Confiance dans les rapports locatifs

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite mettre en place des sanctions à l’égard des bailleurs et des plateformes d’hébergement d’annonces immobilières locatives.

On observe actuellement, comme le démontre le 6e Baromètre de l’encadrement des loyers de la Fondation pour le Logement, une forte disparité en fonction des différents sites d’annonces locatives, allant de 24 % d’annonces au-delà des plafonds de loyer pour la Fnaim et jusqu’à 52 % sur Leboncoin. Des marges importantes de progression existent pour chacun des acteurs, dans le but de faire mieux respecter la loi : il est de la responsabilité des plateformes de ne pas mettre en ligne des annonces hors-la-loi.

Pour plus de 50 % des dossiers pour lesquels l’association Brigade Associative Inter Locataires (BAIL) obtient une régularisation de loyer, une agence immobilière a participé à la rédaction du contrat de location. Le professionnel de l’immobilier est donc l'un des premiers responsables du non-respect de l’encadrement des loyers. 30 % des biens du parc privé locatif sont gérés par des mandataires et pourtant ils représentent 50 % des abus constatés.

Les professionnels de l’immobilier doivent être responsabilisés comme c’est déjà le cas sur le dispositif de permis de louer ou la puissance publique peut sanctionner par des amendes administratives les agences immobilières ne respectant pas le dispositif.

C’est à cette problématique que prétend répondre cet amendement.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

Après l’alinéa 30, insérer les alinéas suivants :

« – Les annonces relatives à la mise en location d’un logement situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers doivent indiquer les conditions tarifaires de cette mise en location au regard du loyer de référence et du loyer de référence majoré. Elles indiquent également, le cas échéant, le montant et la justification de tout complément de loyer.

« Les plateformes de diffusion d’annonces de mise en location d’un logement s’assurent du respect de l’alinéa précédent.

« Toute annonce publiée sans la mention des éléments prévus au sixième alinéa du présent VII, ou proposant un loyer qui ne respecte pas l’encadrement des loyers, expose la plateforme d’annonces sont punis d’une sanction administrative, prononcée par le représentant de l’État dans le département, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent, dont le montant ne peut être supérieur à 20 000 € par annonce irrégulière. » ;

Cet amendement rétablit, en l’adaptant, la demande de rapport d’évaluation adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture et supprimée par le Sénat. 

Le Sénat a fait le choix de prolonger l’expérimentation de deux ans. Cette prolongation n’a de sens que si elle permet au législateur de se prononcer, à son terme, sur des bases objectives. Or les évaluations disponibles mettent en évidence des effets contrastés : un effet modérateur sur les loyers d’ampleur variable selon les territoires, des interrogations sur l’évolution de l’offre locative et un respect des plafonds encore inégal.

Le présent amendement prévoit donc qu’un rapport soit remis au Parlement au plus tard six mois avant le terme de l’expérimentation, afin d’éclairer la décision de la pérenniser, de la modifier ou d’y mettre fin. Ce rapport portera notamment sur l’offre locative et les éventuels effets d’éviction, sur l’effectivité des contrôles et sur l’usage par les collectivités de la faculté de sortie anticipée introduite par le Sénat.

Substituer à l’alinéa 31 les deux alinéas suivants :

« D. – Il est ajouté un IX ainsi rédigé :

« IX. – Au plus tard six mois avant le terme de l’expérimentation mentionnée au I, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de celle-ci. Ce rapport analyse notamment les effets du dispositif sur le niveau des loyers, sur le volume et la qualité de l’offre locative et sur le développement de formes de location échappant à l’encadrement. Il dresse le bilan du respect des loyers de référence, des contrôles réalisés et des sanctions prononcées, ainsi que de la mise en œuvre de la faculté de mettre fin au dispositif prévue au I bis. Il est rendu public. » »

Cet amendement rétablit, dans une nouvelle rédaction, l’article 1er ter adopté par l’Assemblée nationale en première lecture et supprimé par le Sénat. Il prévoit que les loyers des logements intermédiaires et des logements conventionnés ne sont pas pris en compte pour le calcul du loyer médian servant à fixer les loyers de référence.

Les loyers de référence sont fixés à partir des loyers médians constatés par les observatoires locaux des loyers. Or les données prises en compte incluent des logements du parc privé dont le loyer est plafonné en contrepartie d’une aide publique : logements conventionnés avec l’Anah, notamment au titre du dispositif Loc’Avantages, et logements locatifs intermédiaires. Leur loyer ne résulte pas de la rencontre de l’offre et de la demande, mais de plafonds réglementaires inférieurs aux prix de marché.

Les intégrer à l’assiette du loyer médian tire mécaniquement les loyers de référence vers le bas, alors que ces logements sont eux-mêmes soumis à leurs propres plafonds. Le loyer de référence doit refléter le marché auquel il s’applique. Le présent amendement exclut donc ces logements du calcul, afin de fonder l’encadrement sur une référence fidèle au seul marché locatif libre.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Avant le dernier alinéa du II de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les niveaux de loyers des logements intermédiaires au sens de l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation et des logements faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 831-1 du même code ne sont pas pris en compte pour le calcul du loyer médian mentionné au présent II. » »

Cet amendement rétablit, dans une nouvelle rédaction, le 4° du A du I de l’article 1er, supprimé par le Sénat. Comme le dispositif adopté par l’Assemblée nationale en première lecture, il porte sur le septième alinéa du I de l’article 140 de la loi ELAN, qui confie au représentant de l’État la fixation des loyers de référence.

Les loyers de référence sont établis à partir des loyers médians constatés par les observatoires locaux des loyers. Les données prises en compte incluent des logements du parc privé dont le loyer est plafonné en contrepartie d’une aide publique : logements conventionnés avec l’Anah, notamment dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, et logements locatifs intermédiaires. Leur loyer ne résulte pas du libre jeu de l’offre et de la demande mais de plafonds réglementaires, inférieurs au prix de marché.

Les intégrer dans le calcul tire mécaniquement la médiane vers le bas, alors que ces logements sont eux-mêmes exclus de l’encadrement, puisqu’ils obéissent à leurs propres plafonds. Le loyer de référence doit refléter le seul marché locatif auquel il s’applique. Le présent amendement exclut donc ces logements de l’assiette de calcul, afin de fonder l’encadrement sur une référence fidèle au marché libre.

Substituer à l’alinéa 7 les trois alinéas suivants :

« 2° et 3° (Supprimés)

« 4° Le septième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Pour la détermination de ces loyers, il n’est pas tenu compte des niveaux de loyers des logements intermédiaires au sens de l’article L. 302‑16 du code de la construction et de l’habitation ni de ceux des logements faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 831‑1 du même code. » ;

« 4° bis et 5° (Supprimés) »

Le présent amendement apporte une précision rédactionnelle au dispositif introduit par le Sénat permettant à une commune de mettre fin à l’encadrement des loyers sur son territoire avant le terme de l’expérimentation.

