Moyens des bailleurs sociaux pour garantir l'achèvement de leurs logements

Afin de prévenir les aléas de construction et les éventuelles défaillances pouvant en résulter, l'article R. 261-17 du code de la construction et de l'habitation impose au promoteur de fournir à l'acquéreur une garantie d'achèvement ou de remboursement. La garantie de remboursement peut être matérialisée par une convention de cautionnement. Il s'agit d'une garantie autonome, qui peut être actionnée même en cas de procédure de redressement ou de liquidation judiciaire. Elle permet à l'acquéreur d'obtenir la restitution du prix en cas d'annulation de la vente. La garantie d'achèvement sécurise quant à elle la livraison du bien en cas de défaillance du vendeur. Elle peut être intrinsèque, et résulte alors de l'opération elle-même, du fait des modalités de financement, ou de l'état d'avancement de la construction. À défaut, la garantie est extrinsèque, et résulte de l'engagement d'un tiers garant, qui peut être un établissement financier, une banque, une compagnie d'assurance ou une société de caution mutuelle. La garantie d'achèvement intrinsèque ou extrinsèque prend fin à l'achèvement de l'immeuble, dans les conditions prévues par les articles R. 261-1 et R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation. Depuis le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), seules les garanties de remboursement et d'achèvement extrinsèque sont admises pour sécuriser la livraison de ces biens, lorsqu'ils sont destinés à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel. Toutefois, les parties peuvent contractuellement déroger à cette obligation, et recourir à une garantie intrinsèque, si les fondations de la construction sont déjà achevées au moment de la signature de l'avant-contrat de vente et si le financement comporte 75 % de fonds propres. De surcroît, et depuis la loi d'évolution pour le logement, l'aménagement et le numérique (ELAN) du 23 novembre 2018, le garant financier peut désigner un mandataire pour superviser l'achèvement de l'immeuble. Compte tenu des assouplissements prévus par la réglementation, il n'apparaît ni nécessaire ni opportun de dispenser la VEFA de toute garantie d'achèvement. L'absence de toute garantie augmenterait, par ailleurs, l'aléa sur l'achèvement de la construction en VEFA, fragilisant ainsi la confiance et l'investissement des acquéreurs.