Pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement

Amendement co-travaillé avec l’ASPIM 

Le présent amendement vise à sécuriser l’application du dispositif prévu au j du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

L’article 1^er de la présente proposition de loi étend le champ du dispositif à l’ensemble des logements donnés en location à titre de résidence principale, sous condition de travaux représentant au moins 20 % du prix d’acquisition et permettant une amélioration de la performance énergétique. Afin que cette évolution puisse produire pleinement ses effets, il est nécessaire d’adapter le régime aux modalités propres à l’investissement collectif.

Les SCPI constituent à cet égard un vecteur utile de mobilisation de l’épargne privée au service du logement abordable et de la rénovation du parc existant, en raison de leur capacité de mutualisation, de gestion professionnelle des actifs et de déploiement à grande échelle.

Le présent amendement précise que l’amortissement est calculé au niveau de la SCPI, immeuble par immeuble, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits, conformément au principe de transparence fiscale applicable aux sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés. Il prévoit également que l’engagement de conservation est apprécié individuellement au niveau de chaque associé.

Il sécurise par ailleurs le traitement de la condition tenant à l’absence de location à un associé, à un membre du foyer fiscal ou à un proche de l’investisseur. Cette condition, conçue pour l’investissement détenu en direct, est matériellement impossible à contrôler dans le cadre d’une SCPI : il n’est pas possible de contrôler en permanence l’ensemble des membres du foyer fiscal de la collectivité des associés, ou la liste de ses proches et la liste des documents prévus par la loi au titre de la mise en location des logements n’autorisent pas la collecte de telles informations. Du reste, les associés ne disposent d’aucun pouvoir de sélection des
locataires et l’attribution des logements relève d’une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, agissant dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire.

L’amendement prévoit donc que la location d’un logement détenu par la SCPI à un associé ou à un proche d’un associé ne peut avoir pour effet de priver les associés du bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement, dès lors que l’attribution du logement intervient dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire. Il précise également qu’en cas de rupture de l’engagement de conservation souscrit par un associé au titre des parts souscrites ou acquises, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

Ces précisions permettent d’assurer une application sécurisée, contrôlable et conforme à l’économie générale du régime, sans en modifier l’assiette, le taux ni la durée. Les modalités pratiques de suivi et de déclaration de l’amortissement, ainsi que son articulation avec les autres règles applicables aux SCPI, aux revenus fonciers, aux plus-values immobilières et aux dispositifs de logement abordable, pourront être utilement précisées par l’administration fiscale.

Compléter cet article par les six alinéas suivants : 

« 5° Sont ajoutés quatre alinéas ainsi rédigés :

« Le présent j s’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble est détenu par une société civile de placement immobilier mentionnée à l’article L. 214‑50 du code monétaire et financier.

« L’amortissement est calculé au niveau de la société, immeuble par immeuble, puis réparti entre les porteurs de parts à proportion de leurs droits dans la société.

« L’engagement de conservation des parts acquises ou souscrites est apprécié individuellement au niveau de chaque associé. En cas de rupture de cet engagement, la remise en cause de l’avantage fiscal est limitée au seul associé concerné.

« La circonstance qu’un logement détenu par la société soit loué à un associé ou à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant d’un associé, n’a pas pour effet de remettre en cause le bénéfice de l’amortissement lorsque les logements sont attribués dans le cadre d’une gestion indépendante et discrétionnaire. »

« II. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. »