Comme pour la décision prise au niveau de l’établissement public ou de la métropole, le texte ne prévoit aucune autorisation du ministre chargé du logement. La commune adopte une délibération et en informe l’État ainsi que le président de l’établissement public ou de la métropole concernés.

Il est donc juridiquement inexact de prévoir que la commune « demande » la fin du dispositif. Dès lors que la loi lui confère un pouvoir propre de sortie, elle en décide la mise en œuvre et n’a pas à en solliciter la permission.

À la première phrase de l’alinéa 10, substituer aux mots :

« demander la fin »

les mots :

« décider de la fin ».

Le présent amendement propose de laisser l’expérimentation de l’encadrement des loyers arriver à son terme. Après huit années d’existence, les éléments disponibles ne justifient pas la prorogation d’un dispositif qui traite les symptômes de la pénurie de logements sans agir sur sa cause : l’insuffisance de l’offre dans les zones les plus tendues.

Le rapport d’évaluation remis en mai 2026 par Guillaume Chapelle et Gabrielle Fack constate certes un effet modérateur sur les loyers, évalué entre 2 % et 4 % hors Paris, mais souligne également son ciblage imparfait, son coût pour les finances publiques et les limites importantes des données disponibles pour apprécier ses effets sur le parc locatif. La mission observe notamment une diminution du nombre d’annonces dans plusieurs territoires soumis à l’encadrement, de l’ordre de 0,1 à 0,15 point logarithmique hors Paris, sans pouvoir déterminer à ce stade si elle traduit une réduction effective du parc ou une moindre mobilité des locataires.

Cette incertitude ne saurait conduire à ignorer les mécanismes économiques à l’œuvre. Un plafonnement durable des prix réduit le rendement relatif de la mise en location et incite certains propriétaires à vendre, à changer l’usage de leur bien ou à renoncer à l’investissement locatif. La littérature internationale documente cet effet : l’étude de Diamond, McQuade et Qian sur San Francisco estime ainsi que l’extension de l’encadrement y a entraîné une réduction de 15 % de l’offre locative des logements concernés. Le rapport Fack-Chapelle rappelle lui-même que les effets sur l’offre et l’allocation des logements tendent à s’accumuler avec la durée du contrôle.

Dans un marché caractérisé avant tout par une insuffisance de logements disponibles, la politique publique doit viser à restaurer l’offre plutôt qu’à administrer durablement les prix. L’expérimentation engagée en 2018 a rempli sa fonction d’évaluation. Il convient désormais d’en tirer les conséquences et d’y mettre fin.

Supprimer cet article.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Avant le dernier alinéa du II de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les secteurs géographiques où le niveau de loyer médian est supérieur de 10 % au niveau du loyer médian de l’agglomération pour les mêmes catégories de logements, le loyer de référence majoré est au plus supérieur de 10 % au loyer de référence. »

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

La première phrase du dernier alinéa du II de l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est ainsi modifiée :

1° Le montant : « 5 000 € » est remplacé par le montant : « 10 000 € » ;

2° Le montant : « 15 000 € » est remplacé par le montant : « 30 000 € ».

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite interdire le complément de loyer.

Le complément de loyer constitue aujourd'hui le principal mécanisme de contournement de l'encadrement des loyers, permettant aux bailleurs de pratiquer des loyers excessifs en dépit du dispositif de régulation mis en place. Les données du 6ème baromètre de l'encadrement des loyers de la Fondation pour le Logement démontrent l'ampleur du problème : 37% des annonces au niveau national dépassent les plafonds de loyers, avec des pics atteignant 61% dans certaines agglomérations comme Plaine Commune.

Aujourd'hui, des bailleurs peuvent utiliser le complément de loyer comme un moyen légal de dépasser les plafonds de loyer. Ainsi, le flou juridique entourant la notion de "caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes" est systématiquement exploité par les bailleurs et les professionnels de l'immobilier pour justifier des dépassements injustifiés. Par exemple, l'agence OQORO, qui gère plus de 8 000 biens en France, applique des compléments de loyer sur la quasi-totalité de leurs logements, témoignant d'un usage abusif et systématique de ce dispositif.

L'analyse des contentieux traités par l'association BAIL à Lyon révèle que les compléments de loyer reposent fréquemment sur des justifications fallacieuses : cuisine aménagée, double vitrage, parquet ou cave sont régulièrement invoqués alors que la jurisprudence les considère comme ne caractérisant pas "un confort exceptionnel au regard de logements comparables".

Le maintien du complément de loyer crée également une asymétrie d'information et un déséquilibre de pouvoir préjudiciables aux locataires. Le bailleur n'a pas de dossier justificatif à fournir aujourd'hui lors de la mise en location, au contraire, il revient au locataire de prouver que le complément de loyer mis en place est illégal ! A cette charge de la preuve qui repose sur le locataire s'ajoute un contexte de marché extrêmement tendu, dans lequel se reloger relève du parcours du combattant. Les locataires sont donc freinés dans leurs recours par la crainte de représailles de la part des propriétaires ou d'une détérioration de leurs relations.

Enfin, le complément de loyer entrave l'objectif même de l'encadrement des loyers : réguler le marché locatif et le rendre abordable pour tous. En autorisant des dépassements du loyer de référence majoré, il vide de sa substance le dispositif d'encadrement et perpétue les bulles spéculatives sur le marché locatif, particulièrement dans les zones tendues.

La suppression du complément de loyer permettra de simplifier le dispositif d'encadrement, de le rendre plus lisible et plus efficace, tout en mettant fin aux abus constatés massivement sur le terrain. Elle rétablira un équilibre dans les rapports locatifs et garantira que l'encadrement produise pleinement ses effets de modération des loyers et de protection des locataires les plus vulnérables.

I. – Substituer aux alinéas 17 à 20 l’alinéa suivant :

« 2° Le B est supprimé. »

II. – En conséquence, rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« B bis. – Les alinéas 2 et 3 du IV sont supprimés. »

III. – En conséquence, l’alinéa 22 est ainsi rédigé :

B ter. – Au premier alinéa du VI, les mots : « , hors montant du complément de loyer le cas échéant, » sont supprimés. »

Le présent amendement de repli limite à un an, au lieu de deux, la prorogation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers.

Après huit années d’application et une première prorogation décidée en 2022, l’expérimentation a produit suffisamment d’éléments pour que le législateur puisse se prononcer sur son principe. Sa prolongation ne saurait devenir le moyen de différer indéfiniment cette décision.

