Obligation de production d'énergies renouvelables ou de végétalisation de toitures

L'article L.171-4 du code de la construction et de l'habitation impose des obligations d'installation de procédés d'énergie renouvelable ou de végétalisation, aux bâtiments entrant dans son champ d'application. Ces travaux réalisés en toiture modifient l'aspect extérieur du bâtiment et, à ce titre, nécessitent une autorisation d'urbanisme. La division volumétrique est une technique juridique permettant d'attribuer des portions d'un même bâtiment à différents propriétaires de manière totalement indépendante, sans indivision, ni parties communes. Contrairement à la copropriété, qui est encadrée par la loi, la division volumétrique repose uniquement sur des conventions privées entre les propriétaires. De manière générale, le droit de l'urbanisme ne reconnaissant pas la division en volumes comme une unité foncière, l'administration raisonne à l'échelle de l'ensemble du terrain, et non du seul volume concerné. Ainsi, l'assiette du permis correspond à la totalité de l'unité foncière, et les règles d'urbanisme sont vérifiées en fonction de la surface globale du terrain, et non du volume objet de la demande. Si le Conseil d'État admet que des ensembles immobiliers complexes puissent faire l'objet de permis distincts (CE, 17 juill. 2009, Commune de Grenoble, n° 301615), par exception au principe du permis unique (CE, 10 oct. 2007, Demoures, n° 277314), ceux-ci doivent être déposés simultanément. Il revient donc à l'ensemble des co-volumiers de s'assurer collectivement du respect des obligations de l'article L.171-4. Dans le cas particulier d'un volume de toiture distinct, celui-ci peut être détenu ou géré par une entité spécifique (par exemple une association de propriétaires). La responsabilité de la mise en conformité peut alors lui incomber, à condition que ses statuts le prévoient. Toutefois, lorsque la toiture constitue un élément d'intérêt collectif (équipements techniques, installations existantes), sa gestion repose généralement sur des conventions entre propriétaires. Ces conventions peuvent alors être adaptées pour intégrer les obligations issues de l'article L.171-4 du code de la construction et de l'habitation.