Question écrite ✓ Répondue le 09/05/2024 #18#23#

Transfert des droits d'exploitation des établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes

Posée le 19/10/2023 • Ministère interrogé : Solidarités et familles

Fabien Genet Les Républicains

Sénateur — Saône-et-Loire

La question

M. Fabien Genet attire l'attention de Mme la ministre des solidarités et des familles sur la problématique des transferts des droits d'exploitation des établissements d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD). Dans certains établissements, plusieurs acteurs interviennent dans le montage juridique : des promoteurs-exploitants, des investisseurs privés (bailleurs) et des épargnants qui achètent une ou plusieurs chambres médicalisées. Ces dernières sont ensuite louées par l'exploitant avec un bail commercial d'une durée parfois supérieure à 10 ans. Ainsi, de nombreuses personnes ont placé leurs économies dans l'achat de chambres médicalisées en EHPAD, espérant satisfaire un complément de salaire. Toutefois, dans certains cas, les structures envisagent le transfert de leurs activités médico-sociales. En cas de transfert, seule l'activité et transférée, et non le bien immobilier. Ainsi, les épargnants se retrouvent dans une situation particulièrement difficile, le bien dont ils sont propriétaires perdant la quasi-totalité de sa valeur, puisqu'il devient inutilisable sans autorisation d'exploitation. Aussi, il lui demande donc ce qu'entend faire le Gouvernement pour assurer un modèle respectueux de l'ensemble des acteurs.

✓ Réponse du gouvernement

Publiée le 09/05/2024

Le Gouvernement est particulièrement attentif à la situation de copropriétaires ayant investi sous forme de lots (en l'occurrence des chambres) dans des Etablissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) en qualité de loueur en meublé non professionnel. Les gestionnaires de ces EHPAD sont amenés après plusieurs années d'activité à transférer leur capacité vers un établissement plus neuf et plus grand, sans concertation avec les copropriétaires des locaux d'EHPAD qu'ils louaient. A ce titre, ils disposent d'une certaine marge de manoeuvre dans le choix de l'implantation et dans le montage immobilier des établissements qu'ils gèrent. Dans ce contexte, la protection des droits des investisseurs passe par l'obligation d'information dans les contrats pour couvrir les situations de changements d'implantation. La loi du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique (dite loi SAPIN II) a introduit un article L.122-23 dans le code de la consommation qui renforce l'information sur les risques liés aux investissements locatifs. Le non-respect des obligations renforcées de transparence, qui s'appliquent à la commercialisation des biens immobiliers dans les EHPAD est sanctionné par une amende administrative pouvant atteindre 100 000 euros. La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes effectue régulièrement des contrôles sur les opérateurs économiques spécialisés dans l'investissement locatif et prononce les suites adaptées à la gravité des manquements constatés. Ainsi, à titre d'exemple, en cas de pratique commerciale trompeuse, le professionnel concerné encourt une peine de 2 ans d'emprisonnement et de 300 000 euros d'amende pour une personne physique. Cette sanction est par ailleurs portée à 1 500 000 euros pour une personne morale. Ces dispositions sont renforcées dans la loi portant diverses mesures relatives au grand âge et à l'autonomie avec une information des autorités de tarification rendue obligatoire dans les deux mois précédant tout changement important dans l'activité, l'installation, l'organisation, la direction ou le fonctionnement d'un établissement ou d'un service. Le montant de l'amende prévue en cas de non-respect de ces dispositions pourra désormais aller jusqu'à 5 % du chiffre d'affaires réalisé, en France et dans le champ d'activité en cause, par le gestionnaire lors du dernier exercice clos.

Source : senat.fr ↗