Une année supplémentaire ménage une période de transition substantielle tout en fixant une échéance rapprochée et crédible. Elle évite ainsi de transformer une expérimentation temporaire en dispositif permanent par prorogations successives.

À l’alinéa 5, substituer au mot :

« dix »

le mot :

« neuf ».

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite exclure les logements classés F et G du loyer majoré.

Imposer aux habitants des passoires thermiques des loyers majorés alors qu’ils sont déjà contraints de dépenser davantage en énergie, c’est une double peine.

Afin d’inciter les propriétaires à rénover leurs logements et de ne pas faire payer aux locataires un prix pour une prestation qui ne le mérite pas, cet amendement prévoit que le loyer des logements classés F ou G au titre du DPE ne puisse pas excéder le loyer de référence minoré.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

Après l’alinéa 15 insérer les deux alinéas suivants :

– a bis) Après le première alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le loyer des logements qui appartiennent aux classes F et G ne peut excéder le loyer de référence minoré » ;

Le présent amendement ramène à trois mois le délai de prescription spécifique que le Sénat propose d’instituer pour l’action en diminution du loyer fondée sur le dépassement du loyer de référence majoré.

Les éléments nécessaires à l’exercice de cette action sont connus dès la conclusion du bail : le montant du loyer stipulé au contrat, les caractéristiques du logement et le loyer de référence majoré applicable à cette date. Il n’est dès lors pas justifié de maintenir pendant une année entière une incertitude sur le montant du loyer dû au titre du contrat.

Cette incertitude est d’autant moins souhaitable que l’expérimentation de l’encadrement arrive à son terme. Un délai d’un an ferait naître des contentieux portant sur des contrats conclus dans les derniers mois du dispositif alors même que celui-ci aurait entre-temps cessé de s’appliquer aux nouveaux baux.

Un délai de trois mois laisse au locataire un temps suffisant pour vérifier le respect du plafond applicable et engager son action tout en permettant aux parties de stabiliser rapidement leur relation contractuelle.

À l’alinéa 14, substituer aux mots :

« un an »

les mots :

« trois mois ».

Par cet amendement, le groupe LFi, souhaite élargir le champ d’application de l’encadrement des loyers afin que celui-ci s’applique à tout logement constituant la résidence principale du locataire. Nous souhaitons garantir l'inclusion du coliving ainsi que l’ensemble des résidences privées avec services, notamment les résidences étudiantes privées.

Dans un contexte où les nouveaux modes d’habitation tels que le coliving se développent rapidement, et alors que les étudiants comme d’autres publics précaires sont particulièrement exposés à des loyers excessifs, il est indispensable de garantir une meilleure protection des locataires. En effet, on constate de nombreux abus notamment au sein des résidences privées avec services, où des loyers élevés s’ajoutent à des prestations facturées en parallèle et sans réelle justification.

Ainsi, cet amendement propose de considérer que tout contrat de location établissant que le logement constitue la résidence principale du locataire doit être soumis à l’encadrement des loyers, afin d’assurer un contrôle effectif des loyers de l’ensemble des résidences principales, en particulier lorsque les publics concernés sont en situation de précarité.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

I. – À l’alinéa 16 rétablir le c) dans la rédaction suivante :

c) Le second alinéa est ainsi modifié :

– après le mot : « précitée », sont insérés les mots : « ou d’activité consistant à fournir un logement s’apparentant à une location meublée au sens du titre I^er bis de la même loi et donnant accès à des espaces partagés ou à des services réservés aux seuls titulaires d’un tel contrat de location, dont la définition est précisée par décret » ;

– est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « Le propriétaire communique au colocataire qui en fait la demande le montant des loyers perçus de la part de l’ensemble des colocataires et, le cas échéant, une copie du contrat unique. » ;

II. – À l’alinéa 20 rétablir le d) dans la rédaction suivante :

d) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le représentant de l’État dans le département constate qu’un logement constitue la résidence principale du locataire bien que le bail ne respecte pas la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, il peut mettre le bailleur en demeure, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des éventuels loyers trop perçus, même en l’absence de requalification du bail par le juge. » ;

III. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

B bis. – Le dernier alinéa du IV est supprimé ;

Par cet amendement, le groupe LFi propose de maintenir à 3 ans la prescription pour contester un dépassement de loyer à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits

En effet, la version issue du Sénat prévoit de réduire à un an après la fin du bail le délai dont disposent les locataires pour contester un dépassement de loyer. Cette mesure constituerait un recul dans la protection des droits des locataires.

Le délai actuel de trois ans pour contester un dépassement de loyer répond à une réalité documentée : de nombreux locataires ne sont pas informés de leurs droits au moment de la signature du bail et ne découvrent l'existence de l'encadrement des loyers que progressivement, au fil de leurs recherches ou de leurs échanges avec d'autres locataires ou des associations.

Dans un contexte de forte asymétrie d'information entre propriétaires (souvent accompagnés par des professionnels de l'immobilier) et locataires, le maintien d'un délai de trois ans est indispensable pour permettre un accès effectif au droit. La Fondation pour le Logement, Alda et Bail soulignent que "la responsabilité de faire respecter la législation" repose trop largement sur les locataires, qui sont "freinés par les procédures, craignent des représailles ou une détérioration de leurs relations" avec leurs propriétaires.

À Paris, depuis la mise en place de la procédure de signalement des loyers excessifs en 2023, près de 4 000 signalements ont été enregistrés au premier semestre 2025, permettant aux locataires de récupérer en moyenne 3 300€ de loyers trop perçus au terme d'une procédure gratuite. À Lyon, l'association BAIL a permis de rembourser plus de 200 000€ aux locataires accompagnés depuis juin 2023, soit en moyenne 2 500€ par locataire.

Ces montants démontrent l'importance financière des enjeux pour les locataires concernés. Or, une partie significative de ces récupérations concerne des loyers payés pendant plusieurs années avant que le locataire ne prenne conscience du dépassement ou ne trouve le courage de contester. Réduire le délai à un an après la fin du bail priverait ces locataires de la possibilité de récupérer ces sommes importantes.

Les alinéas 13 et 14 sont supprimés

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite uniquement pérenniser l’encadrement des loyers comme cela était prévu par le texte issu de l’Assemblée nationale.

La crise du logement en France s'accentue chaque année devant l'inaction des pouvoirs publics. Selon l'INSEE, 10 millions de personnes vivaient sous le seuil de pauvreté en 2023, soit 15,4% de la population. Dans ce contexte, le logement représente désormais un quart des dépenses des ménages en moyenne, et plus de 30% pour les plus modestes.

Le poids du loyer dans le revenu des locataires a doublé au cours des quarante dernières années, résultant d'une paupérisation des locataires d’une part et d'une croissance sans cesse des loyers de l’autre. Cette situation se traduit par des conséquences dramatiques avec notamment 350 000 personnes sans domicile dans notre pays.

