe de lutte contre l'habitat indigne et garantir le suivi des signalements.
3. - Accroître les ressources financières des EPF, l'implication de l'ANRU et de l'Anah et tripler la capacité de préfinancement des aides de l'Anah de Procivis.
4. - Impliquer de nouveaux acteurs que sont :
5. - Limiter le droit de vote des copropriétaires présentant un retard intentionnel et abusif de paiement des charges ;
6. - Limiter le droit de recours contre les décisions d'assemblées générales des copropriétaires n'y assistant pas ;
7. - Donner un « bonus » aux copropriétaires occupants en confiant au ministère de la Justice une réflexion autour de l'octroi d'un « bonus copropriétaires résidents » aux copropriétaires occupants lors des votes en assemblée générale ayant trait à certaines questions d'entretien et de vie quotidienne de la copropriété.
8. - en élargissant le « super-privilège » de la copropriété pour les charges des cinq dernières années en cas d'hypothèque légale ;
9. - en confiant au ministère de la Justice l'élaboration d'une procédure de faillite du syndicat des copropriétaires permettant d'éviter la faillite personnelle de copropriétaires captifs de leur logement.
10. - Abaisser le seuil de majorité nécessaire à la désignation et à la révocation d'un syndic ;
11. - Permettre de déroger au contrat type de syndics sous la forme de contrats de groupe ou de prestations de services à la carte dans les copropriétés de moins de 20 lots.
12. - de créer un conseil de résidents se réunissant en amont et/ou en aval des assemblées générales, ou lorsque les résidents en ressentent la nécessité ;
13. - de permettre à des locataires mandatés d'assister aux réunions du conseil syndical et des assemblées générales.
14. - améliorer le renseignement du Registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) et y intégrer des informations essentielles du plan pluriannuel de travaux, et imposer la transmission du plan pluriannuel de travaux aux banques lors d'une demande de prêt, afin que les charges de copropriété, notamment en cas de travaux, puissent être intégrées dans un projet de financement immobilier ;
15. - achever le déploiement de la plateforme Histologe de lutte contre l'habitat indigne et garantir le suivi des signalements.
16. - les ministères de la Justice et de l'Intérieur pour assurer une réponse coordonnée des tribunaux et des forces de l'ordre afin de réussir le redressement des copropriétés dans de meilleurs délais et sans goulots d'étranglement liés au manque de magistrat ou sans rechutes liées aux trafics ou aux squats.
17. - la Banque de France pour assurer la coordination des mesures de surendettement avec les efforts de redressement des copropriétés.
18. - généraliser la mensualisation des charges de copropriété, permettant une gestion simplifiée du budget des ménages. ;
19. - faciliter le recouvrement des impayés par les syndics en allongeant la durée maximale du plan d'apurement de la dette jusqu'à 10 ans.
20. - en élargissant le « super privilège » de la copropriété pour les charges des cinq dernières années en cas d'hypothèque légale ;
21. - en confiant au ministère de la Justice l'élaboration d'une procédure de faillite du syndicat des copropriétaires permettant d'éviter la faillite personnelle de copropriétaires captifs de leur logement.