Impact du dispositif « Relance logement » sur le ZAN

Depuis 2022, le secteur du bâtiment traverse une crise profonde, accentuée par une hausse des taux d'intérêt, l'augmentation du coût des matériaux et la baisse de la demande de logements. Cette conjonction de facteurs a entraîné un ralentissement de l'activité, notamment dans la construction neuve, avec un impact significatif sur l'emploi et l'investissement. L'année 2024 a toutefois marqué un premier point d'inflexion, avec un net reflux de l'inflation et une stabilisation progressive du marché immobilier. En 2025, plusieurs indicateurs tels que la hausse de la production de crédits à l'habitat, la progression des autorisations de logements et des mises en chantier, confirment une amélioration, bien que partielle, de la conjoncture. Les enquêtes de conjoncture de l'INSEE témoignent également d'un regain de confiance chez les professionnels du bâtiment. Par le plan de relance du logement annoncé par le Premier ministre le 23 janvier 2026, le Gouvernement vise à accélérer la reprise de l'activité afin d'enclencher une dynamique durable afin de répondre à la préoccupation forte des Français que constitue l'accès au logement notamment dans le parc privé. Face à la baisse du nombre de logements à louer sur le territoire et à la crise du secteur du logement, les investisseurs individuels demeurent des acteurs essentiels pour relancer la production et accroître la disponibilité de logements en France. C'est pourquoi il est apparu nécessaire au Gouvernement d'agir structurellement pour la relance du logement, notamment de l'offre locative de logements abordables et de longue durée, par un soutien à l'investissement locatif privé. À l'aune des réflexions menées depuis plusieurs mois par les parlementaires sur la fiscalité locative, le Gouvernement a souhaité porter dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 un dispositif inspiré des propositions du rapport parlementaire remis le 30 juin 2025 par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson. Un nouveau dispositif fiscal très ambitieux figure dans la loi de finances pour 2026, avec deux avantages fiscaux majeurs : - amortissement du bien : le ménage peut déduire chaque année de ses revenus locatifs, au-delà des charges (entretien et réparation, taxe foncières, intérêts d'emprunt…) une fraction du prix d'achat du logement, progressive en fonction des loyers appliqués. Cela signifie que le ménage peut déduire de ses revenus le prix d'achat du bien. Si l'ensemble des déductions conduit à un revenu foncier négatif, le surplus peut diminuer l'ensemble des revenus imposables du foyer, dans la limite de 10 700 € par an ; - le dispositif est accessible à tous : les biens concernés peuvent se situer partout en France, sans zonage particulier puisque les zones détendues, essentiellement en ruralité, disposent de potentialités immobilières pouvant être aménagées pour répondre aux nouveaux modes de vie et au vieillissement de la population. Il n'y a pas de plafond de revenu pour en bénéficier. Il concerne, d'une part, les biens neufs et, d'autre part, les biens anciens sous condition de travaux afin de rénover les « passoires thermiques » et les remettre très rapidement sur le marché. L'objectif est de contribuer à produire 50 000 logements locatifs supplémentaires par an destinés à la location, en complément des outils déjà déployés pour soutenir le logement, notamment la primo-accession, avec la réouverture du Prêt à taux zéro (PTZ) à l'ensemble du territoire depuis 2025. Cette dynamique doit impérativement être conciliée avec l'objectif national de réduction de la consommation foncière. En moyenne annuelle, 24 000 hectares ont été urbanisés sur la dernière décennie dont 60 % dans des territoires présentant de faibles besoins en logements. A cet égard, 51 % de la consommation d'espaces liée à l'habitat est portée par des opérations de moins de 8 logements par hectare. C'est pourquoi la France s'est fixée l'objectif de réduire de moitié le rythme d'urbanisation sur la décennie en cours par rapport à la précédente, trajectoire incitant notamment à la densification des opérations de construction de logements. Il est possible de produire de nombreux logements pour une consommation foncière faible en mobilisant les espaces non encore construits de l'enveloppe urbaine existante et en incitant à la densification des opérations. Dans les Hauts-de-France, sur la période 2009-2017, le logement social n'a ainsi représenté que 5 % de la consommation d'espace régionale pour 32 % de la production totale de logements (CEREMA, Mesure de l'artificialisation induite par le logement social : Expérimentation en Hauts-de-France, 2023). La mobilisation prioritaire des gisements fonciers en recyclage urbain constitue également un levier déterminant. Parmi ces gisements, les friches représentent environ 170 000 hectares dont plus de 40 000 ha en zone tendue, à l'échelle nationale, à reconquérir et valoriser. Afin d'accompagner les collectivités dans la production de logements tout en prenant en compte l'impératif de sobriété foncière, les collectivités peuvent en particulier s'appuyer sur les établissements publics fonciers (EPF), locaux comme d'Etat. Ces derniers ont cédé pour la seule année 2024 du foncier équivalent à 15 000 logements, quasi-exclusivement en recyclage urbain. Ainsi, les deux objectifs poursuivis par le Gouvernement, de sobriété foncière et relance de la production et de la remise sur le marché de logements de qualité ne s'opposent pas mais doivent au contraire trouver à se concilier dans une approche de projet urbain utilisant les leviers disponibles notamment pour favoriser le recyclage foncier et la densification des opérations.