Dans ce contexte, l’utilité sociale de l’encadrement des loyers n’est plus à prouver, celui–ci doit se développer davantage dans l’intérêt des locataires du parc privé.

Pérenniser l’encadrement permet de donner une visibilité ferme pour les collectivités territoriales en les dotant d’outils de régulation dont elles ont besoin pour maintenir une offre de logements abordables et protéger les locataires contre la hausse continue des loyers.

Le maintien de l’expérimentation avec une prolongation de deux ans, sans communes nouvelles empêchant la généralisation de sa protection tel qu’adopté par le Sénat n’est donc pas satisfaisant.

Substituer aux alinéas 4 à 8 les onze alinéas suivants :

a) Au début, les mots : « À titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 » sont remplacés par les mots : « Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts ou dans les communes qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement » ;

b) Les mots : « demander qu’ » sont remplacés par les mots : « mettre en œuvre » ;

c) À la fin, les mots : « soit mis en place » sont supprimés ;

d) Sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Ce dispositif peut porter sur tout ou partie du territoire de la collectivité ou de l’établissement. La mise en place du dispositif dans une commune est subordonnée à l’avis conforme du conseil municipal de cette dernière. » ;

2° Après le même premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Les communes peuvent également délibérer en vue de la mise en œuvre de ce dispositif. Lorsque les communes ne sont pas classées dans les zones géographiques mentionnées au même I, la délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Lorsque les communes relèvent d’un des établissements ou d’une des métropoles mentionnées au premier alinéa du présent I, cette délibération ne peut intervenir que si, dans un délai de trois mois après avoir été saisi d’une telle demande par sa commune membre, l’établissement public ou la métropole a opposé un refus implicite ou explicite à la prise d’une telle délibération.

« Le dispositif d’encadrement des loyers peut également être mis en place dans les communes dont toutes les communes limitrophes sont soumises au dispositif. » ;

3° Les deuxième à sixième alinéas sont supprimés ;

4° Au début du septième alinéa, les mots : « Pour chaque territoire ainsi délimité, » sont supprimés ;

4° bis L’avant-dernier alinéa est supprimé ;

5° À la fin du dernier alinéa, les mots : « cette expérimentation » sont remplacés par les mots : « ce dispositif » ;

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite permettre à de nouvelles collectivités de mettre en œuvre l’encadrement des loyers.

Depuis plus de vingt ans, la France connaît une envolée continue des loyers et des prix immobiliers, conséquence directe d’un laisser-faire de la puissance publique face aux logiques spéculatives. Métropoles saturées, villes moyennes en tension, territoires ruraux où l’offre se raréfie : nulle part le marché n’a permis d’assurer un droit effectif au logement. La financiarisation du parc locatif privé a au contraire aggravé la crise, jetant des millions de personnes dans le mal-logement, l’endettement ou l’expulsion, et poussant de nombreux ménages à la rue.

Le marché locatif privé est structurellement incapable de garantir à lui seul des loyers décents et stables, quel que soit le territoire. L’augmentation du nombre de communes classées en zone tendue montre à quel point la crise du logement est devenue systémique. Or, dans de nombreuses communes non répertoriées comme telles, les hausses brutales, la spéculation foncière et la pression touristique provoquent des déséquilibres considérables, invisibles dans les critères administratifs mais bien réels pour leurs habitants.

Dans ce contexte, le Sénat a fait le choix d’uniquement prolonger l’expérimentation de l’encadrement des loyers et de permettre aux collectivités déjà engagées d’en sortir avant son terme. Il n’a en revanche prévu aucune possibilité, pour de nouvelles collectivités, d’intégrer le dispositif. Il serait difficilement compréhensible de reconnaître une faculté de sortie, qui revient à laisser les loyers progresser à nouveau, tout en maintenant fermé l’accès à l’expérimentation pour des territoires confrontés à de fortes tensions locatives.

Nous proposons donc de rétablir la possibilité pour de nouvelles collectivités volontaires d’intégrer ce dispositif. Les communes pourront ainsi prendre l’initiative de demander la mise en œuvre de l’encadrement des loyers, sans qu’aucune puisse y être intégrée sans l’accord de son conseil municipal. Cette liberté permettra à des villes qui le souhaitent, comme Rennes, Marseille ou Chambéry, de rejoindre le dispositif. Elle autorisera aussi le maintien de l’encadrement dans les communes situées au sein d’une intercommunalité qui s’y oppose, à l’instar de Lyon et Villeurbanne au sein de la Métropole de Lyon.

I. – À l’alinéa 6, rétablir le d) dans la rédaction suivante :

d) Sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Ce dispositif peut porter sur tout ou partie du territoire de la collectivité ou de l’établissement. La mise en place du dispositif dans une commune est subordonnée à l’avis conforme du conseil municipal de cette dernière. » ;

II. – À l’alinéa 7 rétablir les 2° et 3° dans la rédaction suivante :

2° Après le même premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Les communes peuvent également délibérer en vue de demander la mise en œuvre de ce dispositif. Lorsque les communes ne sont pas classées dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, la délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Lorsque les communes relèvent d’un des établissements ou d’une des métropoles mentionnés au premier alinéa du présent I, cette délibération ne peut intervenir que si, dans un délai de trois mois après avoir été saisi d’une telle demande par sa commune membre, l’établissement public ou la métropole a opposé un refus implicite ou explicite à la prise d’une telle délibération.

« Le dispositif d’encadrement des loyers peut également être mis en place dans les communes dont toutes les communes limitrophes sont soumises au dispositif. » ;

3° Le deuxième alinéa est ainsi modifié :

a) Après le mot : « demandeur », sont insérés les mots : « ou de la commune » ;

b) Les mots : « transmise dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi » sont remplacés par les mots : « transmise avant le terme de l’expérimentation prévue au premier alinéa du présent I » ;

Le présent amendement apporte une précision rédactionnelle à la procédure introduite par le Sénat pour permettre à une collectivité de mettre fin à l’encadrement des loyers avant le terme de l’expérimentation.

Le verbe « demander » laisse entendre que la fin du dispositif serait soumise à une autorisation ou à une appréciation du ministre chargé du logement. Tel n’est pas le mécanisme prévu : l’organe délibérant prend une décision, puis en informe le ministre en lui transmettant sa délibération.

Une collectivité à laquelle la loi reconnaît la faculté de sortir du dispositif n’a pas à solliciter de l’État l’autorisation d’exercer cette faculté. Le terme « décider » décrit donc plus exactement tant la portée juridique de la délibération que la responsabilité politique qui s’y attache.

À la première phrase de l’alinéa 9, substituer aux mots :

« demander la fin »

les mots :

« décider de la fin ».

Par cet amendement de repli, le groupe LFi propose d’encadrer plus strictement les conditions d'application du complément de loyer, afin de mettre fin aux abus massifs existants aujourd'hui et constatés sur le terrain. Par la même, cet amendement permet de garantir que le complément de loyer demeure une exception limitée aux logements présentant réellement des caractéristiques exceptionnelles.

Le flou juridique qui entoure la notion de "caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes" est systématiquement exploité par les bailleurs et professionnels de l'immobilier pour justifier des compléments de loyer injustifiés, à l'image de l'agence OQORO, qui gère plus de 8 000 biens en France et applique des compléments de loyer sur la quasi-totalité de ses logements. À Lyon, l'association BAIL accompagne plus de 40 locataires uniquement pour des compléments abusifs pratiqués par cette seule agence.

D'une part, la jurisprudence a progressivement précisé les contours du complément de loyer, établissant qu'il doit reposer sur des caractéristiques "propres et objectives" au logement, excédant "largement" celles de logements comparables. Le Tribunal judiciaire de Paris a ainsi jugé que "les éléments relevés au bail, tels que cuisine aménagée, double vitrage, parquet ou cave, ne caractérisent pas un confort exceptionnel au regard de logements comparables". Ces précisions jurisprudentielles doivent être intégrées dans la loi elle-même pour éviter les litiges et clarifier les droits et obligations de chacun.

L'ajout des termes "propres et objectives" à la définition actuelle permettra de circonscrire le complément de loyer à des éléments intrinsèques au logement et mesurables objectivement, excluant ainsi les appréciations subjectives ou les caractéristiques banales présentées abusivement comme exceptionnelles.

D'autre part, actuellement, les propriétaires peuvent appliquer des compléments de loyer sans avoir à les justifier au moment de la mise en location, plaçant le locataire dans une position défavorable de contestation a posteriori.
Cet amendement propose que les bailleurs soient dans l'obligation de fournir un dossier complet, en annexe au contrat de location, qui devra comporter des justificatifs sérieusement élaborés démontrant le caractère exceptionnel du logement par rapport aux biens comparables du secteur afin de justifier l'application d'un complément.

Cette procédure renversera la charge de la preuve : ce ne sera plus au locataire de contester le complément, mais au bailleur de prouver, dès la signature du bail, que son logement justifie réellement un dépassement du loyer de référence majoré. Cette réforme s'inscrit dans la logique de responsabilisation du propriétaire et de protection du locataire.

De plus, cet amendement propose de modifier la définition du complément de loyer. En effet, sa définition doit également explicitement exclure certains cas. Alors que de nombreux propriétaires invoquent aujourd'hui la proximité de services publics ou privés (écoles, commerces, transports) pour justifier un complément de loyer, quand bien même ces éléments extérieurs au logement sont déjà pris en compte dans la fixation du loyer de référence selon les secteurs géographiques, cette double comptabilité conduit à une survalorisation injustifiée.
De même, la présence d'un parking, d'une cave ou d'un local à vélo ne devrait pas justifier un complément de loyer dès lors que ces surfaces annexes sont déjà valorisées dans le calcul du loyer de référence : les biens disposant de telles surfaces ont des loyers plus élevés qui sont pris en compte pour établir les loyers médians.

L'exclusion explicite de ces critères dans la loi évitera les interprétations abusives et clarifiera ce qui peut légitimement justifier un complément : uniquement des caractéristiques intrinsèques et exceptionnelles du logement lui-même, non déjà valorisées dans le loyer de référence.

Enfin, dans la continuité de l’amendement issu de la France insoumise et adopté en 2022 interdisant les compléments de loyer pour les logements comportant au moins un défaut de confort (toilettes sur le palier, humidité, installation électrique dégradée, vis-à-vis de moins de 10 mètres), il faut élargir les cas en interdisant tout complément de loyer lorsque le logement présente un faible DPE ou des anomalies dans les diagnostics. Un logement présentant ces caractéristiques ne saurait en effet justifier un complément de loyer, puisque ces défauts altèrent précisément son confort et sa qualité.

L’interdiction du complément de loyer sans fourniture du dossier de diagnostic technique, comme le demandent la Fondation pour le Logement et les associations Alda et Bail, garantira que le locataire dispose de toutes les informations nécessaires avant de signer son bail et que seuls les logements ne présentant aucune anomalie pourront prétendre à un dépassement du loyer de référence majoré.

De la même façon, alors que la loi interdit déjà les compléments de loyer pour les logements classés F et G, considérés comme des passoires thermiques et face à l'urgence climatique et à l'objectif de décarbonation du parc immobilier, nous souhaitons étendre cette interdiction aux logements classés D et E. Ces logements, bien que non encore considérés comme indécents, présentent une performance énergétique médiocre qui se traduit par des factures énergétiques élevées pour les locataires et une empreinte carbone excessive. Un logement mal isolé impose à son occupant une double peine : un loyer élevé et des charges de chauffage excessives. Il serait inéquitable d'autoriser un complément de loyer sur de tels logements.

L'ensemble de ces mesures vise à transformer le complément de loyer d'un mécanisme de contournement généralisé en une exception strictement encadrée et justifiée.

Cet amendement a été travaillé avec la Fondation pour le Logement, Alda et Bail.

À l’alinéa 18 rétablir les aa, ab, a et a bis dans la rédaction suivante :

aa) Au premier alinéa, après le mot : « caractéristiques », sont insérés les mots : « propres et objectives » ;

aa bis) Après le mot : « géographique », sont insérés les mots : « Le bailleur est tenu de justifier, dans le contrat de location, du caractère exceptionnel du logement et des éléments objectifs permettant de fonder le complément de loyer. »

ab) Le deuxième alinéa est complété par les mots : « et dans l’annonce relative à la mise en location du logement » ;

a) Après le quatrième alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :

« La proximité du bien avec des services publics ou privés et la présence dans la propriété du bien d’un parking, d’une cave ou d’un local à vélo ne peuvent justifier l’application d’un complément de loyer »

« Le complément de loyer ne peut excéder 10 % du montant du loyer de référence majoré.

« Le montant du complément de loyer est précisé dans les annonces relatives à la mise en location d’un logement définies à l’article 2‑1 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée. » ;

a bis) Le cinquième alinéa est ainsi modifié

–  Après le mot : « énergétique », sont insérés les mots : « de classe D ou de classe E ou »

–  Après le mot : « principale », sont insérés les mots : « des anomalies présentes dans les conclusions du dossier de diagnostic technique ».

–  À la fin de l’alinéa sont ajoutés les mots : « , une surface habitable égale ou inférieure à 14 mètres carrés »

a ter) Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3‑3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 n’est pas annexé au bail et lorsque le logement ne dispose pas d’un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, réalisé conformément à l’article L. 126‑26 du code de la construction et de l’habitation

a quater) Après le sixième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Le complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement ne dispose pas d’un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, réalisé conformément à l’article L. 126‑26 du code de la construction et de l’habitation

Le présent amendement supprime l’interdiction absolue d’appliquer un complément de loyer à un logement classé F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique. Cette interdiction, introduite en 2022, est sans rapport nécessaire avec l’objet même du complément de loyer, qui vise à tenir compte de caractéristiques particulières de localisation ou de confort qui ne sont pas prises en considération dans la détermination du loyer de référence.

Le dispositif actuel conduit ainsi à des situations difficilement justifiables. Un logement disposant, par exemple, d’une terrasse privative de très grande superficie, d’une vue exceptionnelle ou d’une autre caractéristique déterminante par comparaison avec les logements de la même catégorie ne peut donner lieu à aucun complément dès lors qu’il est classé F, quand bien même cette caractéristique est entièrement étrangère à sa performance énergétique. La loi impose ainsi de considérer comme dépourvu de toute valeur locative un avantage réel qui n’est pas pris en compte par le loyer de référence.

La performance énergétique des logements fait par ailleurs l’objet de règles spécifiques, notamment en matière de décence, d’évolution des loyers et de rénovation énergétique. Il n’est pas nécessaire d’y ajouter une sanction sans lien avec l’objet du complément de loyer. L’existence d’une mauvaise performance énergétique peut être prise en compte par le marché et par les règles qui lui sont propres sans interdire la valorisation de toute autre caractéristique du logement.

L’amendement ne remet pas en cause les autres exclusions prévues par le cinquième alinéa, notamment lorsqu’elles résultent de désordres affectant directement les conditions d’occupation du logement. Il supprime seulement l’assimilation automatique de la classe énergétique à ces situations.

Rétablir le a bis de l’alinéa 18 dans la rédaction suivante :

« a bis) Au cinquième alinéa, les mots : « un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173‑1-1 du code de la construction et de l’habitation, » sont supprimés ; »

Le présent amendement précise la portée de l’effet suspensif que le Sénat propose d’attacher à la saisine de la commission départementale de conciliation. Cette suspension procédurale ne doit pas être interprétée comme autorisant le locataire à suspendre ou à réduire unilatéralement le paiement du loyer prévu au contrat pendant l’examen de sa contestation.

L’existence d’un différend relatif au montant du loyer ne saurait permettre à l’une des parties de déterminer elle-même, dans l’attente de son règlement, le montant qu’elle estime devoir. Le loyer contractuellement prévu doit continuer à être acquitté aux échéances convenues tant qu’un accord entre les parties ou une décision de justice n’en a pas fixé un autre montant.

Cette règle ne prive le locataire d’aucun droit. Lorsque sa contestation aboutit à une diminution du loyer, les règles prévues par l’article 140 permettent de tirer rétroactivement les conséquences du montant ainsi fixé et d’obtenir la restitution des sommes versées en excédent. Elle évite seulement que la contestation elle-même fasse naître un impayé avant qu’il ait été statué sur son bien-fondé.

Cet amendement présente enfin une relation directe avec les dispositions restant en discussion au sens de l’article 45 de la Constitution. Le Sénat introduit précisément, à l’alinéa 15, un « effet suspensif » attaché à la saisine de la commission départementale de conciliation. Le présent amendement se borne à déterminer la portée de cet effet en précisant qu’il n’affecte pas l’exécution de l’obligation de paiement née du bail. Il constitue ainsi le complément immédiat de la disposition introduite par le Sénat.

Compléter l’alinéa 15 par les mots suivants :

« , sans que cet effet suspensif emporte suspension de l’obligation du locataire d’acquitter, aux échéances convenues, le loyer prévu au contrat de bail ».

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite rétablir cet article adopté par l'Assemblée nationale qui permet d'ajuster l'encadrement en fonction de la tension et des écarts importants à l’intérieur même des collectivités sur lesquels il s’applique.

L’encadrement des loyers n’a pas vocation à entériner les excès et les inégalités du passé mais à les réduire, dans une même zone et entre les différentes zones d'une même collectivité.

Cet amendement permet donc de modérer le loyer majoré lorsqu'à niveau de logement équivalent, les loyers sont excessivement élevés.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

Avant le dernier alinéa du II de l’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 précitée, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les secteurs géographiques où le niveau de loyer médian est supérieur de 10 % au niveau du loyer médian de l’agglomération pour les mêmes catégories de logements, le loyer de référence majoré est au plus supérieur de 10 % au loyer de référence. »

Par cet amendement, le groupe LFi souhaite rétablir le renforcement des sanctions contre les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers alors que le Sénat a supprimé le doublement des plafonds d’amende adopté par l’Assemblée nationale en première lecture.

Nous rétablissons ce doublement et faisons passer le plafond passe de 5 000 à 10 000 € pour une personne physique et de 15 000 à 30 000 € pour une personne morale. 

Cette mesure permet de dissuader et de sanctionner le cas échéants les bailleurs voyous qui ne respectent pas la loi.

À l’alinéa 24, rétablir le 1° du I dans la rédaction suivante :

« 1° La première phrase du deuxième alinéa est ainsi modifiée :

« a) Le montant : « 5 000 € » est remplacé par le montant : « 10 000 € » ;

« b) Le montant : « 15 000 € » est remplacé par le montant : « 30 000 € » ; »

Le présent amendement supprime la procédure spéciale permettant au locataire de contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation puis devant le juge.

Le complément de loyer a précisément pour fonction de tenir compte de caractéristiques particulières du logement que les loyers de référence, déterminés par catégories et secteurs géographiques, ne peuvent appréhender. Son appréciation repose donc nécessairement sur les circonstances propres au logement et sur la comparaison avec les biens qui l’entourent. Faire de cette appréciation la source d’un contentieux spécifique ajoute une incertitude supplémentaire à un mécanisme déjà particulièrement complexe.

Cette procédure est d’autant moins justifiée que le montant du complément et les caractéristiques invoquées pour le justifier doivent être mentionnés au contrat de bail. Le locataire connaît ainsi, lors de la conclusion du contrat, le montant qui lui est demandé et les éléments sur lesquels il repose. Il n’est pas opportun d’organiser parallèlement une procédure permettant de remettre en cause après la conclusion du bail l’équilibre économique expressément accepté par les parties.

À l’approche du terme de l’expérimentation, le législateur devrait simplifier le régime de l’encadrement et réduire les sources de contentieux qui sont susceptibles de lui survivre. La création ou l’extension de voies de contestation particulières poursuit l’objectif exactement inverse.

Rédiger ainsi l’alinéa 19 :

« b) Les sixième à dixième alinéas sont supprimés ; »

Par cet amendement, le groupe LFi propose de rétablir les principales dispositions de l'article 1er tel qu'adopté par l'Assemblée nationale en 1ère lecture.

Il pérennise ainsi l'encadrement des loyers, encadre en partie le complément de loyers et renforce à la fois les possibilités de recours pour les locataires et les sanctions contre les bailleurs voyous.

L’aboutissement de cette disposition est indispensable pour les millions de personnes qui bénéficient de ce dispositif protecteur.

Malgré le fait qu’il ne soit pas entièrement respecté, l’encadrement des loyers est un dispositif qui fonctionne pour freiner la hausse des prix. D’après une étude de l’APUR de 2025, l’encadrement a permis de réduire de -5,2 % la hausse des loyers à Paris sur la période 2019-2024. Selon la même étude, entre juillet 2024 et juillet 2025, les locataires parisiens ont, en moyenne, économisé près de 1 019€ par an, soit 85 € par mois grâce à l’encadrement.

Même le rapport commandé par Matignon aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, malgré l’interprétation faite par le gouvernement, démontre que l’encadrement a modéré la hausse des loyers de 2% à 4% sans effet négatif sur l'offre de location. A Paris, celle-ci a même augmenté. A l'inverse les villes n’en bénéficiant pas comme Nice par exemple ont subi une baisse de l'offre locative.

Il a donc donné des preuves tangibles de son efficacité lorsqu’il est appliqué et garantit plus de stabilité pour les ménages modestes. Ce n’est donc pas par hasard que les agences immobilières ou les représentants des propriétaires réclament de ne surtout pas pérenniser cet outil.

Les collectivités territoriales où le dispositif est mis en place souhaitent sa pérennisation et son amélioration afin de rendre le dispositif encore plus protecteur et éviter les contournements.

La France insoumise propose, elle, d’aller encore plus loin et de permettre, dans un premier temps, un gel des loyers, puis une baisse lissée sur quatre ans, ainsi qu’une généralisation de l’encadrement à l’ensemble du pays. Mais cet amendement constitue ici un premier pas pour améliorer sensiblement ce dispositif.

Si l’encadrement des loyers n’a pas vocation à être la seule mesure permettant de de régler la crise structurelle du marché privé dans notre pays, il est une mesure de protection indispensable pour de nombreux locataires.

Rédiger ainsi cet article :

L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique est ainsi modifié :

A. – Le I est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi modifié :

a) Au début, les mots : « À titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 » sont remplacés par les mots : « Dans les communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l’article 232 du code général des impôts ou dans les communes qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement » ;

b) Les mots : « demander qu’ » sont remplacés par les mots : « mettre en œuvre » ;

c) À la fin, les mots : « soit mis en place » sont supprimés ;

d) Sont ajoutées deux phrases ainsi rédigées : « Ce dispositif peut porter sur tout ou partie du territoire de la collectivité ou de l’établissement. La mise en place du dispositif dans une commune est subordonnée à l’avis conforme du conseil municipal de cette dernière. » ;

2° Après le même premier alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Les communes peuvent également délibérer en vue de la mise en œuvre de ce dispositif. Lorsque les communes ne sont pas classées dans les zones géographiques mentionnées au même I, la délibération est motivée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Lorsque les communes relèvent d’un des établissements ou d’une des métropoles mentionnées au premier alinéa du présent I, cette délibération ne peut intervenir que si, dans un délai de trois mois après avoir été saisi d’une telle demande par sa commune membre, l’établissement public ou la métropole a opposé un refus implicite ou explicite à la prise d’une telle délibération.

« Le dispositif d’encadrement des loyers peut également être mis en place dans les communes dont toutes les communes limitrophes sont soumises au dispositif. » ;

3° Les deuxième à sixième alinéas sont supprimés ;

4° Au début du septième alinéa, les mots : « Pour chaque territoire ainsi délimité, » sont supprimés ;

4° bis L’avant-dernier alinéa est supprimé ;

5° À la fin du dernier alinéa, les mots : « cette expérimentation » sont remplacés par les mots : « ce dispositif » ;

B. – Le III est ainsi modifié :

1° Le A est ainsi modifié :

a) Le second alinéa est ainsi modifié :

– après le mot : « précitée », sont insérés les mots : « ou d’activité consistant à fournir un logement s’apparentant à une location meublée au sens du titre I^er bis de la même loi et donnant accès à des espaces partagés ou à des services réservés aux seuls titulaires d’un tel contrat de location, dont la définition est précisée par décret » ;

– est ajoutée une phrase ainsi rédigée : « Le propriétaire communique au colocataire qui en fait la demande le montant des loyers perçus de la part de l’ensemble des colocataires et, le cas échéant, une copie du contrat unique. » ;

b) Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Les professionnels mentionnés au II de l’article 5 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée informent les propriétaires qui les mandatent pour la mise en location d’un logement du niveau des loyers de référence qui s’appliquent à ce logement. » ;

2° Le B est ainsi modifié :

aa) Au premier alinéa, après le mot : « caractéristiques », sont insérés les mots : « propres et objectives » ;

ab) Le deuxième alinéa est complété par les mots : « et dans l’annonce relative à la mise en location du logement » ;

a) Après le quatrième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Le complément de loyer ne peut excéder 20 % du montant du loyer de référence majoré.

« Le montant du complément de loyer est précisé dans les annonces relatives à la mise en location d’un logement définies à l’article 2‑1 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée. » ;

a bis) Le cinquième alinéa est complété par les mots : « , une surface habitable égale ou inférieure à 14 mètres carrés »

b) Au sixième alinéa, les mots : « dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour » sont remplacés par le mot : « peut » ;

c) La première phrase de l’avant-dernier alinéa est ainsi modifiée :

– les mots : « dispose d’un délai de trois mois » sont supprimés ;

– le mot : « pour » est remplacé par le mot : « peut » ;

d) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :

« Les professionnels mentionnés au II de l’article 5 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée informent les propriétaires qui les mandatent pour la mise en location d’un logement des obligations prévues au présent B.

« Lorsque le représentant de l’État dans le département constate qu’un logement constitue la résidence principale du locataire bien que le bail ne respecte pas la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, il peut mettre le bailleur en demeure de, dans un délai de deux mois, d’une part, mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, procéder à la restitution des éventuels loyers trop perçus, même en l’absence de requalification du bail par le juge. » ;

B bis. – Le dernier alinéa du IV est supprimé ;

B ter. – Le VI est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, après la première occurrence du mot : « contrat », sont insérés les mots : « ou de sa reconduction tacite » ;

2° À la première phrase du deuxième alinéa, après le mot : « contrat », sont insérés les mots : « ou de sa reconduction tacite » ;

C. – Le VII est ainsi modifié :

1° A. À la première phrase du premier alinéa, les mots : « dispositions du A » sont remplacés par les mots : « A et B » ;

1° La première phrase du deuxième alinéa est ainsi modifiée :

a) Le montant : « 5 000 € » est remplacé par le montant : « 10 000 € » ;

b) Le montant : « 15 000 € » est remplacé par le montant : « 30 000 € » ;

2° La première phrase du dernier alinéa est ainsi modifiée :

a) Après le mot : « habitat, », sont insérés les mots : « aux maires, » ;

b) Les mots : « au maire de Paris, » sont supprimés ;

3° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Le produit des amendes prévues au deuxième alinéa du présent VII est intégralement versé à la commune, à la métropole ou à l’établissement public de coopération intercommunale délégataire des attributions du représentant de l’État en application de l’avant-dernier alinéa du présent VII. » ;

D. – Sont ajoutés des IX et X ainsi rédigés :

« IX. – Le présent article demeure applicable dans sa rédaction antérieure à la loi n° du pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs dans les collectivités sur le territoire desquelles l’encadrement des loyers prévu au présent article est en vigueur à la promulgation de la même loi, jusqu’à ce qu’elles délibèrent en application du I du présent article.

« X. – Cinq ans après la promulgation de la loi n° du précitée, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation du dispositif. »

Le présent amendement empêche qu’une contestation du complément de loyer soit soulevée pour la première fois dans le cadre d’une procédure engagée par le bailleur en raison d’impayés. Le locataire conserve la possibilité de contester le complément selon la procédure prévue par l’article 140 ; il lui appartient seulement d’avoir engagé cette contestation avant la délivrance du commandement de payer s’il entend ensuite l’opposer au bailleur.

Il est source d’une importante insécurité juridique qu’un bailleur puisse délivrer un commandement de payer au titre d’une dette jusque-là non contestée, puis découvrir au stade de l’instance judiciaire que le locataire entend remettre rétroactivement en cause une composante du loyer qu’il avait acceptée lors de la conclusion du contrat. Une procédure destinée à statuer sur des loyers impayés ne doit pas devenir le premier cadre dans lequel est soulevé un litige distinct portant sur la régularité du complément de loyer.

Cette règle est d’autant plus justifiée que le locataire connaît dès la signature du bail le montant du complément et les caractéristiques invoquées pour le justifier. S’il estime celui-ci irrégulier, il dispose d’une voie de contestation spécifique et d’un délai déterminé pour l’exercer. La sécurité de la relation contractuelle exige que cette contestation soit formulée en temps utile et non conservée comme moyen de défense jusqu’à l’engagement d’une procédure de recouvrement.

Le présent amendement présente une relation directe avec les dispositions restant en discussion au sens de l’article 45 de la Constitution. Le Sénat modifie précisément le délai dans lequel peut être engagée la contestation prévue au sixième alinéa du B du III de l’article 140. L’amendement détermine l’une des conséquences procédurales de l’exercice ou du non-exercice de cette même contestation et ne modifie pas le régime général de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Après l’alinéa 19, insérer l’alinéa suivant :

« c) Après le sixième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Dans le cadre d’une instance introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 précitée, la contestation du complément de loyer ne peut être engagée pour la première fois à titre reconventionnel. Lorsque le locataire n’a pas, avant la délivrance du commandement de payer, saisi la commission départementale de conciliation dans les conditions prévues au précédent alinéa, il ne peut se prévaloir de l’irrégularité de ce complément pour contester le montant de la dette locative. » ; »

I. – Supprimer les alinéas 8 à 15. 

En conséquence, supprimer les alinéas 3, 5 et 6.

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements faisant partie d’un immeuble relevant du statut de la copropriété et où le syndicat de copropriétaires a conclu un contrat de travaux permettant d’atteindre une meilleure performance énergétique » 

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements donnés à bail au sens de l’article 8‑1 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

Faute de revoir l’architecture globale d’obligations qui assèchent l’offre locative, cet amendement transforme un mécanisme punitif en incitation.

I. – Après le II de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, il est inséré un II bis ainsi rédigé : 

« II bis. – Par dérogation aux dispositions du présent article, sont réputés constituer une caractéristique de confort particulière non prise en compte dans la détermination du loyer de référence, justifiant la fixation d’un complément de loyer, les travaux effectués dans le logement à usage d’habitation principale, permettant soit d’augmenter le niveau de performance énergétique des locaux d’au moins une classe, au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

« Le bailleur peut appliquer, à ce titre, un complément de loyer lors de la conclusion, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail intervenant dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

 I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements constitués de maisons individuelles »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Supprimer les alinéas 29 et 30. 

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

 I. – Rédiger ainsi l'alinéa 21 :

«  Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements donnés à bail à un locataire de plus de 30 ans »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Supprimer l’alinéa 16.

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

 I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements dont la surface est supérieure à quatre-vingt-dix mètres carrés » 

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Supprimer l’alinéa 21. 

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – À  compter de la promulgation de la présente loi et avant le 2 mai 2027, le Gouvernement remet au Parlement un rapport évaluant l’impact de l’encadrement des loyers, de l’interdiction progressive de mise en location du fait du diagnostic de performance énergétique, et du permis de louer, sur l’attrition du marché locatif. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

 I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements vacants depuis plus de 1 an » 

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Rédiger ainsi l’alinéa 5 :

a bis) Les mots : « pour une durée de huit ans à compter de la présente loi » sont remplacés par les mots : « jusqu’au 2 mai 2027 ».

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements situés dans un immeuble réceptionné depuis moins de 10 ans. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Rédiger ainsi cet article : 

L’article 140 de la loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique n’est pas applicable aux baux d’habitation conclus, renouvelés ou tacitement reconduits au cours d’une période de six ans après la fin d’un bail commercial ou d’un bail professionnel ayant le même local pour objet.

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – L’alinéa 21 est ainsi rédigé :

« Au dernier alinéa du IV, les mots : « situés dans une résidence avec services gérée selon un mode d’organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique, définis au c du 4° de l’article 261 D du code général des impôts » sont supprimés. »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

 I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots : « , ou aux logements situés dans un immeuble protégé en tout ou partie au titre des monuments historiques, situé dans un périmètre délimité des abords d’un monument historique, ou situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, ou labellisé : « Architecture contemporaine remarquable », ou bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

I. – Supprimer l’alinéa 19.

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.

 I. – Rédiger ainsi l’alinéa 21 :

« Le dernier alinéa du IV est complété par les mots :« , ou aux logements donnés à bail au sens des articles 25‑12 et suivants du titre I^er ter de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986 »

II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à la taxe visée à l’article 235 ter ZD du code général des impôts.